Hoe de indexering aan de huurder meedelen
Verplichte vermeldingen, aangetekend of gewoon, becommentarieerd model: alles om een huurindexering in België correct mee te delen.
Antwoord in het kort
In België moet de indexeringskennisgeving aan de huurder schriftelijk gebeuren (Wet van 6 augustus 1993, artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). De vorm is vrij — gewone brief of aangetekend — maar de brief moet 5 verplichte vermeldingen bevatten zonder dewelke zij kan worden betwist. De indexering gaat enkel in vanaf de ontvangst door de huurder, nooit retroactief.
De juiste reflex: aangetekend met ontvangstbevestiging, verzonden 1 tot 2 maanden vóór de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst. De kost (~8 €) is verwaarloosbaar ten opzichte van de geleverde juridische zekerheid.
De verplichte vermeldingen van de brief
Opdat een indexeringskennisgeving juridisch geldig is, moet de brief deze vijf elementen bevatten — elk gebrek kan een betwisting door de huurder rechtvaardigen:
- Volledige identiteit van de verhuurder: naam, voornaam (of maatschappelijke benaming) en postadres van de eigenaar of zijn lasthebber (agentschap, syndicus, notaris)
- Identiteit van de huurder: naam, voornaam en kennisgevingsadres (in principe het adres van het gehuurde pand, behalve als de huurder een ander adres voor zijn briefwisseling heeft verstrekt)
- Precieze referentie van de huurovereenkomst: ondertekeningsdatum, inwerkingtredingsdatum, en exact adres van het gehuurde pand — deze drie elementen laten toe het door de indexering betroffen contract zonder ambiguïteit te identificeren
- Wettelijke verwijzing: vermelding van artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en van de Wet van 6 augustus 1993 betreffende de huurovereenkomsten (deze vermelding is theoretisch facultatief, maar zij voorkomt betwistingen van slechte trouw)
- Volledig detail van de berekening: basishuur, basisgezondheidsindex + referentiemaand, nieuwe gezondheidsindex + referentiemaand, toegepaste formule, EPC-coëfficiënt indien van toepassing (Wallonië en Brussel), en resulterende nieuwe maandelijkse huur
Aan deze vijf vermeldingen worden twee elementen toegevoegd die sterk worden aanbevolen maar niet strikt verplicht zijn: de ingangsdatum van de nieuwe huur, en de handgeschreven handtekening van de verhuurder onderaan de brief.
Aangetekend of gewone brief?
De Belgische wet legt het aangetekend niet op. Toch raden bijna alle in huur gespecialiseerde advocaten het systematisch aan. Hier de concrete vergelijking:
| Criterium | Gewone brief | Aangetekend met OB |
|---|---|---|
| Kost (2026) | ~1,80 € | 7,50 - 10 € |
| Wettelijke geldigheid | Ja | Ja |
| Verzendbewijs | Nee | Ja |
| Ontvangstbewijs | Nee | Ja (ontvangstbevestiging) |
| Tegenstelbare datum aan huurder | Betwistbaar | Ontvangstdatum geldt |
| Aangetekend bij geschil | Nee | Ja (vrederechter) |
Onze aanbeveling: aangetekend versturen met ontvangstbevestiging voor de eerste uitwisselingen met een huurder en systematisch bij voorzienbaar conflict (huurder met betalingsachterstand, gespannen relatie, inhalen over meerdere jaren). Voor langetermijn-huurders met wie de relatie uitstekend is, kan een gewone brief volstaan — maar bewaar altijd een gedateerde en ondertekende kopie voor uw archief.
Voor het detail van de formaliteiten van het aangetekend (verzendbordereau, ophaling bij de Post), zie onze aangetekend gids.
Wanneer de brief versturen
Het ideaal is de indexeringskennisgeving 1 tot 2 maanden vóór de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst te versturen. Deze anticipatie laat de huurder toe de verandering te absorberen, eventueel zijn vragen te stellen, en de verhuurder een weigering of vraag om uitleg te beheren vóór de werkelijke vervaldag.
