Wanneer mag een huur in België worden geïndexeerd?
Verjaardagsdatum, frequentie, voorwaarden: alles wat u moet weten om te weten WANNEER een huur in België te indexeren. Duidelijke formule en voorbeelden.
Antwoord in het kort
In België mag een verhuurder de huur één keer per jaar indexeren, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (niet van de ondertekening), en enkel schriftelijk aan de huurder. De indexering gaat in op de ontvangst van de brief, niet ervoor.
Drie cumulatieve voorwaarden: (1) geregistreerde huurovereenkomst, (2) verjaardagsdatum bereikt, (3) schriftelijke vraag verzonden aan de huurder. Indien er één ontbreekt, is de indexering niet verschuldigd.
Dit artikel beantwoordt de vraag wanneer mag een huur worden geïndexeerd vanuit alle hoeken: verjaardagsdatum, frequentie, verplicht schriftelijk stuk, tijdsvensters volgens het type huurovereenkomst.
De verjaardagsdatum: ondertekening of inwerkingtreding?
Het is de meest voorkomende verwarring, en zij heeft directe gevolgen op de mogelijke indexeringsdatum.
De wettelijke regel is duidelijk: de te onthouden datum is die van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (vaak “ingangsdatum” of “bezettingsdatum” genoemd), niet die van de ondertekening. Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en de Wet van 6 augustus 1993 zijn ondubbelzinnig op dit punt.
Concreet voorbeeld
Stellen we ons een Waalse woninghuurovereenkomst voor:
- Ondertekeningsdatum: 14 juni 2021
- Inwerkingtredingsdatum (sleuteloverdracht, begin van bezetting): 1 juli 2021
De eerste mogelijke indexering is niet op 14 juni 2022, maar wel op 1 juli 2022. Alle volgende indexeringen zullen plaatsvinden elke 1 juli (2023, 2024, enz.), niet elke 14 juni.
| Ondertekeningsdatum | Inwerkingtredingsdatum | Jaarlijkse indexeringsdatum |
|---|---|---|
| 14 juni 2021 | 1 juli 2021 | 1 juli (2022, 2023, 2024…) |
| 28 februari 2022 | 1 maart 2022 | 1 maart (elk jaar) |
| 5 september 2023 | 5 september 2023 (onmiddellijk) | 5 september (elk jaar) |
| 12 januari 2024 | 1 februari 2024 | 1 februari (elk jaar) |
Bij gebrek aan gepreciseerde inwerkingtredingsdatum in de huurovereenkomst, neemt men standaard de ondertekeningsdatum. Daarom is het cruciaal dat de huurovereenkomst beide data expliciet vermeldt.
Onze stap-voor-stap berekeningsgids detailleert hoe de juiste gezondheidsindexen te vinden in functie van deze verjaardagsdatum.
Eén keer per jaar, zonder cumul
De indexeringsfrequentie is strikt geregeld: één indexering per periode van 12 maanden, te tellen vanaf de vorige (of vanaf de inwerkingtreding voor de eerste). Het is niet mogelijk te anticiperen, noch het volgende jaar te “verdubbelen” bij vergetelheid.
Concreet:
- Geen cumul: indien u een jaar vergeet te indexeren, kunt u het volgende jaar geen twee indexeringen toepassen
- Geen anticipatie: onmogelijk te indexeren 11 maanden na de vorige, zelfs als de gezondheidsindex sterk is gestegen
- Geen “fractionering”: geen gedeeltelijke indexering halverwege het jaar
Bij vergetelheid is de terugwerkende kracht van de aanvraag beperkt tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag (art. 1728bis, §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek). Onze gids huurindexering na 5 jaar legt deze retroactiviteitsregel in detail uit: ongeacht hoeveel jaren werden vergeten, enkel de laatste 3 maanden zijn terugvorderbaar.
Het verplicht schriftelijk stuk
De indexering is niet automatisch: de verhuurder moet ze schriftelijk vragen aan de huurder. Zonder schriftelijke vraag blijft de huur op haar oorspronkelijk bedrag — en de huurder heeft het recht een retroactieve niet-gemelde regularisering te weigeren.
