Comment calculer l'indexation d'un loyer : guide pas-à-pas

Réponse en bref

Le calcul d’une indexation de loyer en Belgique suit la même formule dans les trois régions (article 1728^bis de l’ancien Code civil, repris par l’article 26 du décret wallon du 15 mars 2018 et l’article 34 du décret flamand sur la location d’habitations). Il se déroule en quatre étapes : identifier les deux indices santé Statbel, appliquer la formule, corriger éventuellement selon le PEB et la région, vérifier les conditions de validité (bail écrit — et enregistré à Bruxelles et en Wallonie —, demande écrite, date anniversaire). Bruxelles et la Flandre multiplient le résultat par un facteur de correction pour certains baux antérieurs à octobre 2022 ; la Wallonie applique une méthode particulière permanente aux baux PEB D-G plafonnés en 2022-2023.

Étape 1 : identifier les bons indices santé

Le piège classique du calcul d’indexation tient à la sélection des indices. Deux dates comptent — la signature et l’entrée en vigueur — et elles ne jouent pas le même rôle selon la région.

• Indice de départ : à Bruxelles et en Wallonie, indice santé du mois précédant la signature (conclusion) du bail. Pas le mois de signature lui-même : un bail signé le 14 juin 2021 prend l’indice de mai 2021. En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, c’est l’indice du mois précédant l’entrée en vigueur (les baux flamands plus anciens restent sur le mois précédant la conclusion).
• Nouvel indice : dans les trois régions, indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur. Pour une indexation au 1ᵉʳ juillet 2026, c’est l’indice de juin 2026.

Statbel publie l’indice santé brut chaque mois, généralement vers le 26. Tant que l’indice du mois requis n’est pas publié, l’indexation ne peut pas être notifiée — le calcul serait prématuré et juridiquement contestable.

Région	Signature	Entrée en vigueur	Indice de départ	Anniversaire	Nouvel indice
Wallonie	14 juin 2021	1ᵉʳ juillet 2021	mai 2021	1ᵉʳ juillet 2026	juin 2026
Flandre	14 juin 2021	1ᵉʳ juillet 2021	juin 2021	1ᵉʳ juillet 2026	juin 2026
Bruxelles	10 mars 2021	1ᵉʳ juin 2021	février 2021	1ᵉʳ juin 2026	mai 2026
Flandre	10 mars 2021	1ᵉʳ juin 2021	mai 2021	1ᵉʳ juin 2026	mai 2026

Lorsque la date d’entrée en vigueur diffère de la date de signature (cas fréquent : bail signé en mars pour une entrée en juin), la date anniversaire est toujours celle de l’entrée en vigueur, dans les trois régions ; seul l’indice de départ dépend de la région. L’écart n’est pas anodin : pour le bail de 800 € signé le 10 mars 2021 ci-dessus, la formule donne 1 008,93 € à Bruxelles (indice de départ 110,39) contre 1 003,48 € en Flandre (110,99) au 1ᵉʳ juin 2026. C’est le second piège majeur du calcul.

Étape 2 : appliquer la formule fédérale

La formule de calcul vient de l’article 1728^bis de l’ancien Code civil, toujours applicable à Bruxelles (avec l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement) et reprise par l’article 26 du décret wallon du 15 mars 2018 et par l’article 34 du décret flamand sur la location d’habitations. Elle est identique dans toutes les régions :

Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice de départ)

Le loyer de base est le loyer initial inscrit au bail, jamais le dernier loyer indexé. On indexe toujours par rapport au loyer du contrat — pas par rapport à l’indexation précédente. Cette règle évite les écarts cumulés en cas de petites erreurs successives. Seule exception : la méthode particulière wallonne décrite à l’étape 3, qui repart du loyer adapté de 2022-2023.

Exemple chiffré complet. Bail wallon (PEB B) signé le 14 juin 2021 et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021, loyer de base de 800 €. Indexation au 1ᵉʳ juillet 2026.

1. Indice de départ : mai 2021 (mois précédant la signature) → 110,99
2. Nouvel indice : juin 2026 → 139,08
3. Calcul : 800 × (139,08 ÷ 110,99) = 1 002,47 €

Le même bail situé en Flandre partirait de l’indice de juin 2021 (mois précédant l’entrée en vigueur, 111,31) : 800 × (139,08 ÷ 111,31) = 999,59 €.

Cette hausse cumulée sur 5 ans reflète l’inflation belge sur la période. Elle n’est due que sur demande écrite du bailleur : l’indexation n’est jamais automatique, et une demande tardive ne rétroagit que sur les 3 mois précédant celui de la demande (voir notre guide après 5 ans).

