Wanneer de huurder verwittigen van een indexering?
België: geen wettelijke termijn verplicht. Maar de optimale timing van kennisgeving bepaalt de juridische zekerheid en de kwaliteit van de huurrelatie.
Antwoord in het kort
In België is geen wettelijke vooraankondiging verplicht om een indexering aan de huurder kenbaar te maken (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). De kennisgeving is geldig vóór, op de dag zelf of na de verjaardagsdatum. De aanbevolen optimale timing is 1 tot 2 maanden vóór de verjaardagsdatum: deze marge verzoent juridische zekerheid, nauwkeurigheid van de berekening (de gezondheidsindex moet gepubliceerd zijn) en kwaliteit van de relatie met de huurder.
Praktische gouden regel: verstuur de aangetekende zending tussen 30 en 60 dagen vóór de verjaardagsdatum. Te vroeg = index niet beschikbaar. Te laat = nutteloze maandelijkse verliezen.
De valse mythe van de « verplichte vooraankondiging »
Het is het meest verspreide aangenomen idee bij beginnende verhuurders: er zou een wettelijke minimumtermijn te respecteren zijn. Het is onjuist.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek vermeldt geen vooraankondiging:
« § 1er. (…) wordt de huur aangepast aan de kosten van het levensonderhoud één keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. (…) De indexering treedt in werking vanaf de maand volgend op die van de aanvraag. »
De kennisgeving brengt haar gevolgen voort in de maand volgend op haar ontvangst, punt. Geen anticipatie wordt geëist. Waarschijnlijk komt de verwarring van:
- Andere contractuele formaliteiten (opzegtermijn = 3 maanden langs huurderzijde, bijvoorbeeld)
- De aanbevolen commerciële praktijk (1-2 maanden vooruit) ten onrechte verheven tot rechtsregel
- Vreemde stelsels (in Frankrijk leggen sommige contracten een specifieke contractuele vermelding op)
In Belgisch recht: nul wettelijke vooraankondiging.
De optimale timing in de praktijk: 1 tot 2 maanden vooraf
Hoewel geen termijn wettelijk vereist is, maximaliseert een intelligente timing zowel de juridische zekerheid als de kwaliteit van de huurrelatie. Hier het ideale venster:
| Moment | Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|
| 3+ maanden vóór verjaardag | Maximale anticipatie | Exacte gezondheidsindex nog niet gepubliceerd |
| 2 maanden vooraf | Nauwkeurige berekening + tijd om te verteren | Geen |
| 1 maand vooraf | Ideaal voor aanpassing doorlopende opdracht | Geen |
| 2 weken vooraf | Laattijdig maar geldig | Huurder kan verrast zijn |
| Op de dag zelf | Juridisch geldig | Geen marge voor discussie |
| 1 maand erna | Terugvorderbaar (terugwerkende kracht van 3 maanden) | Inhaalbeweging uitdrukkelijk te vragen |
| 6 maanden erna | Verlies van 3 maanden | Retroactiviteit beperkt tot 3 maanden (art. 1728bis, §1) |
Het venster 30-60 dagen vóór de verjaardag verenigt alle voordelen: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag is doorgaans gepubliceerd (Statbel verschijnt rond de 26ste van elke maand), de huurder heeft de tijd om zijn doorlopende opdracht aan te passen, en de relatie blijft vlot.
Waarom niet 6 maanden vooraf kennisgeven?
De gezondheidsindex gepubliceerd door Statbel is geen voorspellend gegeven: hij wordt a posteriori berekend op de werkelijke prijzen van de afgelopen maand, en gepubliceerd rond de 26ste van de volgende maand.
Gevolg: om te indexeren op 1 juni 2026 heeft u de index van mei 2026 nodig, die pas rond 26 mei 2026 wordt gepubliceerd. Kennisgeven in maart 2026 zou verplichten een schatting te gebruiken — en dus risico op een foute berekening.
| U wilt indexeren op | Vereiste index | Beschikbaar bij Statbel |
|---|---|---|
| 1 januari 2026 | December 2025 | ~26 december 2025 |
| 1 juni 2026 | Mei 2026 | ~26 mei 2026 |
| 1 september 2026 | Augustus 2026 | ~26 augustus 2026 |
Daarom is het venster 30-60 dagen vooraf optimaal: het is verenigbaar met de cadans van publicatie van de indexen, zonder te laat te zijn.