Vrije vorm, aangetekend aanbevolen
De vorm van de brief is wettelijk vrij:
- Een gewone brief volstaat technisch (art. 1728bis preciseert geen bijzondere vorm)
- Een e-mail kan passen indien de huurder hem uitdrukkelijk aanvaardt of erop antwoordt
- Het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging blijft sterk aanbevolen voor het bewijs
Waarom het aangetekend bevoorrechten? Omdat de ingangsdatum van de indexering overeenkomt met de ontvangstdatum door de huurder, niet met de verzendingsdatum. Zonder aangetekend heeft u bij betwisting geen formeel bewijs van de datum waarop uw vraag aankwam.
Onze kennisgevingsbriefmodel is conform de wettelijke vereisten en omvat alle te vermelden elementen (wettelijke verwijzingen, berekening, ingangsdatum).
Minimumcontent van de brief
- Verwijzing naar art. 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en de Wet van 6 augustus 1993
- Ondertekenings- en inwerkingtredingsdatum van de huurovereenkomst
- Gebruikte gezondheidsindexen (maand voorafgaand aan de ondertekening en maand voorafgaand aan de indexering)
- Detail van de berekening en nieuwe maandelijkse huur
- Ingangsdatum van de nieuwe huur (= ontvangstdatum)
De tijdsvensters volgens het type huurovereenkomst
De vraag wanneer mag een huur worden geïndexeerd hangt ook af van het type huurovereenkomst. Hier zijn de belangrijkste configuraties in het Belgisch recht.
Huurovereenkomst 9 jaar (gewone woninghuurovereenkomst)
Het is de standaardhuurovereenkomst voor verhuur van hoofdverblijfplaats in België. Haar structuur laat 9 mogelijke indexeringen toe, één op elke verjaardagsdatum van de inwerkingtreding.
Voorbeeld: huurovereenkomst ondertekend in juni 2021, inwerkingtreding 1 juli 2021. Mogelijke indexeringen op 1 juli 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en 2030 (laatste jaar van de huurovereenkomst).
Huurovereenkomst korte duur (≤ 3 jaar)
De huurovereenkomst van hoofdverblijfplaats korte duur (3 jaar of minder, niet hernieuwbaar boven 3 gecumuleerde jaren) laat toe:
- 1 indexering voor een huurovereenkomst van 1 jaar
- 2 indexeringen voor een huurovereenkomst van 2 jaar
- 3 indexeringen voor een huurovereenkomst van 3 jaar
Op elke verjaardagsdatum van de inwerkingtreding, zoals voor de huurovereenkomst 9 jaar.
Huurovereenkomst voor het leven
Zeldzaam maar bestaand, de huurovereenkomst voor het leven laat jaarlijkse indexeringen toe zolang de huurovereenkomst loopt. Geen tijdslimiet — elke verjaardagsdatum opent het recht op een indexering, tot het einde van de huurovereenkomst (doorgaans door overlijden van de huurder).
Glijdende of stilzwijgend verlengde huurovereenkomst
Indien een huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd of “glijdt” (bijvoorbeeld een huurovereenkomst korte duur die zich verlengt zonder nieuw contract), blijft de verjaardagsdatum die van de oorspronkelijke huurovereenkomst. De teller begint niet opnieuw vanaf nul: het is de continuïteit van dezelfde huurovereenkomst.
Concreet: een huurovereenkomst ondertekend op 1 maart 2020 en stilzwijgend verlengd in 2023 behoudt haar jaarlijkse indexeringsdatum op 1 maart.
