Le PEB et l'indexation des loyers en Wallonie
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, tous les loyers wallons peuvent de nouveau être indexés — mais pas tous de la même façon. Les baux PEB D à G ou sans certificat qui ont eu un anniversaire pendant la période de limitation (1ᵉʳ novembre 2022 → 31 octobre 2023) suivent une méthode de calcul particulière. Cette page documente la période 2022-2023 et les règles actuelles.
La fenêtre de plafonnement PEB (2022-2023)
Le décret wallon du 19 octobre 2022 (Moniteur belge du 3 novembre 2022, en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2022), qui modifie l'art. 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, a limité l'indexation en fonction du PEB du logement, dans le contexte de la forte inflation de 2022.
La limitation visait les baux dont la date anniversaire de l'entrée en vigueur tombait entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Pendant cette période (et seulement pendant elle), le calcul portait sur une part de la hausse :
- PEB A, B, C : indexation à 100 %
- PEB D : 75 % de la hausse
- PEB E : 50 % de la hausse
- PEB F, G ou sans certificat : aucune indexation
Le loyer obtenu pendant cette période est le loyer adapté.
Coefficients applicables (historique)
Baux D-G ou sans certificat ayant eu un anniversaire pendant la fenêtre 11/2022-10/2023 : indexation calculée depuis le loyer adapté de la fenêtre (décret du 19/10/2022). Autres baux : 100 %.
Les pourcentages de 2022-2023 ne s'appliquent plus aux indexations postérieures au 31 octobre 2023 — mais leur effet demeure pour les baux PEB D à G ou sans certificat, via la méthode particulière décrite ci-dessous (mention « adapté » dans le tableau).
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 : la méthode particulière permanente
Contrairement à une idée répandue, le mécanisme wallon n'a pas été abrogé. Le décret du 19 octobre 2022 reste en vigueur et impose, pour les baux entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, dont le logement est classé PEB D, E, F ou G ou n'a pas de certificat, et qui ont eu une date anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, une méthode de calcul particulière :
- Loyer de base : « le loyer adapté entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 » — c'est-à-dire le loyer plafonné de la fenêtre
- Indice de départ : « l'indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenue entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 »
Effet : la limitation de 2022-2023 continue de peser sur le loyer jusqu'à la fin de la location. Il s'agit d'un nouveau point de départ du calcul, différent du facteur de correction utilisé à Bruxelles et en Flandre. Seule exception : un label favorable obtenu après rénovation permet de revenir à l'indexation intégrale (Cour constitutionnelle, arrêt n° 64/2024 du 20 juin 2024, qui a aussi confirmé que la méthode vise les logements sans certificat).
Exemple officiel du SPW — loyer de 600 €, bail signé en septembre 2019, entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E :
- Indice de départ (août 2019, mois précédant la signature) : 109,07
- Indexation au 1ᵉʳ novembre 2021 : 600 × 113,94 ÷ 109,07 = 626,79 €
- Indexation intégrale au 1ᵉʳ novembre 2022 : 600 × 127,92 ÷ 109,07 = 703,69 €
- Loyer adapté (PEB E : 50 % de la hausse) : 626,79 + 50 % × (703,69 − 626,79) = 665,24 €
- Indexation au 1ᵉʳ novembre 2023 : 665,24 × 128,30 ÷ 127,92 = 667,22 € (la formule ordinaire aurait donné 705,79 €)
- Indexation au 1ᵉʳ novembre 2025 : 665,24 × 135,76 ÷ 127,92 = 706,01 € (formule ordinaire : 746,82 €)
Implications pratiques en 2026
Pour un bail wallon en 2026 :
- PEB A, B ou C : formule ordinaire — Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice de départ)
- PEB D à G ou sans certificat, avec anniversaire dans la période 2022-2023 : méthode particulière — calcul à partir du loyer adapté et de l'indice santé du mois précédant cet anniversaire
- Baux sans anniversaire dans cette période (entrés en vigueur à partir du 1ᵉʳ novembre 2022) : formule ordinaire à 100 %, quel que soit le PEB
- Les autres conditions restent : bail écrit et enregistré, demande écrite, date anniversaire, rétroactivité de 3 mois. Le certificat PEB n'est pas une condition générale pour indexer en Wallonie
Notre calculateur Wallonie applique automatiquement les pourcentages de l'époque pour les indexations de la période 2022-2023 et la méthode particulière pour les indexations suivantes des baux concernés. Indiquez-y la date de signature (indice de départ) et la date d'entrée en vigueur (anniversaires).
Comparaison avec les autres régions
- À Bruxelles : facteur de correction appliqué au loyer indexé, pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G (ordonnances des 13 octobre 2022 et 13 octobre 2023)
- En Flandre : facteur de correction pour les contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022 avec un EPC D, E, F ou sans EPC (décret du 3 octobre 2022)
Questions fréquentes — PEB Wallonie
Le PEB joue-t-il pour mon bail wallon en 2026 ? + −
Oui, pour une catégorie de baux. Si le bail est entré en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, que le logement est classé PEB D, E, F ou G ou n'a pas de certificat, et que le bail a eu une date anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, l'indexation suit une méthode de calcul particulière, jusqu'à la fin de la location : le calcul repart du loyer adapté de cette période. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule ordinaire, à 100 %.
Puis-je vérifier rétroactivement une indexation 2022-2023 ? + −
Oui — notre calculateur Wallonie applique automatiquement les pourcentages de l'époque (D : 75 %, E : 50 %, F, G et sans certificat : aucune indexation) si vous demandez une indexation entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, ainsi que la méthode particulière pour les indexations suivantes des baux concernés.
Mon bail a été renouvelé en 2024 : le PEB joue ? + −
S'il s'agit d'un nouveau bail, entré en vigueur à partir du 1ᵉʳ novembre 2022, non : il n'a pas connu d'anniversaire pendant la période de limitation et s'indexe selon la formule ordinaire, à 100 %, quel que soit le PEB. Si le bail d'origine se poursuit, la méthode particulière vaut « jusqu'à la fin de la location » : en cas de doute, reportez-vous à la page officielle du SPW (wallonie.be, « Indexer un loyer »).
Le mécanisme wallon a-t-il été abrogé fin 2023 ? + −
Non — c'est une idée répandue mais inexacte. La période de limitation s'est terminée le 31 octobre 2023, mais le décret du 19 octobre 2022 n'a pas été abrogé : il impose depuis lors une méthode de calcul particulière (calcul à partir du loyer adapté) pour les baux PEB D à G ou sans certificat concernés, alors que Bruxelles et la Flandre appliquent un facteur de correction. Un label favorable obtenu après rénovation permet de revenir à l'indexation intégrale (Cour constitutionnelle, arrêt n° 64/2024 du 20 juin 2024).