De methode in 3 stappen
Stap 1: Automatische herinnering 60 dagen vooraf
Programmeer een terugkerende herinnering in uw kalender: « indexering [adres van het
goed] » elk jaar op verjaardagsdatum − 60 dagen. Het is de meest rendabele
organisatorische investering van het verhuurdersmetier.
Stap 2: Verificatie van de index van de maand vóór de verjaardag
Vanaf de publicatie door Statbel (rond de 26ste), noteer de gepubliceerde gezondheidsindex en gebruik de calculator om de nieuwe huur te bevestigen.
Stap 3: Verzending van de aangetekende tussen J-30 en J-45
Post de kennisgevingsbrief (idealiter aangetekend met ontvangstbewijs) tussen 30 en 45 dagen vóór de verjaardagsdatum. Postale ontvangsttermijn: 2-4 werkdagen in België.
Onze standaardbrief van kennisgeving bevat alle verplichte elementen (gedetailleerde berekening, wettelijke verwijzingen, IBAN).
Bonus: de « informele vooraankondiging » om de relatie te bewaren
Voor de verhuurders die de kwaliteit van de huurrelatie privilegiëren (langlopende huurders, goede betalers), is een voorafgaande informele kennisgeving zeer effectief:
-
6 weken vooraf: verzending van een vriendelijke mail naar de huurder
« Hallo, ik wilde u vooraf informeren dat op uw volgende verjaardagsdatum van het contract (de X), ik zal overgaan tot de jaarlijkse indexering van de huur. De indicatieve raming is X €/maand (variatie van ongeveer X € t.o.v. vandaag). Ik zal u de officiële gedetailleerde berekening per aangetekend versturen binnen 4 weken. Aarzel niet als u vragen heeft. »
-
3 weken vooraf: verzending van de officiële aangetekende met exacte berekening
Deze benadering halveert de betwistingen in de praktijk. Ze kost 5 minuten en raakt de juridische geldigheid van de latere kennisgeving niet.
Bijzondere gevallen
Kennisgeving na de verjaardagsdatum
Mogelijk en juridisch geldig, maar met verlies van geïndexeerde huur voor de periode vóór de 3 maanden terugwerkende kracht van de aanvraag (art. 1728bis, §1). Voorbeeld:
- Contract ondertekend op 1 juni 2017
- Indexering had moeten worden kenbaar gemaakt rond mei 2026 voor verjaardag 1 juni
- Effectieve kennisgeving op 15 oktober 2026
- → de aanvraag werkt terug op de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag: juli, augustus en september 2026 blijven terugvorderbaar
- → netto verlies van 1 maand geïndexeerde huur (juni 2026)
Voor een geïndexeerde huur die met 25 €/maand stijgt: verlies = 25 € uitsluitend door uitstel — en het groeit met een extra maand bij elke bijkomende maand wachten.
Zeer late kennisgeving (langdurige vergetelheid)
Voorbij 3 maanden na de verjaardagsdatum, zie onze gids retroactieve indexering — artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek plafonneert de inhaalbeweging op de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag.
Anticipatieve kennisgeving (meer dan 3 maanden vooraf)
Juridisch mogelijk maar gegarandeerde foute berekening: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag is nog niet gepubliceerd. Indexeert u op basis van een oudere index, dan onderwaardeert u de nieuwe huur. De huurder kan dan weigeren te overbetalen of een officiële herberekening vragen.
Leegstand tussen twee huurders
De indexering is gehecht aan het contract, niet aan de huurder. Als het goed enkele maanden leegstaat tussen twee contracten, eindigt het contract en start een nieuw contract met een nieuwe onderhandelde aanvangshuur — geen indexering kennis te geven aan de nieuwe huurder vóór zijn eerste verjaardagsdatum.
Jaarlijkse kalender: het jaar van de methodische verhuurder
Hier de kalender die professionele vastgoedkantoren gebruiken, aan te passen volgens de verjaardagsdatum van elk contract:
| Maand (t.o.v. verjaardag) | Actie |
|---|---|
| Verj − 90 dagen | Kalenderherinnering |
| Verj − 60 dagen | Verificatie van de laatste kennisgeving + voorspellende berekening |
| Verj − 45 dagen | Informele mail naar de huurder (optioneel) |
| Verj − 30 dagen | Verificatie van de publicatie van de index (Statbel) |
| Verj − 25 dagen | Verzending van de aangetekende met officiële berekening |
| Verj | Datum van inwerkingtreding (of maand volgend op ontvangst) |
| Verj + 7 dagen | Verificatie dat de huurder de doorlopende opdracht heeft aangepast |
Voor 5 of 10 goederen wordt deze kalender onmisbaar. Voor 1 goed volstaat een eenvoudige herinnering op J-60 in Google Calendar.