Bijzonder geval: huurovereenkomst van onbepaalde duur
Zeldzamer, maar de huurovereenkomst van onbepaalde duur bestaat in België (huur als hoofdverblijfplaats van vóór 1991, geherkwalificeerde mondelinge overeenkomsten, enz.). De indexering blijft mogelijk onder de gebruikelijke voorwaarden:
- Geregistreerde huurovereenkomst (zonder registratie geen indexering — zie onze gids niet-geregistreerde huurovereenkomst)
- Indexeringsclausule aanwezig of niet uitgesloten
- Verhouden verjaardagsdatum = ondertekeningsdatum (bij gebrek aan gedefinieerde inwerkingtreding)
- Eén keer per jaar, schriftelijk
Het jaarlijks ritme blijft de absolute regel, zelfs in dit onbepaald kader.
Samenvattende tabel van de gevallen
| Type huurovereenkomst | Eerste mogelijke indexering | Frequentie |
|---|---|---|
| Huurovereenkomst 9 jaar (residentieel) | 1 jaar na inwerkingtreding | Jaarlijks, max 9 keer |
| Huurovereenkomst korte duur 1 jaar | 1 jaar na inwerkingtreding | 1 keer |
| Huurovereenkomst korte duur 2 jaar | 1 jaar na inwerkingtreding | Jaarlijks, 2 keer |
| Huurovereenkomst korte duur 3 jaar | 1 jaar na inwerkingtreding | Jaarlijks, 3 keer |
| Huurovereenkomst voor het leven | 1 jaar na inwerkingtreding | Jaarlijks, zonder limiet |
| Huurovereenkomst onbepaalde duur | 1 jaar na ondertekening (bij gebrek) | Jaarlijks, zonder limiet |
Al deze gevallen veronderstellen dat de huurovereenkomst geregistreerd is en dat de indexeringsclausule niet is uitgesloten.
Om uw nieuwe indexering onmiddellijk te berekenen vanaf uw verjaardagsdatum, gebruik onze indexeringsrekentool. Hij past automatisch de officiële formule toe (art. 1728bis Burgerlijk Wetboek) met de actuele Statbel-gezondheidsindexen, conform het KB van 24 december 1993.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Wanneer mag een huur voor de eerste keer worden geïndexeerd? + −
Op de eerste verjaardagsdatum van de **inwerkingtreding** van de huurovereenkomst, niet van de ondertekening. Indien de huurovereenkomst op 14 juni 2024 wordt ondertekend maar in werking treedt op 1 juli 2024, is de eerste mogelijke indexering op 1 juli 2025. De huurovereenkomst moet geregistreerd zijn (art. 1728bis Burgerlijk Wetboek).
Hoe vaak per jaar mag een huur worden geïndexeerd? + −
Eén keer per jaar, op de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst. De Wet van 6 augustus 1993 verbiedt elke bijkomende indexering binnen de 12 maanden die op een indexering volgen. Geen cumul mogelijk: een vergetelheid wordt niet ingehaald door het volgende jaar te verdubbelen (de aanvraag werkt slechts terug tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag, art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek).
Is een schriftelijk stuk nodig om een huur te indexeren? + −
Ja, het schriftelijk stuk is verplicht volgens artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. De vorm is vrij (gewone brief volstaat wettelijk), maar het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging wordt sterk aanbevolen voor het bewijs. De ingangsdatum komt overeen met de **ontvangst** door de huurder, niet met de verzending.
Wat is de verjaardagsdatum om te indexeren? + −
Het is de inwerkingtredingsdatum van de huurovereenkomst, niet de ondertekeningsdatum. Veel verhuurders verwarren: indien de huurovereenkomst op 14 juni wordt ondertekend en de sleutels op 1 juli worden overhandigd, gebeurt de indexering elke 1 juli. Bij gebrek aan gepreciseerde inwerkingtredingsdatum, neemt men de ondertekeningsdatum.
Kan men een huurovereenkomst van onbepaalde duur indexeren? + −
Ja, op voorwaarde dat zij geregistreerd is en dat zij de indexeringsclausule bevat (of niet uitsluit). De verjaardagsdatum komt overeen met de ondertekeningsdatum bij gebrek aan gedefinieerde inwerkingtreding. De indexering blijft jaarlijks, zonder cumul, zoals voor een huurovereenkomst van bepaalde duur.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).