Retroactieve huurindexering: regels en grenzen
Welke regels omkaderen een retroactieve huurindexering in België? Limiet 3 maanden, inhaalprocedure, cijfervoorbeelden en risico's.
Antwoord in het kort
In België heeft een vraag tot indexering slechts terugwerkende kracht voor de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek, regel bevestigd in de drie gewesten). Ongeacht de duur van de vergetelheid (2, 5 of 10 jaar) kunnen enkel die 3 maanden achterstallen worden gevorderd bij de huurder — de rest is definitief verloren. Daarentegen blijft de toekomstige huur integraal behouden: vanaf de vraag wordt hij berekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur.
Onmiddellijke reflex: als u een vergetelheid ontdekt, verstuur vandaag nog een schriftelijke vraag (aangetekend aanbevolen). Elke bijkomende maand uitstel verschuift het venster van 3 maanden en doet u definitief een extra maand achterstallen verliezen.
Het principe: 3 maanden, niet meer
De historische basis is artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek: de vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. De drie gewesten passen dezelfde limiet toe:
- Vlaanderen: artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet — de vraag werkt slechts terug tot drie maanden vóór de maand van de vraag.
- Wallonië (wallonie.be): de verhuurder die vergeet te indexeren kan dat nog steeds doen, maar zijn recht op achterstallen is beperkt tot de laatste drie maanden vóór de maand van de vraag.
- Brussel (be.brussels): retroactiviteit beperkt tot de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag.
De bedragen die na een regelmatige vraag verschuldigd blijven, verjaren volgens de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek.
Drie concrete scenario’s:
| Duur van vergetelheid | Theoretisch verschuldigde indexeringen | Juridisch recupereerbaar |
|---|---|---|
| 2 jaar | 2 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
| 5 jaar | 5 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
| 10 jaar | 10 jaarlijkse indexeringen | De 3 maanden vóór de maand van de vraag |
Het is het meest radicale gevolg van de regel: een verhuurder die drie jaar « vergeet », recupereert slechts drie maanden achterstallen. Maar voor de toekomst geldt de vraag ten volle: de toekomstige huur wordt herberekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur — de vergetelheid vermindert de toekomstige huur nooit.
Wanneer loopt de retroactiviteit van 3 maanden?
Vanaf de datum van de schriftelijke vraag aan de huurder. Niet eerder. Concreet:
- U verstuurt uw vraag op 15 mei 2026 (aangetekend aanbevolen)
- De retroactiviteit dekt de drie maanden vóór de maand van de vraag: februari, maart en april 2026
- Alle achterstallen vóór dat venster zijn verloren
De ondertekeningsdatum van het contract, de verjaardagsdatum, of de datum van elke vergeten indexering komen niet in rekening. Enkel de datum van de schriftelijke vraag bepaalt het venster.
Daarom blijft verzending in aangetekende zending met ontvangstbewijs sterk aanbevolen: bij een geschil levert het ontvangstbewijs een formeel bewijs van de datum van de vraag en van de ontvangst. Bij een gewone brief kan de huurder de datum betwisten — en het venster speelt dan in zijn voordeel.
Een inhaalbeweging op 3 maanden berekenen: cijfervoorbeeld
Standaardgeval: contract ondertekend en in werking getreden op 1 juni 2018 (woning met label B, dus zonder correctiefactor), nooit geïndexeerd. Aanvangshuur 800 €. Vraag verstuurd in juni 2026.
Stap 1: de keten van jaarlijkse theoretische indexeringen reconstrueren
| Jaar | Gezondheidsindex mei | Theoretische huur |
|---|---|---|
| 2018 (ondertekening) | 106,99 (basis 2013) | 800,00 € |
| 2019 | 108,89 | 814,21 € |
| 2020 | 110,10 | 823,25 € |
| 2021 | 110,99 | 829,91 € |
| 2022 | 120,25 | 899,15 € |
| 2023 | 127,35 | 952,24 € |
| 2024 | 131,42 | 982,67 € |
| 2025 | 134,54 | 1 006,00 € |
| 2026 | 139,22 | 1 040,99 € |
De theoretische huur in 2026 is 1 040,99 € na 8 jaarlijkse indexeringen. Zonder inhaalbeweging blijft de huurder 800 € betalen. Maandverschil: +240,99 €/maand.
Deze keten jaar per jaar is pedagogisch: elke regel past dezelfde directe formule toe, aanvangshuur × nieuwe index / aanvangsindex, met de index van de maand vóór de verjaardag (800 € × 139,22 / 106,99 = 1 040,99 €). Zij bepaalt de toekomstige huur.
