Methodologie: hoe wij de huurindexering berekenen

Onze rekenformule

De huurindexering in België wordt geregeld door de Wet van 6 augustus 1993 en het Koninklijk Besluit van 24 december 1993 dat de uitvoering ervan vastlegt, en vandaag door de gewestelijke teksten (art. 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek en art. 224/2 van de Brusselse Huisvestingscode; art. 26 van het Waalse decreet van 15 maart 2018; art. 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet). De gewone formule is dezelfde in de drie gewesten:

Geïndexeerde huurprijs = Basishuurprijs × (Nieuw indexcijfer ÷ Aanvangsindexcijfer)
Nieuw indexcijfer = gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Aanvangsindexcijfer: ondertekening of inwerkingtreding?

Alleen het aanvangsindexcijfer verschilt van gewest tot gewest:

• Brussel en Wallonië: gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening (het sluiten) van de huurovereenkomst.
• Vlaanderen: index van de maand vóór de inwerkingtreding voor huurovereenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019; de maand vóór het sluiten voor oudere schriftelijke huurovereenkomsten.

De verjaardagen, de Waalse periode 2022-2023 en de regionale scharnierdatums (14 oktober 2022 in Brussel, 1 oktober 2022 in Vlaanderen) worden daarentegen altijd bepaald op basis van de inwerkingtreding. Daarom vraagt de rekentool beide datums. Voorbeeld: voor een huurovereenkomst ondertekend op 10 maart 2021 en in werking getreden op 1 april 2021 is het aanvangsindexcijfer dat van februari 2021 (110,39) in Brussel en Wallonië, maar dat van maart 2021 (110,56) in Vlaanderen.

Regionale varianten

Sinds 2022 houden de drie gewesten rekening met de energieprestatie van de woning:

• Brussel (art. 224/2 § 1/2 van de Brusselse Huisvestingscode, ordonnanties van 13 oktober 2022 en 13 oktober 2023): voor huurovereenkomsten die in werking zijn getreden vóór 14 oktober 2022 met EPB E, F of G, een correctiefactor volgens de verjaardagsmaand (officiële tabellen) — ongeveer 0,945 tot 0,990 voor E, 0,891 tot 0,980 voor F-G. Toegepast sinds 14 oktober 2023, zonder einddatum. Geregistreerde huurovereenkomst en aan de huurder bezorgd EPB-certificaat vereist om te indexeren.
• Vlaanderen (decreet van 3 oktober 2022, gewijzigd op 7 oktober 2022 en 21 april 2023): voor contracten die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022, een correctiefactor van ongeveer 0,945 tot 0,980 voor EPC D en 0,891 tot 0,960 voor EPC E, F of zonder EPC. Toegepast sinds 1 oktober 2023, zonder einddatum. Er is geen EPC vereist om te indexeren; label G bestaat niet.
• Wallonië (decreet van 19 oktober 2022 tot wijziging van art. 26 van het decreet van 15 maart 2018, nog steeds van kracht): geen factor, maar een bijzondere methode voor huurovereenkomsten met EPB D tot G of zonder certificaat die een verjaardag hadden tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De overige huurovereenkomsten volgen de gewone formule aan 100 %.

In Brussel en Vlaanderen wordt het volledige resultaat van de gewone formule met de factor vermenigvuldigd — de factor slaat niet enkel op de verhoging:

Geïndexeerde huurprijs = (Basishuurprijs × Nieuw indexcijfer ÷ Aanvangsindexcijfer) × Correctiefactor
Voorbeeld (Brussel, EPB E, huurprijs van 850 €, huurovereenkomst ondertekend op 10 maart 2021, in werking getreden op 1 april 2021, indexering op 1 april 2026): 850 × 137,78 ÷ 110,39 = 1.060,90 €; × 0,965766823 = 1.024,58 €.

De berekening op een deel van de verhoging (de helft, bijvoorbeeld) bestond enkel tijdens de tijdelijke periodes van 2022-2023; ze wordt vandaag niet meer gebruikt.

Waar komen de indexen vandaan

Alle indexen komen uitsluitend van Statbel — Algemene Directie Statistiek van de FOD Economie. Geen enkele berekening of interpolatie van onze kant: wij halen op en bewaren de officiële waarden, maand per maand.

Meervoudige basissen

Statbel publiceert de gezondheidsindex op meerdere opeenvolgende basissen volgens de startdatum van elke reeks. Ons systeem beheert de selectie automatisch:

• Basis 1988 = 100: huurovereenkomsten ondertekend vóór 1 januari 1991
• Basis 1996 = 100: ondertekend van 1 januari 1991 tot 31 december 1998
• Basis 2004 = 100: ondertekend van 1 januari 1999 tot 31 december 2008
• Basis 2013 = 100: ondertekend van 1 januari 2009 tot 31 december 2025 (de meeste lopende huurovereenkomsten)
• Basis 2025 = 100: ondertekend vanaf 1 januari 2026

Deze indeling is de conventie die onze calculator toepast, op basis van de ondertekeningsdatum van de huurovereenkomst — de gebruiker hoeft nooit zelf te kiezen. Juridisch telt dat u twee indexen van dezelfde basis gebruikt: hun verhouding bepaalt de indexering.

Bruto-index, niet afgevlakt

Statbel publiceert twee varianten van de gezondheidsindex:

• De brutogezondheidsindex: waarde van de lopende maand. Deze wordt gebruikt voor de huurprijzen. De waarden van dit jaar staan in onze tabel van de gezondheidsindex 2026, maand per maand.
• De afgevlakte gezondheidsindex: rekenkundig gemiddelde van de laatste 4 brutoindexen. Wordt gebruikt voor lonen, pensioenen en sociale uitkeringen. Niet voor de huurprijzen.

