Méthodologie : comment nous calculons l'indexation

Notre formule de calcul

L'indexation des loyers en Belgique est encadrée par la loi du 6 août 1993 et l'arrêté royal du 24 décembre 1993 qui en précise l'exécution, et aujourd'hui par les textes régionaux (art. 1728bis de l'ancien Code civil et art. 224/2 du Code bruxellois du Logement ; art. 26 du décret wallon du 15 mars 2018 ; art. 34 du Vlaams Woninghuurdecreet). La formule ordinaire est la même dans les trois régions :

Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice de départ)
Nouvel indice = indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

Indice de départ : signature ou entrée en vigueur ?

Seul l'indice de départ diffère d'une région à l'autre :

• Bruxelles et Wallonie : indice santé du mois précédant la signature (conclusion) du bail.
• Flandre : indice du mois précédant l'entrée en vigueur pour les baux conclus depuis le 1ᵉʳ janvier 2019 ; mois précédant la conclusion pour les baux écrits plus anciens.

En revanche, les anniversaires, la période wallonne 2022-2023 et les dates charnières régionales (14 octobre 2022 à Bruxelles, 1ᵉʳ octobre 2022 en Flandre) se déterminent toujours d'après l'entrée en vigueur. C'est pourquoi le calculateur demande les deux dates. Exemple : pour un bail signé le 10 mars 2021 et entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2021, l'indice de départ est celui de février 2021 (110,39) à Bruxelles et en Wallonie, mais celui de mars 2021 (110,56) en Flandre.

Variantes régionales

Depuis 2022, les trois régions tiennent compte de la performance énergétique du logement :

• Bruxelles (art. 224/2 § 1er/2 du Code bruxellois du Logement, ordonnances du 13 octobre 2022 et du 13 octobre 2023) : pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, facteur de correction fixé selon le mois anniversaire (tables officielles) — environ 0,945 à 0,990 pour E, 0,891 à 0,980 pour F-G. Appliqué depuis le 14 octobre 2023, sans date de fin. Bail enregistré et certificat PEB communiqué au locataire requis pour indexer.
• Flandre (décret du 3 octobre 2022, modifié les 7 octobre 2022 et 21 avril 2023) : pour les contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022, facteur de correction d'environ 0,945 à 0,980 pour un EPC D et 0,891 à 0,960 pour un EPC E, F ou sans EPC. Appliqué depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, sans date de fin. Aucun EPC n'est requis pour indexer ; le label G n'existe pas.
• Wallonie (décret du 19 octobre 2022 modifiant l'art. 26 du décret du 15 mars 2018, toujours en vigueur) : pas de facteur, mais une méthode particulière pour les baux PEB D à G ou sans certificat ayant eu un anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Les autres baux suivent la formule ordinaire à 100 %.

À Bruxelles et en Flandre, le facteur multiplie le résultat complet de la formule ordinaire — il ne porte pas sur la seule hausse :

Loyer indexé = (Loyer de base × Nouvel indice ÷ Indice de départ) × Facteur de correction
Exemple (Bruxelles, PEB E, loyer de 850 €, bail signé le 10 mars 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2021, indexation au 1ᵉʳ avril 2026) : 850 × 137,78 ÷ 110,39 = 1 060,90 € ; × 0,965766823 = 1 024,58 €.

Le calcul sur une part de la hausse (la moitié, par exemple) n'a existé que pendant les périodes temporaires de 2022-2023 ; il n'est plus utilisé aujourd'hui.

D'où viennent les indices

Tous les indices proviennent exclusivement de Statbel — Direction générale Statistique du SPF Économie. Aucun calcul ni interpolation de notre part : nous récupérons et stockons les valeurs officielles, mois par mois.

Bases multiples

Statbel publie l'indice santé sur plusieurs bases successives selon la date d'entrée de chaque série. Notre système gère automatiquement la sélection :

• Base 1988 = 100 : baux signés avant le 1ᵉʳ janvier 1991
• Base 1996 = 100 : baux signés du 1ᵉʳ janvier 1991 au 31 décembre 1998
• Base 2004 = 100 : baux signés du 1ᵉʳ janvier 1999 au 31 décembre 2008
• Base 2013 = 100 : baux signés du 1ᵉʳ janvier 2009 au 31 décembre 2025 (la majorité des baux en cours)
• Base 2025 = 100 : baux signés à partir du 1ᵉʳ janvier 2026

Cette répartition est la convention appliquée par notre calculateur, d'après la date de signature du bail — l'utilisateur n'a jamais besoin de choisir lui-même. Ce qui compte juridiquement, c'est d'utiliser deux indices exprimés dans la même base : c'est leur rapport qui détermine l'indexation.

Indice brut, pas lissé

Statbel publie deux variantes de l'indice santé :

• L'indice santé brut : valeur du mois courant. C'est celui-ci qui sert pour les loyers.
• L'indice santé lissé : moyenne arithmétique des 4 derniers indices bruts. Sert pour les salaires, pensions et allocations sociales. Pas pour les loyers.

Confondre les deux est une erreur fréquente. La différence peut atteindre plusieurs euros par mois, surtout en période de variations rapides.