Étape 3 : appliquer la correction PEB régionale

Depuis l’envolée de l’inflation en 2022, les trois régions ont limité l’indexation des logements énergivores — d’abord par des mesures temporaires (2022-2023), puis par un régime permanent. La situation au 17 septembre 2026 est la suivante :

Wallonie

Période de plafonnement terminée fin 2023, mais méthode particulière permanente pour les baux PEB D-G plafonnés. La limitation temporaire du décret wallon du 19 octobre 2022 a pris fin le 31 octobre 2023. Depuis, la formule ordinaire s’applique — sauf pour les baux PEB D, E, F, G ou sans certificat, entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, dont un anniversaire est tombé entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 : leur indexation repart du loyer adapté de cette période, avec l’indice du mois précédant cet anniversaire comme indice de départ (décret du 19 octobre 2022, toujours en vigueur, modifiant l’article 26 du décret du 15 mars 2018). Les autres baux wallons se calculent directement selon l’étape 2.

Exemple officiel du SPW. Loyer de 600 €, bail signé en septembre 2019 et entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E. Au 1ᵉʳ novembre 2022, la formule ordinaire donnait 703,69 € ; le loyer précédent étant de 626,79 €, seule la moitié de la hausse pouvait être appliquée : loyer adapté de 665,24 €. Au 1ᵉʳ novembre 2023, le calcul repart de ce montant, avec l’indice d’octobre 2022 (127,92) comme indice de départ : 665,24 × (128,30 ÷ 127,92) = 667,22 €, contre 705,79 € avec la formule ordinaire.

Bruxelles

Un facteur de correction s’applique aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 dont le certificat PEB est E, F ou G (ordonnance du 13 octobre 2022, puis ordonnance du 13 octobre 2023, en vigueur le 14 octobre 2023 — article 224/2, § 1er/2 du Code bruxellois du Logement). Depuis le 14 octobre 2023, le résultat complet de la formule est multiplié par ce facteur, qui dépend du mois anniversaire : environ 0,945 à 0,990 pour un PEB E, environ 0,891 à 0,980 pour un PEB F ou G. Les classes A à D, et tous les baux entrés en vigueur à partir du 14 octobre 2022, sont indexés à 100 %.

Le critère est bien la date d’entrée en vigueur du bail, non sa date de signature. Et à Bruxelles, aucune indexation n’est due si le bail n’est pas enregistré ou si le certificat PEB n’a pas été communiqué au locataire.

Flandre

Même logique : un facteur de correction (correctiefactor) s’applique depuis le 1ᵉʳ octobre 2023 aux contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022 dont l’EPC est D (environ 0,945 à 0,980) ou E, F ou absent (environ 0,891 à 0,960) — décret du 3 octobre 2022, article 4. Les labels A+, A, B et C, et tous les contrats entrés en vigueur à partir du 1ᵉʳ octobre 2022, sont indexés à 100 %. Le label G n’existe pas en Flandre. Aucun EPC n’est requis pour indexer, mais l’absence d’EPC (ou un EPC expiré) entraîne le facteur le plus bas ; le facteur cesse de s’appliquer si le bailleur obtient un nouvel EPC A+, A, B ou C.

Formule corrigée et erreur fréquente

Lorsqu’un facteur de correction s’applique (Bruxelles, Flandre), il multiplie le résultat complet de la formule ordinaire — et non la seule hausse. La formule corrigée s’écrit :

Loyer indexé = (Loyer de base × Nouvel indice ÷ Indice de départ) × Facteur de correction

Exemple. Bail bruxellois signé le 20 mai 2021 et entré en vigueur le 1ᵉʳ juin 2021 (donc avant le 14 octobre 2022, facteur applicable), loyer de base 800 €, PEB E. Au 1ᵉʳ juin 2026 :

1. Indice de départ : avril 2021 (mois précédant la signature) → 110,93
2. Nouvel indice : mai 2026 → 139,22
3. Formule ordinaire : 800 × (139,22 ÷ 110,93) = 1 004,02 €
4. Facteur de correction PEB E (anniversaire en juin) : 1 004,02 × 0,972124068 = 976,03 €

Le même bail en Flandre, avec un EPC D, part de l’indice de mai 2021 (110,99) : 800 × (139,22 ÷ 110,99) = 1 003,48 € ; × 0,972124068 = 975,51 €.

