Hoe een huurindexering berekenen: stap-voor-stap gids
Volledige methode om een huurindexering in België te berekenen: wettelijke formule, Statbel-gezondheidsindexen, cijfervoorbeelden per gewest, EPC-coëfficiënten.
Antwoord in het kort
De berekening van een huurindexering in België volgt een unieke federale formule, gedefinieerd in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. Zij wordt in vier stappen toegepast: de twee Statbel-gezondheidsindexen identificeren, de formule toepassen, eventueel corrigeren met de regionale EPC-coëfficiënt, de geldigheidsvoorwaarden verifiëren (geregistreerde huur, schriftelijke vraag, verjaardagsdatum). Brussel en Vlaanderen behouden een EPC-correctie; in Wallonië werd het plafonneringsvenster beëindigd op 31 oktober 2023, maar blijft een aangepaste methode gelden voor de in 2022-2023 geplafonneerde EPC D-G huurovereenkomsten.
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag ÷ Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening)
Stap 1: de juiste gezondheidsindexen identificeren
De klassieke valstrik van de indexeringsberekening ligt in de selectie van de indexen. Twee data tellen, en geen ervan is wat de meeste verhuurders spontaan kiezen.
- Basisindex: gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst. Niet de ondertekeningsmaand zelf. Een huurovereenkomst ondertekend op 14 juni 2021 neemt de index van mei 2021.
- Nieuwe index: gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding. Voor een indexering op 1 juli 2026 is het de index van juni 2026.
Statbel publiceert de bruto gezondheidsindex elke maand, doorgaans rond de 26e. Zolang de index van de vereiste maand niet is gepubliceerd, kan de indexering niet worden meegedeeld — de berekening zou voorbarig en juridisch betwistbaar zijn.
| Ondertekeningsdatum | Maand basisindex | Verjaardagsdatum | Maand nieuwe index |
|---|---|---|---|
| 14 juni 2021 | mei 2021 | 1 juli 2026 | juni 2026 |
| 1 september 2018 | augustus 2018 | 1 september 2026 | augustus 2026 |
| 15 maart 2024 | februari 2024 | 15 maart 2026 | februari 2026 |
| 28 februari 2020 | januari 2020 | 1 maart 2026 | februari 2026 |
Wanneer de inwerkingtredingsdatum verschilt van de ondertekeningsdatum (frequent geval: huurovereenkomst ondertekend in maart voor een ingang in juni), is het de inwerkingtredingsdatum die de verjaardagsdatum stuurt — niet die van de ondertekening. Deze nuance, gecodificeerd door de rechtspraak van de vrederechters, is de tweede grote valstrik van de berekening.
Stap 2: de federale formule toepassen
De berekeningsformule staat in artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de Wet van 6 augustus 1993 en gepreciseerd door het koninklijk besluit van 24 december 1993. Zij is identiek in alle gewesten:
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Nieuwe index ÷ Basisindex)De basishuur is de oorspronkelijke huur die in de huurovereenkomst staat, nooit de laatst geïndexeerde huur. Men indexeert altijd ten opzichte van de huur van het contract — niet ten opzichte van de vorige indexering. Deze regel vermijdt gecumuleerde verschillen bij kleine opeenvolgende fouten.
Volledig cijfervoorbeeld. Huurovereenkomst ondertekend op 14 juni 2021 met basishuur van 800 €. Indexering op 1 juli 2026.
- Basisindex: mei 2021 → 110,99
- Nieuwe index: juni 2026 → 132,47
- Berekening: 800 × (132,47 ÷ 110,99) = 954,85 €
Nieuwe maandelijkse huur: 954,85 € — hetzij een stijging van 154,85 €/maand ten opzichte van de basishuur van 800 €.
Deze gecumuleerde stijging over 5 jaar weerspiegelt de Belgische inflatie over de periode. Zij is volledig opeisbaar, maar enkel vanaf de ontvangst van de schriftelijke vraag door de huurder: de indexering werkt nooit terug vóór de kennisgeving, behalve inhalen beperkt tot 3 maanden (zie onze gids na 5 jaar).
Stap 3: de regionale EPC-coëfficiënt toepassen
Sinds de inflatiestijging in 2022 hebben de drie gewesten een EPC-coëfficiënt ingevoerd — en daarna aangepast — bedoeld om energieverspillers te bestraffen. De situatie op 4 mei 2026 is als volgt:
Wallonië
Plafonneringsvenster beëindigd eind 2023, maar blijvende aangepaste methode voor geplafonneerde EPC D-G. Het venstermechanisme van het Waals decreet van 19 oktober 2022 liep af op 31 oktober 2023. Sindsdien geldt de federale standaardformule — behalve voor huurovereenkomsten EPC D, E, F of G waarvan de verjaardag in het venster van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023 viel: hun indexering vertrekt van de aangepaste (geplafonneerde) huur van het venster, met de index van de maand voorafgaand aan die verjaardag als basisindex (bijzondere methode van het decreet van 19 oktober 2022, nog steeds van kracht). De andere Waalse huurovereenkomsten worden rechtstreeks volgens stap 2 berekend.
