Huurindexering in Brussel: regels en berekening 2026
In Brussel wordt de huurindexering geregeld door de Brusselse Huisvestingscode en de ordonnantie van 11 oktober 2022. Een EPC-coëfficiënt blijft van toepassing op huurovereenkomsten ondertekend vóór 14 oktober 2022, op basis van de energieklasse van de woning.
In het kort: in Brussel is de indexering jaarlijks, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Voor huurovereenkomsten ondertekend vóór 14 oktober 2022 geldt een EPC-coëfficiënt: 100 % voor A-C, 75 % voor D-E, 0 % voor F-G. Voor recentere huurovereenkomsten: federale standaardberekening zonder correctie.
De regels van de huurindexering in Brussel
De Brusselse Huisvestingscode
De indexering van Brusselse woninghuurovereenkomsten wordt geregeld door de Brusselse Huisvestingscode, aangevuld in 2022 door de ordonnantie van 11 oktober 2022 die de indexering plafonneert voor energieverslindende woningen. Het sleutelartikel is 224/2 § 1bis/2, dat het mechanisme van EPC-correctiecoëfficiënt en zijn toepassing in de tijd definieert.
Deze ordonnantie werd aangenomen in de context van de inflatiecrisis van 2022. Zij blijft van kracht in 2026, in tegenstelling tot het Waalse venstermechanisme, dat eind 2023 werd beëindigd (de in 2022-2023 geplafonneerde EPC D-G huurovereenkomsten blijven er evenwel onderworpen aan een aangepaste methode). Brussel blijft het Belgische gewest waar het EPC de indexering het ruimst bepaalt, zij het op een degressieve manier en beperkt tot huurovereenkomsten van vóór 2022.
Te respecteren voorwaarden
- Geregistreerde huurovereenkomst bij het Brusselse registratiekantoor
- Schriftelijke vraag aan de huurder (aangetekend aanbevolen voor het bewijs)
- Verjaardag van de inwerkingtreding gerespecteerd
- EPC up-to-date voor huurovereenkomsten van vóór 2022 (anders: coëfficiënt 0)
- Eén indexering per jaar, zonder cumul met andere herzieningen
Periodiciteit (uitsluitend jaarlijks)
Zoals overal in België wordt de indexering berekend op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Als de huurder op 1 maart in de woning is getrokken, indexeert u elke 1 maart. De terugwerkende kracht is beperkt tot 3 maanden — daarbuiten verliest u het recht op de niet-gevorderde bedragen.
De EPC-factor in Brussel
Voor een huurovereenkomst ondertekend vóór 14 oktober 2022 wordt de EPC-coëfficiënt toegepast volgens het volgende rooster:
Contracten vanaf 14/10/2022: 100 % alle klassen. Geldig en bezorgd EPC-certificaat vereist om te indexeren. Tijdens het venster 2022-23 golden andere percentages.
Degressief mechanisme over 12 maanden
De Brusselse ordonnantie voorziet een degressief mechanisme: de toegepaste coëfficiënt hangt eveneens af van de verjaardagsmaand van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld, een huurovereenkomst met verjaardag in maart 2026 zal niet dezelfde coëfficiënt hebben als een huurovereenkomst met verjaardag in september 2026. Deze gradatie vlakt de impact op de verhuurders af en vermijdt een bruusk « cliff »-effect.
Onze rekentool past automatisch de juiste waarde toe — geen nood om de maandelijkse tabel te raadplegen. U geeft de verjaardagsdatum en het EPC aan, wij passen de juiste coëfficiënt toe.
Hoe vindt u uw EPC in Brussel?
Het EPC-certificaat is verplicht voor elke verhuur in Brussel. Om het terug te vinden:
- Raadpleeg uw huurovereenkomst (vaak in kopie bijgevoegd)
- Contacteer de erkende certificateur die het heeft opgemaakt (geldigheid 10 jaar)
- Verifieer de openbare databank van Leefmilieu Brussel
- Laat een nieuw certificaat opmaken (reken op 250-400 € afhankelijk van de oppervlakte)
Hoe berekent u uw indexering in Brussel
Voor een Brusselse huurovereenkomst ondertekend vóór 14 oktober 2022 luidt de volledige formule:
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Nieuwe index ÷ Basisindex) × EPC-coëfficiënt
Voor een huurovereenkomst ondertekend vanaf 14 oktober 2022 valt de EPC-coëfficiënt terug op 1 (100 %) en wordt de formule de federale standaardberekening.
Cijfervoorbeeld
Brusselse huurovereenkomst ondertekend op 1 april 2021, huur 850 €, EPC E, indexering op 1 april 2026:
Gezondheidsindex maart 2021: 110,38 — Gezondheidsindex maart 2026 (geschat): 132,12
EPC-coëfficiënt E: 0,75 (75 %)
De toepassing van de coëfficiënt gebeurt op de stijging, niet op het totale resultaat.
