Kunt u een huur nog indexeren na 5 jaar zonder indexering?
Bent u meerdere jaren vergeten uw huur te indexeren? Hier is wat de Belgische wet zegt over inhalen en verjaring.
Antwoord in het kort
De indexering is niet automatisch in België: het is een recht dat de verhuurder actief moet uitoefenen schriftelijk. Indien u ze gedurende meerdere jaren niet hebt gevraagd, kunt u nog een inhalen vorderen — maar de achterstallen zijn beperkt tot de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek). Voor de toekomst daarentegen geldt de vraag volledig: de huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
Concreet: 5 jaar vergeten = 3 maanden achterstallen terugvorderbaar. Niet meer. De rest is definitief verloren — maar de toekomstige huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
De indexering is niet automatisch
Veel verhuurders denken dat de indexering elk jaar automatisch wordt toegepast op de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst. Dat is fout. Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek vereist een actieve stap van de verhuurder:
- De indexering moet schriftelijk worden gevraagd aan de huurder
- Zij gaat in vanaf de ontvangst van de vraag, niet ervoor
- Zonder schriftelijke vraag blijft de huur op haar oorspronkelijk bedrag — en de huurder heeft het recht een retroactieve niet-gemelde indexering te weigeren
Het is deze verplichting van actieve vraag die de mogelijkheid — of de onmogelijkheid — van het inhalen creëert.
De terugwerkende kracht beperkt tot drie maanden
Artikel 1728bis, §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek is expliciet: de vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Alle achterstallen ouder dan deze drie maanden zijn definitief verloren.
Hier is hoe het concreet wordt toegepast:
| Huur ondertekend | Verwachte jaarlijkse indexeringen | In 2026 kunt u vorderen |
|---|---|---|
| Juni 2018 | 8 indexeringen (2019-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
| Juni 2021 | 5 indexeringen (2022-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
| Juni 2024 | 2 indexeringen (2025-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
Resultaat: hoeveel jaren u ook hebt “vergeten”, u krijgt slechts drie maanden achterstallen terug. Een laattijdige inhaalvraag heeft geen retroactief effect daarbuiten — maar zij brengt de toekomstige huur op het volledig geïndexeerde bedrag.
Waarom deze strikte limiet?
Het doel van de wet is dubbel:
- Bescherming van de huurder: vermijden dat een verhuurder bruusk meerdere jaren gecumuleerde achterstanden vordert, wat aanzienlijke sommen kunnen vertegenwoordigen
- Rechtszekerheid: een huur die jarenlang niet is geïndexeerd, wordt de feitelijke huur — de huurder heeft zijn budget dienovereenkomstig georganiseerd
Berekening van het inhalen: concreet voorbeeld
Nemen we het geval van een Waalse huurovereenkomst ondertekend op 1 juni 2018 voor het bedrag van 750 €, nooit geïndexeerd gedurende 8 jaar. In juni 2026 ontdekt de verhuurder de vergetelheid en wil inhalen.
Stap 1 — De indexen identificeren:
- Basisindex = mei 2018 (maand voorafgaand aan de ondertekening): 106,99
- Nieuwe index = mei 2026 (maand voorafgaand aan de verjaardagsdatum 2026): 132,47
Stap 2 — De formule toepassen:
- Theoretische geïndexeerde huur = 750 × (132,47 ÷ 106,99) = 928,68 €
- Maandelijks verschil = 928,68 − 750 = 178,68 €/maand
Stap 3 — De terugvorderbare achterstand berekenen (3 maanden vóór de maand van de vraag):
- Periode maart 2026-mei 2026: 3 × 178,68 = 536,04 €
Stap 4 — Vanaf de kennisgeving:
- Vanaf juni 2026 stijgt de maandelijkse huur naar 928,68 € (te betalen elke volgende maand)
Wat de verhuurder niet terugkrijgt: heel de rest van de verstreken periode, hetzij ongeveer (8 × 12 − 3) × 178,68 = 16 617 € gecumuleerd inkomensverlies. Voor deze huurovereenkomst heeft de vergetelheid het equivalent van anderhalf jaar huur gekost.
Om deze berekening automatisch te doen met uw huurovereenkomst:
Wat info.
