Retroactieve huurindexering: regels en grenzen
Welke regels omkaderen een retroactieve huurindexering in België? Limiet 3 maanden, inhaalprocedure, cijfervoorbeelden en risico's.
Antwoord in het kort
In België heeft een vraag tot indexering slechts terugwerkende kracht voor de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek, regel bevestigd in de drie gewesten). Ongeacht de duur van de vergetelheid (2, 5 of 10 jaar) kunnen enkel die 3 maanden achterstallen worden gevorderd bij de huurder — de rest is definitief verloren. Daarentegen blijft de toekomstige huur integraal behouden: vanaf de vraag wordt hij berekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur.
Onmiddellijke reflex: als u een vergetelheid ontdekt, verstuur vandaag nog een schriftelijke vraag (aangetekend aanbevolen). Elke bijkomende maand uitstel verschuift het venster van 3 maanden en doet u definitief een extra maand achterstallen verliezen.
Het principe: 3 maanden, niet meer
De historische basis is artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek: de vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. De drie gewesten passen dezelfde limiet toe:
- Vlaanderen: artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet — de vraag werkt slechts terug tot drie maanden vóór de maand van de vraag.
- Wallonië (wallonie.be): de verhuurder die vergeet te indexeren kan dat nog steeds doen, maar zijn recht op achterstallen is beperkt tot de laatste drie maanden vóór de maand van de vraag.
- Brussel (be.brussels): retroactiviteit beperkt tot de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag.
De bedragen die na een regelmatige vraag verschuldigd blijven, verjaren volgens de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek.
Drie concrete scenario’s:
| Duur van vergetelheid | Theoretisch verschuldigde indexeringen | Juridisch recupereerbaar |
|---|---|---|
| 2 jaar | 2 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
| 5 jaar | 5 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
| 10 jaar | 10 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
Het is het meest radicale gevolg van de regel: een verhuurder die drie jaar « vergeet », recupereert slechts drie maanden achterstallen. Maar voor de toekomst geldt de vraag ten volle: de toekomstige huur wordt herberekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur — de vergetelheid vermindert de toekomstige huur nooit.
Wanneer loopt de retroactiviteit van 3 maanden?
Vanaf de datum van de schriftelijke vraag aan de huurder. Niet eerder. Concreet:
- U verstuurt uw vraag op 15 mei 2026 (aangetekend aanbevolen)
- De retroactiviteit dekt de drie maanden vóór de maand van de vraag: februari, maart en april 2026
- Alle achterstallen vóór dat venster zijn verloren
De ondertekeningsdatum van het contract, de verjaardagsdatum, of de datum van elke vergeten indexering komen niet in rekening. Enkel de datum van de schriftelijke vraag bepaalt het venster.
Daarom blijft verzending in aangetekende zending met ontvangstbewijs sterk aanbevolen: bij een geschil levert het ontvangstbewijs een formeel bewijs van de datum van de vraag en van de ontvangst. Bij een gewone brief kan de huurder de datum betwisten — en het venster speelt dan in zijn voordeel.
Een inhaalbeweging op 3 maanden berekenen: cijfervoorbeeld
Standaardgeval: contract ondertekend in juni 2018, nooit geïndexeerd. Aanvangshuur 800 €. Vraag verstuurd in juni 2026.
Stap 1: de keten van jaarlijkse theoretische indexeringen reconstrueren
| Jaar | Gezondheidsindex juni | Theoretische huur (in cascade) |
|---|---|---|
| 2018 (ondertekening) | 106,87 (basis 2013) | 800,00 € |
| 2019 | 109,21 | 817,52 € |
| 2020 | 110,54 | 827,48 € |
| 2021 | 113,29 | 847,96 € |
| 2022 | 121,68 | 910,81 € |
| 2023 | 128,40 | 961,11 € |
| 2024 | 131,55 | 984,69 € |
| 2025 | 134,54 | 1 007,15 € |
| 2026 | 137,30 | 1 027,80 € |
De theoretische huur in 2026 is 1 027,80 € na 8 cascade-indexeringen. Zonder inhaalbeweging blijft de huurder 800 € betalen. Maandverschil: +227,80 €/maand.
Deze cascade-keten is pedagogisch: wiskundig is het resultaat identiek aan de directe formule aanvangshuur × nieuwe index / aanvangsindex (800 € × 137,30 / 106,87 = 1 027,80 €). Zij bepaalt de toekomstige huur.