Om verder te gaan
- Wanneer kan men een huur indexeren? — frequentie- en datumregels
- Hoe kennisgeven aan de huurder — verplichte elementen
- Retroactieve indexering: regels — bij langdurig uitstel
- Standaardbrief van kennisgeving — kant-en-klaar modelbrief
- De nieuwe huur berekenen — gebruikt de Statbel-indexen op datum
- Weigering van de huurder: verhaalmiddelen — bij onenigheid
- De wet over de indexering — gedetailleerde wettelijke bronnen
- Methodologie — referentieberekening
De perfecte timing bestaat niet in recht, maar wel in de praktijk: het venster 30-60 dagen vóór de verjaardag is het beste compromis tussen technische nauwkeurigheid en relationeel comfort.
Veelgestelde vragen
Legt de Belgische wet een vooraankondiging op vóór de verjaardagsdatum om de indexering kennis te geven? + −
Nee. Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek legt geen voorafgaande termijn op. De kennisgeving kan vóór, op de dag zelf of na de verjaardagsdatum gebeuren, zonder enig effect op de juridische geldigheid. Het is een van de opmerkelijke bijzonderheden van het Belgisch recht — veel verhuurders geloven ten onrechte dat een vooraankondiging verplicht is (waarschijnlijk verwarring met andere contractuele formaliteiten).
Welke is de aanbevolen termijn in de praktijk? + −
1 tot 2 maanden vóór de verjaardagsdatum. Deze marge laat de huurder toe de schok te absorberen, de aanpassing van de doorlopende opdracht te anticiperen, en eventueel vragen te stellen. Boven 3 maanden vooruit is de exacte gezondheidsindex nog niet bekend (maandelijkse Statbel-publicatie ~26ste van de maand) — de kennisgeving zou onnauwkeurig zijn. Vóór 1 maand of na de verjaardag is het juridisch geldig maar commercieel minder leesbaar.
Wat gebeurt er als ik na de verjaardagsdatum kennisgeef? + −
De indexering blijft geldig: de aanvraag heeft een terugwerkende kracht beperkt tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Als u 2 maanden na de verjaardag kennisgeeft, blijven die maanden dus terugvorderbaar. Boven 3 maanden vertraging zijn de overschrijdende maanden daarentegen definitief verloren. Voor de details, zie onze gids retroactieve indexering.
Moet men een informele vooraankondiging versturen vóór de officiële aangetekende? + −
Niet verplicht maar uitstekend voor de huurrelatie. Een vriendelijke mail 4 tot 6 weken vóór de officiële kennisgeving, die uitlegt dat de indexering eraan komt en een raming van de nieuwe huur geeft, ontmijnt de spanningen. Gevolgd door de officiële aangetekende 2 weken later, met gedetailleerde berekening. De verhuurders die deze dubbele stap praktiseren rapporteren minder betwistingen en een betere huurstabiliteit.
Als de huurder in financiële moeilijkheid is, kan men de kennisgeving uitstellen? + −
Ja, de verhuurder heeft het recht om af te zien of een indexering uit te stellen, volledig of gedeeltelijk, zonder enig juridisch precedent voor de volgende jaren. U kunt beslissen 6 maanden of zelfs een jaar te wachten als de situatie van de huurder dit rechtvaardigt. Maar opgepast: boven 3 maanden zonder kennisgeving plafonneert de retroactiviteit — de aanvraag werkt slechts terug tot de 3 maanden die haar voorafgaan (art. 1728bis, §1), en u recupereert het volledige opgebouwde achterstand niet meer.
En voor een nieuwe huurder die in de loop van het contract is aangekomen (overdracht, toegestane onderverhuring)? + −
De verjaardagsdatum blijft die van de oorspronkelijke ondertekening van het contract, niet die van aankomst van de nieuwe huurder. U geeft kennis op dezelfde datum als voorheen, door de brief naar de nieuwe huurder te versturen. Voor een eerste kennisgeving na overdracht, een informatieve vermelding over de geschiedenis van voorbije indexeringen in de brief geruststelt en vermijdt vragen.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).