L’erreur fréquente consiste à appliquer encore les pourcentages des périodes temporaires de 2022-2023, lorsque seule une part de la hausse pouvait être réclamée (à Bruxelles, du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, la moitié au maximum de l’indexation pour un PEB E et aucune indexation pour un PEB F, G ou absent ; en Flandre, du 1ᵉʳ octobre 2022 au 30 septembre 2023, la moitié de la hausse pour un EPC D et aucune indexation pour un EPC E, F ou absent). Ces règles ont pris fin : depuis, le facteur porte sur le loyer indexé complet. À l’inverse, oublier le facteur revient ici à réclamer 1 004,02 € au lieu de 976,03 €, soit 27,99 € de trop chaque mois.

Étape 4 : vérifier les conditions de validité

Le calcul juste ne suffit pas. Quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour que l’indexation soit légalement exigible :

1. Bail écrit dans les trois régions et, à Bruxelles et en Wallonie, bail enregistré : sans enregistrement, aucune indexation n’est due, peu importe le calcul. À Bruxelles s’ajoute la communication du certificat PEB au locataire ; en Wallonie, le PEB n’est pas une condition générale, et en Flandre aucun EPC n’est requis pour indexer.
2. Demande écrite au locataire, idéalement par recommandé pour la preuve de réception. La forme libre est admise mais doit mentionner le détail du calcul, les indices utilisés et la date d’effet (voir notre modèle de lettre).
3. Date anniversaire strictement respectée : l’indexation prend effet au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur. Une notification anticipée n’avance pas la prise d’effet.
4. Une seule fois par an, et rétroactivité limitée aux 3 mois précédant la demande (article 1728bis, §1er du Code civil et dispositions régionales équivalentes).

Notre guide quand indexer détaille les fenêtres de notification optimales et les pièges de calendrier à éviter.

Cas particulier : changement de base statistique

Statbel a successivement publié l’indice santé sur cinq bases : 1988, 1996, 2004, 2013 et 2025. Lors d’un changement de base, les indices ne sont plus directement comparables — il faut un coefficient de raccordement officiel pour passer d’une série à l’autre.

Base	Baux concernés (date de signature)
1988	Baux signés avant le 1ᵉʳ janvier 1991
1996	Baux signés du 1ᵉʳ janvier 1991 au 31 décembre 1998
2004	Baux signés du 1ᵉʳ janvier 1999 au 31 décembre 2008
2013	Baux signés du 1ᵉʳ janvier 2009 au 31 décembre 2025
2025	Baux signés à partir du 1ᵉʳ janvier 2026

Convention de notre calculateur : la base est choisie d’après la date de signature du bail. Un bail signé en 2018 est calculé en base 2013 ; un bail signé en mars 2026 part de la base 2025. Ce qui compte juridiquement, c’est d’utiliser deux indices exprimés dans la même base : c’est leur rapport qui détermine l’indexation. Ne mélangez jamais un indice de départ d’une base avec un nouvel indice d’une autre base.

Notre calculateur sélectionne automatiquement la base et y prend les deux indices, ce qui supprime cette source d’erreur récurrente — y compris pour les baux anciens encore en cours.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre date de signature et date d’entrée en vigueur : la date anniversaire (et donc le nouvel indice) suit toujours l’entrée en vigueur ; l’indice de départ suit la signature à Bruxelles et en Wallonie, l’entrée en vigueur en Flandre (baux conclus depuis 2019).
• Utiliser l’indice santé lissé au lieu du brut. Le lissé sert aux salaires et pensions ; le brut est seul applicable aux loyers.
• Oublier le facteur de correction à Bruxelles (baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022, PEB E, F ou G) et en Flandre (contrats entrés en vigueur avant le 1/10/2022, EPC D, E, F ou absent) — ou la méthode du loyer adapté en Wallonie.
• Appliquer encore les pourcentages de 2022-2023 sur la hausse : depuis octobre 2023, le facteur multiplie le loyer indexé complet.
• Indexer plus d’une fois sur la même année anniversaire.
• Notifier une indexation sur un bail non enregistré à Bruxelles ou en Wallonie — aucune indexation n’est due, même si le calcul est correct.
• Réclamer un rattrapage au-delà de 3 mois : la limite de rétroactivité est stricte (art. 1728bis, §1er CC).

Calculer en 30 secondes avec notre outil

Pour éviter tous ces pièges et obtenir le loyer indexé exact pour votre bail, notre calculateur applique automatiquement la formule, l’indice de départ propre à chaque région, le facteur de correction PEB (ou la méthode wallonne) et le bon indice Statbel. Ces explications sont informatives et ne constituent pas un avis juridique.

Pour aller plus loin

• Indexation après 5 ans : règles de rattrapage
• Quand peut-on indexer un loyer ?
• Méthodologie complète et sources
• Tableau d’indexation : indices santé mensuels
• Modèle de lettre de notification au locataire