Beide door elkaar halen is een veelvoorkomende fout. Het verschil kan oplopen tot meerdere euro's per maand, vooral in periodes van snelle schommelingen.

De regionale EPB-factor

Brussel

Het criterium is de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst (vóór 14 oktober 2022), niet de ondertekeningsdatum. De factor hangt af van de verjaardagsmaand van de inwerkingtreding; oktober is opgesplitst (1-13 / 14-31). Tijdens de tijdelijke periode van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023 gold een andere regel: EPB E beperkt tot 50 % van de indexering, EPB F, G en zonder EPB geen indexering.

Wallonië (bijzondere methode)

In Wallonië bestaat er geen factor. Tijdens de periode van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023 was de indexering beperkt tot 75 % van de verhoging voor EPB D, tot 50 % voor EPB E, en uitgesloten voor EPB F, G en zonder certificaat. Het decreet van 19 oktober 2022 is niet opgeheven: sinds 1 november 2023 en tot het einde van de huur worden de betrokken huurovereenkomsten berekend vanaf de tijdens die periode aangepaste huurprijs, met als aanvangsindexcijfer dat van de maand vóór de verjaardag die in die periode viel. Officieel voorbeeld van de Waalse overheid (SPW): 600 €, huurovereenkomst ondertekend in september 2019, in werking getreden op 1 november 2019, EPB E → aangepaste huurprijs van 665,24 € op 1 november 2022, daarna 667,22 € op 1 november 2023.

Vlaanderen (permanent)

Het criterium is de inwerkingtreding van het contract vóór 1 oktober 2022. Een vervallen EPC wordt behandeld als geen EPC (factor E/F). De factor vervalt als de verhuurder een nieuw EPC A+, A, B of C behaalt, of bij een nieuw contract. Tijdens de tijdelijke periode van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023 kon met een EPC D slechts de helft van de verhoging worden doorgerekend, en met een EPC E, F of zonder EPC niets.

Bijwerking van de gegevens

Onze VPS voert elke dag een cronjob uit die de Statbel-API bevraagt en onze PostgreSQL-databank synchroniseert. Het proces:

• Dagelijkse cronjob om 6 u UTC
• Ophalen van de laatste 12 maanden (om eventuele Statbel-herzieningen op te vangen)
• Invoegen / bijwerken in de databank met coherentiecontrole
• E-mailmelding aan de beheerder bij mislukking

Statbel publiceert de nieuwe maandindex doorgaans rond de 26ste van de maand. De rekentool integreert de nieuwe waarde binnen de uren die volgen.

De broncode is open

Het volledige backend (Python / FastAPI / PostgreSQL) en het frontend (Astro) zijn open. Wij zullen de GitHub-repository publiek maken na stabilisatie. In afwachting is de broncode controleerbaar op eenvoudig verzoek via het contactformulier.

Technische stack:

• Backend: Python 3.11, FastAPI, Pydantic v2, PostgreSQL 16, weasyprint voor de PDF's
• Frontend: Astro 6, Tailwind 4, TypeScript strict, vanilla JS voor de interactieve componenten
• Hosting: VPS Hostinger (Docker + Traefik) voor de API, Cloudflare Pages voor de frontend
• Gegevens: dagelijkse opname via de Statbel-API, opslag in PostgreSQL, distributie via CSV/JSON

Beperkingen van de tool

De rekentool dekt de gewone woninghuurovereenkomsten van de drie gewesten: hij past de wettelijke indexeringsformule toe met de Statbel-indexen en de regionale EPB/EPC-regels (correctiefactoren, Waalse methode). Niet gedekte gevallen en beperkingen:

• Duitstalige Gemeenschap: eigen huisvestingsbevoegdheid sinds 1 januari 2020, met een afzonderlijke EPB-regeling — niet gedekt
• Brussel: woningen verhuurd door een openbare vastgoedmaatschappij (OVM) of door het Woningfonds vallen buiten de correctiefactor; het formulier vraagt het type verhuurder niet
• Vlaanderen: de correctiefactor geldt voor de private huurmarkt, niet voor sociale huur; een nieuw EPC in de loop van het huurjaar (factor die stopt met een berekening pro rata van de dagen) wordt niet beheerd — het formulier kent enkel de huidige klasse
• Herziene huurprijs (driejaarlijkse herziening, rechterlijke beslissing, avenant): geef de herziene huurprijs in als basishuurprijs; de tool controleert dit niet
• Contractuele analyse (specifieke clausules van uw huurovereenkomst)
• Juridisch advies (bij een geschil, contacteer een advocaat of de vrederechter)
• Controle van de registratie van de huurovereenkomst (uit te voeren bij het registratiekantoor)
• Marktevaluatie (een geïndexeerde huurprijs kan ver van de marktprijzen blijven)
• Volledig huurbeheer (opmaak van kwijtingen, beheer van waarborgen, enz.)

Voor deze aspecten raadpleegt u een professional: advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, syndicus, immobiliënkantoor, of de vrederechter van de gemeente van de woning (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat, voor de meeste huurgeschillen).

Veelgestelde vragen

Pagina bijgewerkt op 21/9/2026 — laatste controle van de regels: 21 september 2026. Bronnen: Statbel, Wet van 6 augustus 1993, KB van 24 december 1993, Brusselse ordonnanties van 13 oktober 2022 en 13 oktober 2023 (correctiefactoren, be.brussels), Waals decreet van 15 maart 2018, gewijzigd door het decreet van 19 oktober 2022 (wallonie.be), Vlaams decreet van 3 oktober 2022, gewijzigd op 7 oktober 2022 en 21 april 2023 (correctiefactoren, vlaanderen.be). Deze inhoud is informatief en vormt geen juridisch advies.