Stap 2: het plafond van 3 maanden toepassen
Op 8 jaren vergetelheid kan de verhuurder enkel de 3 maanden vóór de maand van de vraag vorderen (maart, april en mei 2026):
- Theoretische huur van toepassing op die maanden: ~1 007 € (laatst vervallen indexering, 2025)
- Effectief betaalde huur: 800 €
- Verschil: ~207 €/maand × 3 maanden = 621 € recupereerbare achterstallen
Voor de hele rest van de periode (juni 2018 → februari 2026) zijn de achterstallen definitief verloren.
Stap 3: de nieuwe huur voor de toekomst vragen
Voor de toekomst is de effectieve nieuwe huur 1 027,80 €/maand vanaf juni 2026, berekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur. Het historische huurverlies kan niet worden ingehaald, maar de toekomst blijft integraal behouden: snel handelen beperkt het verlies, en de toekomstige huur volgt de volledige theoretische indexering.
Om uw exacte geval te berekenen, gebruik onze calculator: voer de oorspronkelijke ondertekeningsdatum en de huidige indexeringsdatum in, het resultaat past de volledige formule toe.
Procedure van retroactieve aanvraag
1. De keten van indexeringen reconstrueren
De calculator gebruiken voor elk verstreken verjaardagsjaar. De schermafbeeldingen index per index bewaren, die als bewijs zullen dienen als de huurder de berekening betwist.
2. De brief met de vraag opstellen
De vraag moet bevatten:
- De oorspronkelijke ondertekeningsdatum
- De basisindex (maand vóór de ondertekening)
- De nieuwe index (maand vóór de datum van de vraag)
- De gedetailleerde berekening van de keten van indexeringen (tenminste regel per regel)
- De nieuwe maandelijkse huur
- De berekening van de achterstallen (maandverschil × 3 maximum)
- De bankrekening voor de betaling
Onze standaardbrief van kennisgeving is aanpasbaar aan het retroactieve geval.
3. Verzenden per aangetekende zending met ontvangstbewijs
De aangetekende zending bewijst de datum van de vraag, die het venster van retroactiviteit van 3 maanden vastlegt. Zonder ontvangstbewijs kan de huurder bij een geschil de datum van de vraag betwisten — en het venster in zijn voordeel verschuiven.
4. Een spreiding voorstellen (minnelijke optie)
Zelfs beperkt tot 3 maanden kan de inhaalbeweging — bovenop de verhoging van de lopende huur — wegen op het budget van de huurder. Velen vragen een spreiding over 3 tot 6 maanden. Deze regeling aanvaarden behoudt de huurrelatie en vermijdt een gerechtelijke procedure. Schriftelijk te formaliseren (een eenvoudige uitwisseling van mails volstaat).
5. De vrederechter aanspreken bij weigering
Als de huurder weigert te regulariseren, is de procedure voor de vrederechter gratis (fiscale zegel ~50 €) en snel (zitting binnen 4 tot 8 weken).
Risico’s en te vermijden fouten
| Frequente fout | Gevolg | Hoe te vermijden |
|---|---|---|
| Per gewone mail kennisgeven | Betwistbare datum van de vraag, verlies van maanden | Steeds aangetekend met ontvangstbewijs |
| Meer dan 3 maanden vorderen | Huurder kan het overschrijdende deel weigeren | Beperken tot 3 maanden in de regel |
| Berekenen zonder cascade (aanvangshuur × laatste index) | Onderschat de verschuldigde huur | De calculator gebruiken |
| EPC-coëfficiënt vergeten (Bxl/Vla) | Overschat de inhaalbeweging, betwisting | Regio en datum van het contract verifiëren |
| Geen geregistreerd contract | Geen recht op indexering, ook retroactief | Eerst regulariseren (cf. gids niet-geregistreerd contract) |
| Verhuurder die meermaals heeft aanvaard zonder te indexeren | Argument van stilzwijgende afstand (zeldzaam maar mogelijk) | Onverwijld kennisgeven |
Bijzonder geval: recent overgedragen contract / wisseling van eigenaar
Als het goed in de loop van het contract werd verkocht, erft de nieuwe verhuurder het contract zoals het is, inclusief het recht op achterstallen voor de 3 maanden vóór de maand van zijn vraag — ongeacht de houding van de vorige verhuurder. Het venster van 3 maanden loopt vanaf de eerste schriftelijke vraag van de nieuwe verhuurder, niet vanaf de aankoopdatum.
