Le PEB et l'indexation des loyers en Wallonie
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, les loyers wallons se réindexent — mais pas tous de la même façon. Les baux PEB D à G qui ont eu un anniversaire pendant la fenêtre de plafonnement (novembre 2022 → octobre 2023) suivent une méthode particulière permanente. Cette page documente la fenêtre historique et les règles actuelles.
La fenêtre de plafonnement PEB (2022-2023)
Le décret wallon du 19 octobre 2022 (modifiant l'art. 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation) a instauré un plafonnement de l'indexation basé sur le PEB du logement, dans le contexte de l'inflation post-Covid. L'objectif annoncé : protéger les locataires des passoires énergétiques d'une indexation disproportionnée et inciter les bailleurs à rénover.
Le mécanisme s'appliquait à toutes les indexations entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, peu importe la date de signature du bail.
Coefficients applicables (historique)
Baux D-G ayant eu un anniversaire pendant la fenêtre 11/2022-10/2023 : indexation calculée depuis le loyer adapté de la fenêtre (décret du 19/10/2022). Autres baux : 100 %.
Ces coefficients ne s'appliquent plus tels quels pour les indexations postérieures au 31 octobre 2023 — mais leur effet reste ancré pour les baux PEB D à G, via la méthode particulière décrite ci-dessous.
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 : la méthode particulière permanente
Contrairement à une idée répandue, le mécanisme wallon n'a pas été purement abrogé. Le décret du 19 octobre 2022 reste en vigueur et impose, pour les baux dont le logement est classé PEB D, E, F ou G et qui ont eu une date anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, une méthode de calcul particulière :
- Loyer de base : « le loyer adapté entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 » — c'est-à-dire le loyer plafonné de la fenêtre
- Indice de départ : « l'indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenue entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 »
Effet : le plafonnement est ancré définitivement. Le loyer légal de ces baux reste durablement inférieur (de l'ordre de 5 à 10 %) à ce que donnerait la formule fédérale appliquée naïvement. Il s'agit d'un rebasage du calcul, différent du facteur multiplicatif utilisé à Bruxelles et en Flandre.
Implications pratiques en 2026
Pour un bail wallon en 2026 :
- PEB A, B ou C : formule fédérale standard — Loyer indexé = Loyer de base × (Indice nouveau ÷ Indice de base)
- PEB D à G avec anniversaire dans la fenêtre 2022-2023 : méthode particulière — calcul à partir du loyer adapté (plafonné) et de l'indice santé du mois précédant cet anniversaire
- Baux sans anniversaire dans la fenêtre (signés après octobre 2023) : formule fédérale standard, peu importe le PEB
- Les autres conditions restent : bail enregistré, demande écrite, date anniversaire
Notre calculateur Wallonie applique automatiquement le coefficient historique pour les indexations de la fenêtre 2022-2023 et la méthode particulière pour les indexations suivantes des baux PEB D à G.
Comparaison avec les autres régions
- À Bruxelles : mécanisme encore actif pour les bails signés avant le 14 octobre 2022
- En Flandre : facteur correcteur permanent depuis le décret du 4 juillet 2023, plus strict que le mécanisme wallon
Questions fréquentes — PEB Wallonie
Le PEB joue-t-il pour mon bail wallon en 2026 ? + −
Oui, pour une catégorie de baux. Si le logement est classé PEB D, E, F ou G et que le bail a eu une date anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, l'indexation suit une méthode particulière permanente : le calcul repart du loyer adapté (plafonné) de cette période. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule fédérale standard.
Puis-je vérifier rétroactivement une indexation 2022-2023 ? + −
Oui — notre calculateur Wallonie applique automatiquement le coefficient PEB historique si vous demandez une indexation entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, ainsi que la méthode particulière pour les indexations suivantes des baux PEB D à G.
Mon bail a été renouvelé en 2024 : le PEB joue ? + −
Non. Un bail renouvelé ou signé à partir de novembre 2023 n'a pas connu d'anniversaire pendant la fenêtre de plafonnement : calcul fédéral standard, peu importe le PEB.
Le mécanisme wallon a-t-il été abrogé fin 2023 ? + −
Non — c'est une idée répandue mais inexacte. La fenêtre de plafonnement s'est terminée le 31 octobre 2023, mais le décret du 19 octobre 2022 reste en vigueur : il impose depuis lors une méthode particulière de calcul (rebasage sur le loyer adapté) pour les baux PEB D à G concernés, contrairement à Bruxelles et à la Flandre qui appliquent un facteur multiplicatif.