Stap 2: het plafond van 3 maanden toepassen
Op 8 jaren vergetelheid kan de verhuurder enkel de 3 maanden vóór de maand van de vraag vorderen (maart, april en mei 2026):
- Theoretische huur van toepassing op die maanden: 1 006,00 € (laatst vervallen indexering, juni 2025)
- Effectief betaalde huur: 800 €
- Verschil: 206,00 €/maand × 3 maanden = 618 € recupereerbare achterstallen
Voor de hele rest van de periode (juni 2018 → februari 2026) zijn de achterstallen definitief verloren.
Stap 3: de nieuwe huur voor de toekomst vragen
Voor de toekomst is de effectieve nieuwe huur 1 040,99 €/maand vanaf juni 2026, berekend met de volledige formule vanaf de aanvangshuur. Het historische huurverlies kan niet worden ingehaald, maar de toekomst blijft integraal behouden: snel handelen beperkt het verlies, en de toekomstige huur volgt de volledige theoretische indexering.
Om uw exacte geval te berekenen, gebruik onze calculator: voer de oorspronkelijke ondertekeningsdatum en de huidige indexeringsdatum in, het resultaat past de volledige formule toe.
Procedure van retroactieve aanvraag
1. De keten van indexeringen reconstrueren
De calculator gebruiken voor elk verstreken verjaardagsjaar. De schermafbeeldingen index per index bewaren, die als bewijs zullen dienen als de huurder de berekening betwist.
2. De brief met de vraag opstellen
De vraag moet bevatten:
- De oorspronkelijke ondertekeningsdatum en de datum van inwerkingtreding
- De basisindex (maand vóór de ondertekening; in Vlaanderen de maand vóór de inwerkingtreding voor contracten gesloten sinds 1 januari 2019)
- De nieuwe index (maand vóór de laatste verjaardag van de inwerkingtreding)
- De gedetailleerde berekening van de keten van indexeringen (tenminste regel per regel)
- De nieuwe maandelijkse huur
- De berekening van de achterstallen (maandverschil × 3 maximum)
- De bankrekening voor de betaling
Onze standaardbrief van kennisgeving is aanpasbaar aan het retroactieve geval.
3. Verzenden per aangetekende zending met ontvangstbewijs
De aangetekende zending bewijst de datum van de vraag, die het venster van retroactiviteit van 3 maanden vastlegt. Zonder ontvangstbewijs kan de huurder bij een geschil de datum van de vraag betwisten — en het venster in zijn voordeel verschuiven.
4. Een spreiding voorstellen (minnelijke optie)
Zelfs beperkt tot 3 maanden kan de inhaalbeweging — bovenop de verhoging van de lopende huur — wegen op het budget van de huurder. Velen vragen een spreiding over 3 tot 6 maanden. Deze regeling aanvaarden behoudt de huurrelatie en vermijdt een gerechtelijke procedure. Schriftelijk te formaliseren (een eenvoudige uitwisseling van mails volstaat).
5. De vrederechter aanspreken bij weigering
Als de huurder weigert te regulariseren, is de procedure voor de vrederechter goedkoop (bijdrage van 26 € bij de neerlegging van het verzoekschrift, plus 50 € rolrecht ten laste van de verliezende partij — bedragen 2026; de verzoening is gratis) en is een advocaat niet verplicht. De oproeping volgt in principe binnen 15 dagen na de inschrijving van het verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.); de termijn tot het vonnis verschilt per kanton.
Risico’s en te vermijden fouten
| Frequente fout | Gevolg | Hoe te vermijden |
|---|---|---|
| Per gewone mail kennisgeven | Betwistbare datum van de vraag, verlies van maanden | Steeds aangetekend met ontvangstbewijs |
| Meer dan 3 maanden vorderen | Huurder kan het overschrijdende deel weigeren | Beperken tot 3 maanden in de regel |
| De index van de verkeerde maand nemen (maand van de vraag in plaats van de maand vóór de verjaardag) | Foute huur, betwisting | De calculator gebruiken |
| De correctiefactor EPB/EPC (Brussel, Vlaanderen) of de bijzondere Waalse methode vergeten | Overschat de inhaalbeweging, betwisting | Regio, certificaat en datum van inwerkingtreding van het contract verifiëren |
| Geen geregistreerd contract (Brussel, Wallonië) | Geen indexering verschuldigd, ook niet retroactief; in Vlaanderen volstaat een schriftelijk contract | Eerst regulariseren (cf. gids niet-geregistreerd contract) |
| EPC-certificaat niet meegedeeld aan de huurder (Brussel) | Geen indexering verschuldigd | Een geldig EPC-certificaat meedelen vóór de aanvraag tot indexering |
| Verhuurder die meermaals heeft aanvaard zonder te indexeren | Argument van stilzwijgende afstand (zeldzaam maar mogelijk) | Onverwijld kennisgeven |
Bijzonder geval: recent overgedragen contract / wisseling van eigenaar
Als het goed in de loop van het contract werd verkocht, erft de nieuwe verhuurder het contract zoals het is, inclusief het recht op achterstallen voor de 3 maanden vóór de maand van zijn vraag — ongeacht de houding van de vorige verhuurder. Het venster van 3 maanden loopt vanaf de eerste schriftelijke vraag van de nieuwe verhuurder, niet vanaf de aankoopdatum.