Het exacte resultaat.
Regio van de woning, data van de huurovereenkomst, basishuur, EPC-klasse. De berekening gebeurt in een fractie van een seconde.
Hoe de inhalen aan de huurder meedelen
De vorm van de brief is vrij, maar wij raden systematisch het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging aan om twee redenen:
- Bewijs van datum: de terugwerkende kracht van drie maanden wordt berekend vanaf de ontvangst door de huurder, niet vanaf de verzending. Het aangetekend geldt als bewijs
- Anticipatie van het geschil: indien de huurder weigert, zult u het bewijs nodig hebben voor de vrederechter
De inhoud moet verplicht vermelden:
- Verwijzing naar artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en de Wet van 6 augustus 1993
- Ondertekenings- en inwerkingtredingsdatum van de huurovereenkomst
- Gebruikte gezondheidsindexen (maand voorafgaand aan ondertekening + maand voorafgaand aan inhalen)
- Detail van de berekening + nieuwe maandelijkse huur
- Ingangsdatum van de nieuwe huur
Een kennisgevingsbriefmodel is beschikbaar, evenals een aangetekend verzendbordereau om bij te voegen.
Bijzonder geval: niet-geregistreerde huurovereenkomst
Indien uw huurovereenkomst nooit werd geregistreerd bij het bevoegde registratiekantoor (wettelijke verplichting binnen de 2 maanden na de ondertekening), heeft de huurder het recht om zelfs het inhalen van de laatste drie maanden te weigeren.
De registratie is een absolute voorafgaande voorwaarde voor de uitoefening van het indexeringsrecht. Zonder is de indexering niet verschuldigd — ongeacht de verstreken duur of de gebruikte formule.
Onze gids niet-geregistreerde huurovereenkomst detailleert de mogelijke verhaalmiddelen in dat geval (latere regularisering, fiscale gevolgen voor de verhuurder, enz.).
Indien de huurder de inhalen weigert
Drie veelvoorkomende situaties:
-
De huurder weigert om verkeerd motief (bv. “u had mij eerder moeten verwittigen”, of “5 jaar is te laat”): uw inhaalrecht over de laatste 3 maanden is wel gegrond. Procedure: aangetekende ingebrekestelling → vrederechter indien geen betaling binnen 15 dagen
-
De huurder weigert om geldig motief (niet-geregistreerde huurovereenkomst, foute berekening): hij heeft gelijk ten gronde. Regulariseer eerst het motief (latere registratie mogelijk, correcte herberekening), dan hernotifieer
-
De huurder negeert de brief: stuur een ingebrekestellingsbrief aangetekend met termijn van 15 dagen. Zonder antwoord, dien een verzoekschrift in bij de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure, zitting binnen 4-8 weken)
Onze gids weigering huurder behandelt deze 3 gevallen in detail met de bijbehorende briefmodellen.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Kan men meerdere jaren indexering inhalen? + −
Zeer weinig. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Concreet: indien u in 2026 ontdekt dat u sinds 5 jaar niet hebt geïndexeerd, kunt u enkel de laatste 3 maanden achterstand vorderen — de rest is verloren. Voor de toekomst daarentegen geldt de vraag volledig: de huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag, berekend vanaf de basishuur.
Wat is de verjaring om een indexering te vorderen? + −
Drie maanden. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Daarbuiten is het recht op achterstallen definitief verloren voor de niet-gevorderde periode. De toekomstige huur wordt niet aangetast: die gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
Moet de inhaalvraag aangetekend worden verzonden? + −
Niet wettelijk verplicht, maar sterk aanbevolen. Bij geschil met de huurder is het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging uw enige formeel bewijs van de kennisgevingsdatum.
Kan de huurder een 3-maanden-inhalen betwisten? + −
Ja, op twee hoofdmotieven: (1) niet-geregistreerde huurovereenkomst, wat het recht op indexering opheft; (2) foute berekening, met bewijs ter ondersteuning. De vrederechter beslist gratis bij blokkering.
Welke berekening toepassen voor de inhalen? + −
Men past de standaard wettelijke formule toe: Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de inhalen / Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening). De terugvorderbare achterstallen zijn beperkt tot de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Onze rekentool doet het automatisch.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).