Peut-on encore indexer un loyer après 5 ans sans indexation ?

Réponse en bref

L’indexation n’est pas automatique en Belgique : c’est un droit que le bailleur doit exercer activement par écrit. Si vous ne l’avez pas demandée pendant plusieurs années, vous pouvez encore réclamer un rattrapage — mais les arriérés sont limités aux trois mois qui précèdent celui de la demande (art. 1728bis, §1er du Code civil belge). Pour l’avenir, en revanche, la demande vaut pleinement : le loyer repart au montant pleinement indexé.

L’indexation n’est pas automatique

Beaucoup de bailleurs pensent que l’indexation s’applique automatiquement chaque année à la date anniversaire du bail. C’est faux. L’article 1728^bis du Code civil belge exige une démarche active du bailleur :

• L’indexation doit être demandée par écrit au locataire
• Elle ne vaut qu’à partir de la demande, avec une rétroactivité limitée à trois mois
• Sans demande écrite, le loyer reste à son montant initial — et le locataire est en droit de refuser une indexation rétroactive non notifiée

C’est cette obligation de demande active qui crée la possibilité — ou l’impossibilité — du rattrapage.

La rétroactivité limitée à trois mois

L’article 1728bis, §1er du Code civil belge est explicite : la demande d’indexation n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois précédant celui de la demande. Tous les arriérés antérieurs à ces trois mois sont définitivement perdus.

Voici comment ça s’applique concrètement :

Bail signé	Indexations annuelles attendues	En 2026, vous pouvez réclamer
Juin 2018	8 indexations (2019-2026)	Les arriérés des 3 mois précédant la demande
Juin 2021	5 indexations (2022-2026)	Les arriérés des 3 mois précédant la demande
Juin 2024	2 indexations (2025-2026)	Les arriérés des 3 mois précédant la demande

Résultat : peu importe combien d’années vous avez “oubliées”, vous ne récupérez que trois mois d’arriérés. Une demande tardive de rattrapage n’a aucun effet rétroactif au-delà — mais elle fixe le loyer futur au montant pleinement indexé.

Pourquoi cette limite stricte ?

L’objectif de la loi est double :

1. Protection du locataire : éviter qu’un bailleur réclame brutalement plusieurs années d’arriérés cumulés, ce qui pourrait représenter des sommes considérables
2. Sécurité juridique : un loyer non indexé pendant des années devient le loyer de fait — le locataire a organisé son budget en conséquence

Calcul du rattrapage : exemple concret

Prenons le cas d’un bail wallon (PEB B) signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juin 2018 au montant de 750 €, jamais indexé pendant 8 ans. En septembre 2026, le bailleur découvre l’oubli et veut rattraper.

Étape 1 — Identifier les indices :

• Indice de base = mai 2018 (mois précédant la signature) : 106,99
• Indice nouveau = mai 2026 (mois précédant la date anniversaire 2026) : 139,22

Étape 2 — Appliquer la formule :

• Loyer indexé théorique = 750 × (139,22 ÷ 106,99) = 975,93 €
• Différence mensuelle = 975,93 − 750 = 225,93 €/mois

Étape 3 — Calculer l’arriéré récupérable (3 mois précédant celui de la demande) :

• Période juin 2026-août 2026 : 3 × 225,93 = 677,79 €

Étape 4 — À partir de la notification :

• À partir de septembre 2026, le loyer mensuel passe à 975,93 € (à payer chaque mois suivant)

Pour faire ce calcul automatiquement avec votre bail :

Comment notifier le rattrapage au locataire

La forme du courrier est libre, mais nous recommandons systématiquement le recommandé avec accusé de réception pour deux raisons :

1. Preuve de date : les trois mois se comptent à rebours à partir du mois de la demande écrite. Le recommandé prouve cette date
2. Anticipation du litige : si le locataire refuse, vous aurez besoin de la preuve devant la justice de paix

Il est recommandé de mentionner :

• La base légale applicable (article 1728^bis du Code civil belge ou texte régional)
• Date de signature et d’entrée en vigueur du bail
• Indices santé utilisés (mois précédant la signature — ou l’entrée en vigueur, en Flandre, pour les baux conclus depuis 2019 — + mois précédant le dernier anniversaire)
• Détail du calcul + nouveau loyer mensuel
• Date d’effet du nouveau loyer

Un modèle de lettre de notification est disponible, ainsi qu’un bordereau d’envoi recommandé à joindre.

Cas particulier : bail non enregistré

À Bruxelles et en Wallonie, le bail doit être enregistré ; en Flandre, un bail écrit suffit. Si votre bail bruxellois ou wallon n’a jamais été enregistré, le locataire est en droit de refuser même le rattrapage des trois derniers mois.

Dans ces deux régions, sans enregistrement, l’indexation n’est pas due — peu importe la durée écoulée ou la formule employée. À Bruxelles, il faut en outre qu’un certificat PEB valide ait été communiqué au locataire.

Notre guide bail non enregistré détaille les recours possibles dans ce cas (régularisation a posteriori, conséquences fiscales pour le bailleur, etc.).

Si le locataire refuse le rattrapage

Trois cas de figure courants :

1. Le locataire refuse pour motif erroné (par ex. “vous auriez dû me prévenir avant”, ou “5 ans c’est trop tard”) : votre droit de rattrapage sur les 3 derniers mois est bien fondé. Procédure : mise en demeure recommandée → justice de paix si pas de paiement sous 15 jours

2. Le locataire refuse pour motif valable (bail non enregistré à Bruxelles ou en Wallonie, certificat PEB non communiqué à Bruxelles, calcul erroné) : il a raison sur le fond. Régularisez d’abord le motif (enregistrement tardif possible, recalcul correct), puis renotifiez

3. Le locataire ignore la lettre : envoyer une lettre de mise en demeure par recommandé avec délai de 15 jours. Sans réponse, saisir la justice de paix de la commune du logement (procédure peu coûteuse, sans avocat obligatoire)

Notre guide refus du locataire couvre ces 3 cas en détail avec les modèles de courrier associés.

Pour aller plus loin

• Comment calculer une indexation pas-à-pas
• Quand peut-on indexer un loyer ?
• Modèle de lettre de notification
• Méthodologie complète du calcul