PEB et indexation des loyers en Belgique
Depuis 2022, le certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) joue un rôle clé dans l'indexation des loyers dans les trois régions — de façon permanente à Bruxelles et en Flandre, et via une méthode particulière pour certains baux en Wallonie. Voici comment, et avec quels coefficients exacts par région.
État des lieux par région en 2026
Wallonie : méthode particulière pour les baux PEB D à G
La fenêtre de plafonnement (1ᵉʳ novembre 2022 → 31 octobre 2023) est terminée, mais le décret du 19 octobre 2022 reste en vigueur : les baux PEB D à G qui ont eu un anniversaire pendant cette fenêtre se réindexent depuis lors selon une méthode particulière permanente — le calcul repart du loyer adapté (plafonné) de la fenêtre, avec pour indice de départ celui du mois précédant cet anniversaire. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule fédérale standard.
Bruxelles : encore actif pour les anciens bails
L'ordonnance du 11 octobre 2022 a introduit un coefficient correcteur PEB qui s'applique aux baux signés avant le 14 octobre 2022. Pour les bails plus récents, calcul fédéral standard (PEB sans incidence). Le mécanisme bruxellois est dégressif : le coefficient varie selon le mois anniversaire du bail.
Flandre : facteur permanent
Avec le décret du 4 juillet 2023, la Flandre a pérennisé son mécanisme EPC initialement temporaire (decreet du 1ᵉʳ octobre 2022). Le coefficient s'applique désormais à tous les bails, peu importe leur date de signature, et définitivement (pas de date de fin prévue). C'est la grille la plus stricte des trois régions.
Comparaison des coefficients
Bruxelles (bails pré-14/10/2022)
Baux signés à partir du 14/10/2022 : 100 % toutes classes. Certificat PEB valide et communiqué requis pour indexer. Pendant la fenêtre 2022-23, d'autres pourcentages s'appliquaient.
Wallonie (historique 2022-2023)
Baux D-G ayant eu un anniversaire pendant la fenêtre 11/2022-10/2023 : indexation calculée depuis le loyer adapté de la fenêtre (décret du 19/10/2022). Autres baux : 100 %.
Flandre (permanent, décret 4 juillet 2023)
Le label G n'existe pas dans l'EPC flamand. Contrats à partir du 1/10/2022 : 100 % toutes classes.
Comment ça s'applique en pratique
Le coefficient PEB ne s'applique pas au loyer total mais uniquement à la hausse théorique liée à l'indexation. Mathématiquement :
Loyer indexé = Loyer de base + (Hausse théorique × Coefficient PEB)
avec Hausse théorique = Loyer de base × (Indice nouveau ÷ Indice de base − 1)
Exemple chiffré (bail bruxellois pré-2022, loyer 850 €, PEB E, hausse théorique de 167 €) :
- Coefficient PEB E à Bruxelles : 75 %
- Hausse pondérée = 167 € × 0,75 = 125,25 €
- Loyer indexé final = 850 + 125,25 = 975,25 €
Avec le même bail mais un PEB G : coefficient 0 %, donc loyer indexé final = 850 € (aucune indexation possible).
Pages détaillées par région
- PEB et indexation en Wallonie — fenêtre 2022-2023 et méthode particulière permanente
- PEB et indexation à Bruxelles — règles encore actives
- Comment trouver le PEB de votre logement — guide pratique
Liens vers le calcul
- Calculateur principal — applique automatiquement le bon coefficient
- Calculateur Wallonie
- Calculateur Bruxelles
- Notre méthodologie — détail des sources et du calcul
Questions fréquentes
Le PEB s'applique-t-il à mon bail dans toutes les régions ? + −
Non. Wallonie : la fenêtre de plafonnement s'est terminée le 31 octobre 2023, mais une méthode particulière permanente s'applique encore aux baux PEB D à G indexés pendant cette fenêtre. Bruxelles : oui pour les bails signés avant le 14 octobre 2022. Flandre : oui de façon permanente depuis le décret du 4 juillet 2023.
Quels sont les coefficients PEB en pratique ? + −
Schématiquement : A-C : 100 % d'indexation possible, D-E : 75 % (Wal/Bxl) ou 50-75 % (Vla), F-G : 0 %. Le détail mois par mois est appliqué automatiquement par notre calculateur.
Comment trouver mon PEB ? + −
Voir notre guide dédié : comment trouver le PEB de votre logement.
Mon PEB est expiré : que faire ? + −
Le PEB est valable 10 ans. S'il est expiré, vous devez en faire établir un nouveau (compter 200-400 € selon la région et la surface). Sans PEB valide, l'indexation des baux pré-2022 (Bxl) ou post-2022 (Vla) est de 0 %.
Le PEB joue-t-il pour les baux commerciaux ? + −
Non. Les coefficients PEB ne concernent que les baux d'habitation. Les baux commerciaux suivent des règles d'indexation différentes.
Pourquoi avoir choisi le PEB comme critère d'indexation ? + −
Les régions ont introduit ces mécanismes en 2022-2023 dans le contexte de l'inflation post-Covid : limiter l'indexation des logements énergivores incite les bailleurs à rénover et protège les locataires des passoires énergétiques d'une hausse de loyer disproportionnée.