Theoretische verhoging = 850 × (132,12/110,38 − 1) = 167,46 €
Verhoging gewogen aan 75 % = 125,60 €
Geïndexeerde eindhuur = 850 + 125,60 = 975,60 €
Onze rekentool past automatisch deze correcte mechaniek toe. U vermijdt de methodologische valkuilen die het resultaat met enkele tientallen euro's per maand kunnen verstoren.
Bijzondere gevallen
Huurovereenkomst van na 14 oktober 2022
Indien uw huurovereenkomst werd ondertekend vanaf 14 oktober 2022, is de EPC-coëfficiënt niet van toepassing en is de berekening strikt federaal. Dit is wat de meeste Brusselse verhuurders zullen tegenkomen voor hun recente huurovereenkomsten.
Onbekend of verlopen EPC
Voor huurovereenkomsten van vóór oktober 2022 staat het ontbreken van een geldig EPC gelijk met een coëfficiënt van 0 — met andere woorden, geen indexering mogelijk. Oplossing: een nieuw EPC laten opmaken.
Niet-certificeerbare woning (EPC onmogelijk)
Zeer zeldzaam in residentiële verhuur, maar bestaat voor sommige dienstwoningen of atypische panden. In dit geval contacteer Leefmilieu Brussel om uw situatie te verduidelijken vóór te indexeren.
Wat doen als de huurder de indexering weigert?
- Verifieer uw berekening met de rekentool — controleer in het bijzonder de inachtneming van het EPC en de verjaardagsmaand.
- Hernotifieer per aangetekend schrijven met het detail van de berekening (onze PDF is daarvoor voorzien).
- Dien een verzoekschrift in bij de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).
Indexering van Brusselse huurprijzen in 2026
De Statbel-gezondheidsindex schommelt rond 132 (basis 2013) in 2026. Voor Brusselse huurovereenkomsten van vóór 2022 met EPC E of F blijft de indexering geplafonneerd op 75 % van de theoretische verhoging. Voor recentere huurovereenkomsten of goed geklasseerde woningen: volledige indexering.
Om de evolutie maand per maand te volgen, raadpleeg onze tabel van de gezondheidsindexen dagelijks bijgewerkt vanuit Statbel.
Veelgestelde vragen — Brussel
Wanneer mag ik een huur indexeren in Brussel? + −
Eén keer per jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De huur moet geregistreerd zijn en de indexering moet schriftelijk aan de huurder worden meegedeeld.
Speelt het EPC mee in Brussel? + −
Ja — maar enkel voor huurovereenkomsten ondertekend vóór 14 oktober 2022. Voor die huurovereenkomsten past art. 224/2 § 1bis/2 van de Brusselse Huisvestingscode een correctiecoëfficiënt toe op basis van de energieklasse: 100 % voor A-C, 75 % voor D-E, 0 % voor F-G.
Mijn Brusselse huurovereenkomst dateert van april 2022 met EPC G: wat nu? + −
De coëfficiënt G bedraagt 0 % in Brussel: geen indexering mogelijk zolang de woning klasse G blijft. Een energierenovatie die het pand naar F of beter brengt, deblokkeert de situatie voor toekomstige indexeringen.
Wat geldt voor huurovereenkomsten van na oktober 2022? + −
Voor huurovereenkomsten ondertekend vanaf 14 oktober 2022 is de EPC-coëfficiënt niet van toepassing — terugkeer naar de federale standaardberekening, ongeacht de energieklasse.
Mijn EPC is onbekend of verlopen: heb ik recht om te indexeren? + −
Voor een huurovereenkomst van na oktober 2022: geen impact (federale berekening). Voor een oudere huurovereenkomst: het ontbreken van een geldig EPC staat gelijk met 0 % indexering. Een nieuw EPC laten opmaken (geldigheid 10 jaar) deblokkeert de situatie.
Hoe vind ik mijn Brussels EPC terug? + −
Meerdere bronnen: de huurovereenkomst (vaak in bijlage), de erkende certificateur die het heeft opgemaakt, of de databank van Leefmilieu Brussel.
Wat te doen als de huurder de indexering betwist? + −
De vrederechter beslist gratis op eenvoudig verzoekschrift. Onze kennisgevings-PDF bevat alle nodige elementen in geval van geschil (formule, indexen, bronnen).
Varieert de EPC-coëfficiënt binnen het jaar? + −
Ja. Het Brussels mechanisme is degressief over 12 maanden: de toegepaste coëfficiënt hangt ook af van de verjaardagsmaand van de huurovereenkomst. Onze rekentool past automatisch de juiste waarde toe.
Verder lezen
- Brusselse rekentool
- Methodologie van onze berekening
- Tabel van de gezondheidsindexen
- Vergelijking met Wallonië
- Vergelijking met Vlaanderen
Pagina bijgewerkt op 4/5/2026. Bronnen: Brusselse ordonnantie van 11 oktober 2022, Brusselse Huisvestingscode (art. 224/2 § 1bis/2), Wet van 6 augustus 1993, KB van 24 december 1993, Statbel. Deze inhoud is informatief en vormt geen juridisch advies.