Le facteur PEB régional

Bruxelles

Le critère est la date d'entrée en vigueur du bail (avant le 14 octobre 2022), pas sa date de signature. Le facteur dépend du mois anniversaire de l'entrée en vigueur ; octobre est scindé (1-13 / 14-31). Pendant la période temporaire du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, la règle était différente : PEB E limité à 50 % de l'indexation, PEB F, G et sans PEB sans indexation.

Wallonie (méthode particulière)

En Wallonie, il n'y a pas de facteur. Pendant la période du 1ᵉʳ novembre 2022 au 31 octobre 2023, l'indexation était limitée à 75 % de la hausse pour un PEB D, à 50 % pour un PEB E, et exclue pour les PEB F, G et sans certificat. Le décret du 19 octobre 2022 n'est pas abrogé : depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 et jusqu'à la fin de la location, les baux concernés se calculent à partir du loyer adapté pendant cette période, avec pour indice de départ celui du mois précédant l'anniversaire tombé dans cette période. Exemple officiel du SPW : 600 €, bail signé en septembre 2019, entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E → loyer adapté de 665,24 € au 1ᵉʳ novembre 2022, puis 667,22 € au 1ᵉʳ novembre 2023.

Flandre (permanent)

Le critère est l'entrée en vigueur du contrat avant le 1ᵉʳ octobre 2022. Un EPC expiré est traité comme une absence d'EPC (facteur E/F). Le facteur cesse si le bailleur obtient un nouvel EPC A+, A, B ou C, ou en cas de nouveau contrat. Pendant la période temporaire du 1ᵉʳ octobre 2022 au 30 septembre 2023, un EPC D ne permettait de répercuter que la moitié de la hausse, et un EPC E, F ou l'absence d'EPC aucune.

Mise à jour des données

Notre VPS lance chaque jour un cron qui interroge l'API Statbel et synchronise notre base de données PostgreSQL. Le processus :

• Cron quotidien à 6 h UTC
• Récupération des 12 derniers mois (pour rattraper d'éventuelles révisions Statbel)
• Insertion / mise à jour en base avec contrôle de cohérence
• Email de notification au mainteneur en cas d'échec

Statbel publie le nouvel indice mensuel typiquement autour du 26 du mois. Le calculateur intègre la nouvelle valeur dans les heures qui suivent.

Le code source est ouvert

L'ensemble du backend (Python / FastAPI / PostgreSQL) et du frontend (Astro) est ouvert. Nous publierons le repository GitHub publiquement après stabilisation. En attendant, le code source est auditable sur simple demande via le formulaire de contact.

Stack technique :

• Backend : Python 3.11, FastAPI, Pydantic v2, PostgreSQL 16, weasyprint pour les PDF
• Frontend : Astro 6, Tailwind 4, TypeScript strict, vanilla JS pour les composants interactifs
• Hébergement : VPS Hostinger (Docker + Traefik) pour l'API, Cloudflare Pages pour le front
• Données : ingestion quotidienne via API Statbel, stockage PostgreSQL, distribution CSV/JSON

Limites de l'outil

Le calculateur couvre les baux d'habitation ordinaires des trois Régions : il applique la formule légale d'indexation avec les indices Statbel et les règles PEB/EPC régionales (facteurs de correction, méthode wallonne). Cas non couverts et limites :

• Communauté germanophone : compétence logement propre depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, régime PEB distinct — non couvert
• Bruxelles : les logements loués par une SISP ou par le Fonds du Logement ne sont pas soumis au facteur de correction ; le formulaire ne demande pas le type de bailleur
• Flandre : le facteur vise le marché privé, pas le logement social ; et lorsqu'un nouvel EPC est obtenu en cours d'année, le facteur cesse le jour du certificat avec un calcul au prorata des jours, que le formulaire ne gère pas (il ne connaît que la classe actuelle)
• Loyer révisé (révision triennale, décision de justice, avenant) : le « loyer de base » à saisir est le loyer révisé, ce que l'outil ne vérifie pas

Il ne fait pas non plus :

• D'analyse contractuelle (clauses spécifiques de votre bail)
• De conseil juridique (en cas de litige, contactez un avocat ou la justice de paix)
• De vérification de l'enregistrement du bail (à faire au bureau de l'enregistrement)
• D'évaluation du marché (un loyer indexé peut rester très éloigné des prix de marché)
• De gestion locative complète (édition de quittances, gestion des cautions, etc.)

Pour ces aspects, consultez un professionnel : avocat spécialisé en droit immobilier, syndic, agence immobilière, ou la justice de paix de la commune du logement (procédure peu coûteuse, sans avocat obligatoire).

Questions fréquentes

Page mise à jour le 21/09/2026 — dernière vérification des règles : 21 septembre 2026. Sources : Statbel, loi du 6 août 1993, AR du 24 décembre 1993, ordonnances bruxelloises du 13 octobre 2022 et du 13 octobre 2023 (facteurs de correction, be.brussels), décret wallon du 15 mars 2018 modifié par le décret du 19 octobre 2022 (wallonie.be), décret flamand du 3 octobre 2022, modifié les 7 octobre 2022 et 21 avril 2023 (correctiefactoren, vlaanderen.be). Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique.