Bestaat er een plafond voor de huurindexering in België?
Geen plafond in percentage in België, maar een EPC-correctiefactor in Brussel en Vlaanderen en een bijzondere methode in Wallonië. Detail per regio.
Antwoord in het kort
In België omkadert geen enkel plafond in percentage de indexering van woninghuren: de
officiële formule (Huur × Nieuwe index ÷ Aanvangsindex) volgt mechanisch de
gezondheidsindex Statbel, ongeacht de omvang. De enige limieten zijn gewestelijk en gekoppeld
aan het EPC. In Brussel (contracten in werking getreden vóór 14/10/2022, EPC E, F of G) en in
Vlaanderen (contracten in werking getreden vóór 1/10/2022, EPC D, E, F of geen EPC) wordt de
geïndexeerde huur vermenigvuldigd met een correctiefactor van ongeveer 0,89 tot 0,99. In
Wallonië eindigde de plafonneringsperiode op 31 oktober 2023, maar de betrokken contracten met
EPC D tot G worden sindsdien geïndexeerd volgens een bijzondere methode die vertrekt van de
aangepaste huur.
Effectief maximumplafond: de laagste factor (≈ 0,891) brengt de geïndexeerde huur terug tot ongeveer 89 % van het resultaat van de formule — EPC F of G in Brussel, EPC E, F of geen EPC in Vlaanderen, enkel voor contracten van vóór oktober 2022. Het bedrag voor uw situatie berekent u via de calculator.
Het principe: geen federaal plafond
De indexeringsformule — artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek, overgenomen door artikel 26 van het Waals decreet van 15 maart 2018 en door artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet — legt geen enkel maximum in percentage op voor de jaarlijkse indexering. Zij is neutraal:
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding ÷ Aanvangsindex)
De aanvangsindex is die van de maand vóór de sluiting van het contract in Brussel en Wallonië, en van de maand vóór de inwerkingtreding in Vlaanderen (contracten gesloten sinds 2019). Als de gezondheidsindex met 9 % stijgt in een jaar (geval van 2022), stijgt de huur met 9 %. Daalt hij (zeldzaam maar mogelijk), dan zou de geïndexeerde huur in theorie dalen — de vraag is omstreden en het geval is uiterst zeldzaam; raadpleeg een professional.
Voor de volledige formule en onze juridische bronnen, zie onze methodologie.
De echte plafonds: de regionale EPC-correcties
Daar waar de formule niets oplegt, hebben de drie regio’s mechanismen van vermindering ingevoerd die werken als feitelijk plafond op weinig energetisch performante woningen.
Brussel: correctiefactor enkel voor oude contracten
| EPC-klasse | Huidige regeling | Effect op de geïndexeerde huur |
|---|---|---|
| A, B, C, D | 100 % | Volledige gewone formule |
| E | × factor ≈ 0,945 tot 0,990 | Ongeveer 1 tot 5,5 % lager |
| F, G | × factor ≈ 0,891 tot 0,980 | Ongeveer 2 tot 11 % lager |
Deze correctiefactor (artikel 224/2, § 1/2 van de Brusselse Huisvestingscode — ordonnantie van 13 oktober 2022, daarna ordonnantie van 13 oktober 2023, in werking op 14 oktober 2023) is enkel van toepassing op contracten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden. Hij vermenigvuldigt het volledige resultaat van de formule, en zijn waarde hangt af van de verjaardagsmaand. Voor contracten die vanaf 14 oktober 2022 in werking traden: indexering aan 100 %, alle klassen. In alle gevallen is in Brussel geen indexering verschuldigd als het contract niet geregistreerd is of als het EPC-certificaat niet aan de huurder werd bezorgd. Detail in onze pagina Brussel.