Om verder te gaan
- Indexering na 5 jaar: volledige gids — het hoofdartikel over de lange inhaalbeweging
- Exacte achterstallen berekenen — past de volledige formule automatisch toe
- Standaardbrief van kennisgeving — aanpasbaar modelbrief
- Standaardbrief naar de huurder — aanbevolen vermeldingen
- Weigering van de huurder: verhaalmiddelen — procedure bij onenigheid
- Plafond van de indexering — EPB/EPC-regels per regio
- Methodologie — wettelijke bronnen (art. 1728bis BW, art. 34 Vlaams Woninghuurdecreet)
De regel van 3 maanden is hard, maar heeft een dubbele verdienste: hij dwingt tot snel handelen, en hij raakt enkel het verleden. Een verhuurder die zijn vraag verstuurt zodra hij een vergetelheid ontdekt, beperkt het verlies tot het strikte minimum en behoudt de integraliteit van zijn geïndexeerde huur voor de toekomst.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale retroactiviteitsduur van een indexering in België? + −
Drie maanden. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek; in Vlaanderen bevestigd door artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet, in Wallonië en Brussel door de gewestelijke regels). Ongeacht de duur van de vergetelheid — 2, 5 of 10 jaar — kunt u enkel die 3 maanden achterstallen recupereren. De rest is definitief verloren. De toekomstige huur blijft wel integraal verschuldigd aan zijn volle geïndexeerde waarde.
Vanaf wanneer loopt de retroactiviteit van 3 maanden? + −
Vanaf de datum van de schriftelijke vraag tot indexering aan de huurder. Concreet: als u uw vraag in mei 2026 verstuurt, kunt u de achterstallen van februari, maart en april 2026 vorderen — de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Vóór dat venster is het juridisch verloren. De ondertekeningsdatum of de verjaardagsdatum tellen niet — enkel de datum van de schriftelijke vraag bepaalt het venster. Een aangetekende zending met ontvangstbewijs blijft aanbevolen als bewijs van die datum.
Kan de huurder weigeren de 3 maanden achterstallen te betalen? + −
Nee, als de vraag regelmatig is (geregistreerd contract in Brussel en Wallonië, EPC-certificaat meegedeeld in Brussel, juiste berekening, exacte Statbel-indexen). De huurder kan wel de betaling spreiden over enkele maanden om de schok op te vangen — dat is een gangbaar minnelijk akkoord. Bij gebrek aan akkoord kan de verhuurder de vrederechter aanspreken om een uitvoerbare titel te bekomen en, in voorkomend geval, een door de rechter opgelegd betalingsschema.
Moet men één enkele indexering of een keten van jaarlijkse indexeringen berekenen? + −
De keten van indexeringen jaar per jaar is pedagogisch nuttig, maar elke regel wordt berekend met dezelfde directe formule: aanvangshuur × nieuwe index / aanvangsindex. Die volledige formule bepaalt de toekomstige huur na de vraag — de vergetelheid vermindert de toekomstige huur nooit. Voor de achterstallen daarentegen zijn enkel de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag recupereerbaar.
Kan de verhuurder ervoor kiezen slechts gedeeltelijk de achterstallen te vorderen? + −
Ja. De verhuurder kan een lager bedrag dan de volle 3 maanden vorderen (als commercieel gebaar, om de relatie te bewaren, of om een minnelijk akkoord te vergemakkelijken). Deze gedeeltelijke afstand schept geen precedent: de verhuurder kan opnieuw de volledige toekomstige indexeringen vragen. Maar ze moet schriftelijk worden geformaliseerd om elk later misverstand te vermijden.
Als de huurder spontaan de geïndexeerde huur al heeft betaald, kan hij het teveel terugvorderen? + −
Ja, als hij meer betaalde dan verschuldigd was. De huurder kan het onverschuldigde terugvorderen: gedurende 5 jaar volgens artikel 2277 van het oud Burgerlijk Wetboek; in Wallonië beoogt artikel 25 van het decreet van 15 maart 2018 de bedragen betaald in de 5 jaar vóór het verzoek, en verjaart de vordering na 1 jaar. 'Onder voorbehoud' betalen vergemakkelijkt enkel het bewijs: een betaling zonder voorbehoud dooft het recht om het te veel betaalde terug te vorderen niet uit.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).