Brussel
De EPC-coëfficiënt geldt enkel voor huurovereenkomsten ondertekend vóór 14 oktober 2022, de inwerkingtredingsdatum van de Brusselse ordonnantie van 11 oktober 2022. Voor latere huurovereenkomsten geldt de federale formule zonder correctie.
Contracten vanaf 14/10/2022: 100 % alle klassen. Geldig en bezorgd EPC-certificaat vereist om te indexeren. Tijdens het venster 2022-23 golden andere percentages.
Vlaanderen
De EPC-coëfficiënt is permanent sinds het decreet van 4 juli 2023. Zij geldt voor alle hoofdverblijfshuurovereenkomsten, zonder voorwaarde van ondertekeningsdatum.
Label G bestaat niet in het Vlaamse EPC. Contracten vanaf 1/10/2022: 100 % alle klassen.
Gecorrigeerde formule en frequente fout
Wanneer een coëfficiënt geldt, betreft hij de stijging van de indexering, nooit de totale huur. De gecorrigeerde formule luidt:
Geïndexeerde huur = Basishuur + (Theoretische stijging × EPC-coëfficiënt)
waar Theoretische stijging = Basishuur × ((Nieuwe index ÷ Basisindex) − 1)Voorbeeld. Brusselse huurovereenkomst ondertekend op 1 juni 2020 (dus vóór 14 oktober 2022, coëfficiënt toepasbaar), basishuur 800 €, EPC E. Op 1 juli 2026:
- Federale theoretische stijging: 800 × (132,47 ÷ 110,99) − 800 = 154,85 €
- EPC-coëfficiënt E in Brussel: 75 %
- Gecorrigeerde stijging: 154,85 × 0,75 = 116,14 €
- Geïndexeerde huur: 800 + 116,14 = 916,13 €
De coëfficiënt op de totale huur toepassen (en niet op de stijging) zou geven 800 × 0,75 × (132,47 ÷ 110,99) ≈ 716,13 €, hetzij een huur lager dan de basishuur. Het is absurd, en juridisch fout: de EPC-coëfficiënt heeft nooit tot doel een bestaande huur te verlagen, maar wel de indexeringsstijging te matigen.
Stap 4: de geldigheidsvoorwaarden verifiëren
De juiste berekening volstaat niet. Vier cumulatieve voorwaarden moeten vervuld zijn opdat de indexering wettelijk opeisbaar is:
- Geregistreerde huurovereenkomst bij het bevoegde registratiekantoor binnen de twee maanden na de ondertekening. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst heft het recht op indexering eenvoudigweg op, ongeacht de berekening.
- Schriftelijke vraag aan de huurder, idealiter aangetekend voor het ontvangstbewijs. De vrije vorm is toegestaan maar moet het detail van de berekening, de gebruikte indexen en de ingangsdatum vermelden (zie ons briefmodel).
- Verjaardagsdatum strikt gerespecteerd: de indexering gaat ten vroegste in op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding. Een vroegtijdige kennisgeving vervroegt de ingangsdatum niet.
- Eén keer per jaar, en terugwerkende kracht beperkt tot de 3 maanden vóór de vraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek en gelijkwaardige gewestelijke bepalingen).
Onze gids wanneer indexeren detailleert de optimale kennisgevingsperiodes en de te vermijden kalendervalstrikken.
Bijzonder geval: wijziging van statistische basis
Statbel heeft de gezondheidsindex achtereenvolgens op vijf bases gepubliceerd: 1988, 1996, 2004, 2013 en 2025. Bij een wijziging van basis zijn de indexen niet meer rechtstreeks vergelijkbaar — er is een officiële overgangscoëfficiënt nodig om van de ene reeks naar de andere over te gaan.
| Basis | Toepassingsperiode | Betrokken huurovereenkomsten |
|---|---|---|
| 1988 | 1989–1998 | Huurovereenkomsten ondertekend vóór 1998 |
| 1996 | 1998–2006 | Huurovereenkomsten 1998-2005 |
| 2004 | 2006–2014 | Huurovereenkomsten 2006-2013 |
| 2013 | 2014–2025 | Huurovereenkomsten 2014-2025 |
| 2025 | 2026–… | Huurovereenkomsten 2026+ |
Juridische regel: uw huurovereenkomst behoudt de basis die overeenkomt met haar ondertekeningsdatum. Een huurovereenkomst van 2018 blijft geïndexeerd op basis 2013; een huurovereenkomst van maart 2026 vertrekt vanuit basis 2025. Wanneer de indexeringsperiode een basiswijziging doorkruist, converteert men de nieuwe index in de oorspronkelijke basis van de huurovereenkomst met behulp van de door Statbel gepubliceerde overgangscoëfficiënt.