Ten laatste moet de brief op de verjaardagsdatum zelf worden verzonden. Elke vertraging doet maandhuurprijzen verliezen, want de indexering gaat enkel in vanaf de ontvangst van de kennisgeving — niet vanaf de verjaardagsdatum zelf. Daarom detailleren wij het exacte venster in onze gids wanneer een huur indexeren.
Indien u een vertraging van meerdere maanden of meerdere jaren ontdekt, weet dat de terugwerkende kracht van de aanvraag strikt beperkt is tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Het inhalen van meerdere jaren is niet mogelijk — zie onze gids huurindexering na 5 jaar voor het detail.
Standaardbriefmodel becommentarieerd sectie per sectie
Hier een standaardbriefmodel, voorgesteld in blokken, met de rol van elke sectie:
[Verhuurderskop] Jean Dupont Wetstraat 100 1000 Brussel
[Plaats en datum] Brussel, 15 mei 2026
[Geadresseerde] Mevrouw Marie Martin Gulden Vlieslaan 25 1050 Elsene
[Verzendwijze] Aangetekende brief met ontvangstbevestiging
[Onderwerp] Jaarlijkse huurindexering — huurovereenkomst van 1 juni 2024
[Lichaam van de brief] Geachte mevrouw,
Conform artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en de Wet van 6 augustus 1993 betreffende de huurovereenkomsten, deel ik u de jaarlijkse huurindexering mee van het pand gelegen Gulden Vlieslaan 25, 1050 Elsene, waarvan wij de huurovereenkomst hebben ondertekend op 1 juni 2024 met inwerkingtreding op dezelfde datum.
De berekening is als volgt:
- Basishuur: 950,00 €
- Gezondheidsindex van mei 2024 (maand voorafgaand aan de ondertekening): 128,12
- Gezondheidsindex van mei 2026 (maand voorafgaand aan de verjaardag): 132,47
- Formule: 950 × (132,47 ÷ 128,12) = 982,26 €
De nieuwe maandelijkse huur bedraagt dus 982,26 €, vanaf 1 juni 2026.
Gelieve uw volgende overschrijving dienovereenkomstig aan te passen en ik blijf ter beschikking voor elke vraag.
Gelieve, mevrouw, mijn beste groeten te aanvaarden.
[Handgeschreven handtekening] Jean Dupont
Kopblok: naam en volledig adres van de verhuurder. Indien u via een agentschap of syndicus werkt, vermeld hun gegevens als aanvulling.
Geadresseerdenblok: kennisgevingsadres van de huurder. Standaard is het het adres van het gehuurde pand — zie de sectie hieronder over adreswijzigingen.
Onderwerpsblok: niet-ambigue verwijzing naar de betrokken huurovereenkomst. Vermijd vage formuleringen zoals “uw huur” — preciseer de ondertekeningsdatum.
Lichaamsblok: bevat de vijf verplichte vermeldingen. Het detail van de berekening is essentieel; zonder kan de indexeringsbrief worden betwist wegens onvoldoende informatie.
Handtekeningblok: handgeschreven indien mogelijk, vooral voor een postzending. Een gekwalificeerde elektronische handtekening (eIDAS) blijft het wettelijk equivalent voor digitale verzendingen.
Een kant-en-klaar briefmodel in PDF-formaat is beschikbaar, voorgevuld met de waarden van uw berekening indien u die via de rekentool heeft gegenereerd.
En als de huurder niet antwoordt?
Belangrijk punt vaak verkeerd begrepen: het akkoord van de huurder is niet vereist. De indexering is een recht van de verhuurder voorzien door de huurovereenkomst en de wet. Eens de kennisgeving ontvangen, geldt de nieuwe huur van rechtswege vanaf de volgende maandhuur — ongeacht of de huurder een ontvangstbevestiging tekent, positief antwoordt of de brief negeert.
Drie scenario’s indien de huurder het nieuwe bedrag niet betaalt:
- De huurder blijft de oude huur betalen zonder uitdrukkelijk te betwisten: verstuur een aangetekende ingebrekestelling die de berekening herinnert en het inhalen van het verschil eist
- De huurder betwist uitdrukkelijk de berekening: verifieer dat alle elementen correct zijn (indexen, formule, data), antwoord schriftelijk met de Statbel-bewijzen
- De huurder negeert alles: na ingebrekestelling zonder gevolg, verzoekschrift bij de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure, zitting binnen 4 tot 8 weken)
Onze gids weigering huurder behandelt deze scenario’s in detail met de aanmanings- en ingebrekestellingsmodellen.