Om verder te gaan
- Indexering na 5 jaar: volledige gids — het hoofdartikel over de lange inhaalbeweging
- Exacte achterstallen berekenen — past de keten automatisch toe
- Standaardbrief van kennisgeving — aanpasbaar modelbrief
- Standaardbrief naar de huurder — verplichte elementen
- Weigering van de huurder: verhaalmiddelen — procedure bij onenigheid
- Plafond van de indexering — EPC-coëfficiënten per regio
- Methodologie — wettelijke bronnen (art. 1728bis BW, art. 34 Vlaams Woninghuurdecreet)
De regel van 3 maanden is hard, maar heeft een dubbele verdienste: hij dwingt tot snel handelen, en hij raakt enkel het verleden. Een verhuurder die zijn vraag verstuurt zodra hij een vergetelheid ontdekt, beperkt het verlies tot het strikte minimum en behoudt de integraliteit van zijn geïndexeerde huur voor de toekomst.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale retroactiviteitsduur van een indexering in België? + −
Drie maanden. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek; in Vlaanderen bevestigd door artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet, in Wallonië en Brussel door de gewestelijke regels). Ongeacht de duur van de vergetelheid — 2, 5 of 10 jaar — kunt u enkel die 3 maanden achterstallen recupereren. De rest is definitief verloren. De toekomstige huur blijft wel integraal verschuldigd aan zijn volle geïndexeerde waarde.
Vanaf wanneer loopt de retroactiviteit van 3 maanden? + −
Vanaf de datum van de schriftelijke vraag tot indexering aan de huurder. Concreet: als u uw vraag in mei 2026 verstuurt, kunt u de achterstallen van februari, maart en april 2026 vorderen — de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Vóór dat venster is het juridisch verloren. De ondertekeningsdatum of de verjaardagsdatum tellen niet — enkel de datum van de schriftelijke vraag bepaalt het venster. Een aangetekende zending met ontvangstbewijs blijft aanbevolen als bewijs van die datum.
Kan de huurder weigeren de 3 maanden achterstallen te betalen? + −
Nee, als de vraag regelmatig is (geregistreerd contract, juiste berekening, exacte Statbel-indexen). De huurder kan wel de betaling spreiden over enkele maanden om de schok op te vangen — dat is een gangbaar minnelijk akkoord. Bij gebrek aan akkoord kan de verhuurder de vrederechter aanspreken om een uitvoerbare titel te bekomen en, in voorkomend geval, een door de rechter opgelegd betalingsschema.
Moet men één enkele indexering of een keten van jaarlijkse indexeringen berekenen? + −
De keten van cascade-indexeringen is pedagogisch nuttig: elk jaar wordt berekend op de geïndexeerde huur van het voorgaande jaar. Maar wiskundig is het resultaat identiek aan de directe formule: aanvangshuur × nieuwe index / aanvangsindex. Die volledige formule bepaalt de toekomstige huur na de vraag — de vergetelheid vermindert de toekomstige huur nooit. Voor de achterstallen daarentegen zijn enkel de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag recupereerbaar.
Kan de verhuurder ervoor kiezen slechts gedeeltelijk de achterstallen te vorderen? + −
Ja. De verhuurder kan een lager bedrag dan de volle 3 maanden vorderen (als commercieel gebaar, om de relatie te bewaren, of om een minnelijk akkoord te vergemakkelijken). Deze gedeeltelijke afstand schept geen precedent: de verhuurder kan opnieuw de volledige toekomstige indexeringen vragen. Maar ze moet schriftelijk worden geformaliseerd om elk later misverstand te vermijden.
Als de huurder spontaan de geïndexeerde huur al heeft betaald, kan hij het teveel terugvorderen? + −
Nee, in principe. Eens de geïndexeerde huur spontaan betaald (zonder voorbehoud), is er geldige betaling en kan de huurder de terugbetaling niet eisen, behalve om een wilsgebrek aan te tonen (substantiële dwaling, bedrog). In de praktijk geldt het spontaan betalen van een niet-gekendgemaakte geïndexeerde huur als stilzwijgende aanvaarding — de huurder verliest zijn betwistingshendel.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).