Onze rekentool selecteert automatisch de juiste basis en past de overgangscoëfficiënten toe, wat deze terugkerende foutbron elimineert — ook voor oudere nog lopende huurovereenkomsten.
Frequente fouten te vermijden
- Ondertekeningsdatum en inwerkingtredingsdatum verwarren bij de keuze van de verjaardagsdatum (altijd de inwerkingtredingsdatum).
- De afgevlakte gezondheidsindex gebruiken in plaats van de bruto. De afgevlakte dient voor lonen en pensioenen; de bruto is alleen toepasbaar op huur.
- De EPC-coëfficiënt vergeten voor Brussel (huurovereenkomsten pre-14/10/2022) en Vlaanderen (alle huurovereenkomsten).
- De EPC-coëfficiënt toepassen op de totale huur in plaats van op de stijging — dit kan een geïndexeerde huur produceren die lager is dan de basishuur.
- Meer dan één keer indexeren in hetzelfde verjaardagsjaar.
- Een indexering meedelen op een niet-geregistreerde huurovereenkomst — de operatie is nietig zelfs als de berekening correct is.
- Een inhalen vorderen buiten de 3 maanden: de terugwerkingslimiet is strikt (art. 1728bis, §1 BW).
Berekenen in 30 seconden met onze tool
Om al deze valstrikken te vermijden en de exacte geïndexeerde huur voor uw huurovereenkomst te verkrijgen, past onze rekentool automatisch de federale formule, de regionale EPC-coëfficiënt en de juiste Statbel-index toe volgens de ondertekeningsdatum.
Wat info.
Het exacte resultaat.
Regio van de woning, data van de huurovereenkomst, basishuur, EPC-klasse. De berekening gebeurt in een fractie van een seconde.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Welke formule toepassen om een indexering te berekenen? + −
De wettelijke formule staat in artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (Wet van 6 augustus 1993): Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag ÷ Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening). Het is de bruto gezondheidsindex die Statbel publiceert, nooit de afgevlakte gezondheidsindex. Deze formule is federaal en identiek in de drie gewesten, maar Brussel en Vlaanderen corrigeren ze met een EPC-coëfficiënt.
Hoe de juiste Statbel-gezondheidsindexen vinden? + −
Statbel publiceert de gezondheidsindex van de maand rond de 26e van de volgende maand. U heeft twee waarden nodig: de index van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de huurovereenkomst (basisindex) en de index van de maand die voorafgaat aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding (nieuwe index). Onze indextabel groepeert de maandelijkse historiek over 10 jaar met de conversies van statistische basis.
Welke EPC-coëfficiënt geldt voor mijn huurovereenkomst? + −
In Wallonië werd het plafonneringsvenster beëindigd op 31 oktober 2023: de federale formule geldt, behalve voor huurovereenkomsten EPC D, E, F of G die in 2022-2023 geplafonneerd werden — die blijven onderworpen aan de aangepaste methode van het decreet van 19 oktober 2022 (indexering herberekend vanaf de aangepaste huur van het venster). In Brussel geldt de coëfficiënt enkel voor huurovereenkomsten ondertekend vóór 14 oktober 2022 (EPC A-C: 100 %, D-E: 75 %, F-G: 0 %). In Vlaanderen is de coëfficiënt permanent sinds het decreet van 4 juli 2023 (A-B: 100 %, C-D: 75 %, E-F: 50 %, G: 0 %).
De bruto of afgevlakte gezondheidsindex? + −
Altijd de bruto gezondheidsindex. De afgevlakte gezondheidsindex (gemiddelde over 4 maanden) dient om lonen, pensioenen en sociale uitkeringen te indexeren. Voor huur is het de bruto gezondheidsindex die Statbel maandelijks publiceert. De twee verwarren is de meest voorkomende fout — de afgevlakte is doorgaans 0,3 tot 0,8 punt lager dan de bruto.
Wat te doen als mijn huurovereenkomst meerdere statistische bases doorkruist? + −
Statbel heeft de gezondheidsindex op vijf opeenvolgende bases gepubliceerd: 1988, 1996, 2004, 2013 en 2025. Uw huurovereenkomst behoudt de statistische basis die overeenkomt met haar ondertekeningsdatum: een huur van 2018 blijft op basis 2013, een huur ondertekend in 2026 gebruikt basis 2025. Onze rekentool selecteert automatisch de juiste basis en past de door Statbel gepubliceerde overgangscoëfficiënten toe.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).