Bijzonder geval: de huurder heeft van adres veranderd
Indien de huurder nog in het gehuurde pand is maar een ander postadres heeft verstrekt (bijvoorbeeld dat van een familielid, of een professionele postbus):
- Notifiëren op het adres van het gehuurde pand is juridisch geldig — het adres van het pand wordt steeds beschouwd als het standaard kennisgevingsadres
- Notifiëren op het door de huurder verstrekte adres is nog solider — de huurder zal noch de ontvangst noch de kennis van de inhoud kunnen betwisten
Indien de huurder het pand heeft verlaten (verboden onderverhuur, niet-meegedeelde verhuizing), blijft de kennisgeving geldig op het adres van het gehuurde pand tot bewijs van het tegendeel. De indexeringsbrief behoudt dus zijn geldigheid, en de huurder blijft de nieuwe huur verschuldigd.
Verder lezen
- Kennisgevingsbriefmodel (PDF)
- Hoe een indexering stap-voor-stap berekenen
- Wanneer mag een huur worden geïndexeerd?
- Wat doen als de huurder de indexering weigert
- Indexering na meerdere jaren vergetelheid
- Aangetekend verzendbordereau
Om een kennisgevingsbrief voorgevuld met uw berekening te genereren, gebruik onze tool:
Wat info.
Het exacte resultaat.
Regio van de woning, data van de huurovereenkomst, basishuur, EPC-klasse. De berekening gebeurt in een fractie van een seconde.
Veelgestelde vragen
Moet de indexeringskennisgeving verplicht aangetekend worden verzonden? + −
Nee, de Wet van 6 augustus 1993 en artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek leggen het aangetekend niet op: een gewone brief volstaat juridisch. In de praktijk wordt het aangetekend met ontvangstbevestiging sterk aanbevolen omdat het het enige formele bewijs van ontvangstdatum levert, wat precies het beginpunt is van het effect van de indexering en van de retroactiviteitsgrens van 3 maanden van de aanvraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek).
Wat gebeurt er als de kennisgeving het detail van de berekening niet bevat? + −
De huurder heeft het recht uitleg te vragen vóór elke betaling, en de vrederechter beschouwt doorgaans dat een onvolledige kennisgeving geen juridisch effect heeft zolang de essentiële elementen (gebruikte indexen, formule, nieuwe huur) niet zijn meegedeeld. Beter dus een volledige brief versturen vanaf de eerste verzending om betwistingen te vermijden.
Kan de indexeringskennisgeving per e-mail worden verzonden? + −
Geen wettelijke bepaling verbiedt het uitdrukkelijk, maar het wordt niet aanbevolen. De e-mail levert geen vergelijkbaar ontvangstbewijs als het aangetekend met OB, en een huurder van slechte trouw kan beweren het bericht nooit te hebben ontvangen. Reserveer de e-mail voor een hoffelijkheidskopie ter aanvulling van de postbrief.
Wanneer de kennisgeving versturen: vóór of na de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst? + −
Idealiter 1 tot 2 maanden vóór de verjaardagsdatum om eventuele uitwisselingen te anticiperen. De kennisgeving blijft geldig indien zij op de verjaardagsdatum of erna wordt verzonden, maar de indexering gaat enkel in vanaf de ontvangst door de huurder — niet retroactief. Hoe later de verzending, hoe meer geïndexeerde maandhuurprijzen de verhuurder verliest.
Moet de handtekening van de indexeringsbrief handgeschreven zijn? + −
Geen wettelijke tekst eist het formeel, maar de handgeschreven handtekening wordt zeer sterk aanbevolen voor postbrieven. Zij sluit betwistingen uit over de echtheid van het document voor de vrederechter. Voor een elektronische kennisgeving is een gekwalificeerde digitale handtekening (eIDAS) het juridisch equivalent.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).