Vlaanderen: correctiefactor voor contracten van vóór oktober 2022
| EPC-label | Huidige regeling | Effect op de geïndexeerde huur |
|---|---|---|
| A+, A, B, C | 100 % | Volledige gewone formule |
| D | × factor ≈ 0,945 tot 0,980 | Ongeveer 2 tot 5,5 % lager |
| E, F of geen EPC | × factor ≈ 0,891 tot 0,960 | Ongeveer 4 tot 11 % lager |
Het Vlaams decreet van 3 oktober 2022 (artikel 4) past deze factoren toe sinds 1 oktober 2023, zonder einddatum, enkel op contracten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden. Recentere contracten worden voor 100 % geïndexeerd, ongeacht het label. Label G bestaat niet in Vlaanderen (de schaal loopt van A+ tot F), en een vervallen EPC staat gelijk met geen EPC. De factor vervalt als de verhuurder een nieuw EPC A+, A, B of C behaalt (een overgang van E of F naar D doet overschakelen naar de factor D) of bij een nieuw contract.
Wallonië: einde van de periode, maar permanente bijzondere methode
Wallonië heeft een plafonneringsperiode gekend tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 (decreet van 19 oktober 2022, nog steeds van kracht). Sinds 1 november 2023 is er geen vermenigvuldigingsfactor, maar contracten met EPC D tot G of zonder certificaat, in werking getreden vóór 1 november 2022, die tijdens die periode een verjaardag hadden, worden geïndexeerd volgens een permanente bijzondere berekeningsmethode: de berekening vertrekt van de aangepaste huur uit die periode, met als aanvangsindex die van de maand vóór die verjaardag. De klassen A tot C en recentere contracten volgen de gewone formule aan 100 %.
Officieel voorbeeld van de Waalse overheid (SPW): huur van 600 €, contract gesloten in september 2019 en in werking getreden op 1 november 2019, EPC E. Aangepaste huur op 1 november 2022: 665,24 € (in plaats van 703,69 €); op 1 november 2023: 667,22 €, tegenover 705,79 € met de gewone formule.
Detail op onze pagina Wallonië.
Recapitulatieve tabel van plafonds per regio en per klasse
Huidige regeling (september 2026)
| Regio | Betrokken contracten | Methode | Orde van grootte |
|---|---|---|---|
| Brussel | In werking getreden vóór 14/10/2022, EPC E, F of G | Resultaat van de formule × correctiefactor | E ≈ 0,945-0,990 · F-G ≈ 0,891-0,980 |
| Vlaanderen | In werking getreden vóór 1/10/2022, EPC D, E, F of geen EPC | Resultaat van de formule × correctiefactor | D ≈ 0,945-0,980 · E, F, geen EPC ≈ 0,891-0,960 |
| Wallonië | In werking getreden vóór 1/11/2022, EPC D tot G of zonder certificaat, met verjaardag tussen 1/11/2022 en 31/10/2023 | Aangepaste huur van 2022-2023 × (nieuwe index ÷ index van de maand vóór die verjaardag) | Geen factor: hangt af van de aangepaste huur |
| Alle andere contracten | Goede EPC-klassen, of recentere contracten | Gewone formule | 100 % |
Ter herinnering: de tijdelijke periodes van 2022-2023 (afgelopen)
| Regio | Periode | Toen geldende regel |
|---|---|---|
| Brussel | 14/10/2022 → 13/10/2023 | A, B, C, D: 100 % · E: hoogstens 50 % van de indexering · F, G en zonder EPC: geen indexering |
| Vlaanderen | 1/10/2022 → 30/9/2023 | A+, A, B, C: 100 % · D: de helft van de stijging · E, F en zonder EPC: geen indexering |
| Wallonië | 1/11/2022 → 31/10/2023 | A, B, C: 100 % · D: 75 % van de stijging · E: 50 % · F, G en zonder certificaat: geen indexering |
Tijdens die periodes, en enkel toen, sloeg de berekening op een deel van de stijging. Deze percentages gelden voor geen enkele indexering die vandaag wordt gevraagd.
Cijfervoorbeelden van het effectieve plafond
Voor een basishuur van 800 €/maand, contract gesloten en in werking getreden op 1 juli 2020, geïndexeerd op 1 juli 2026 (aanvangsindex juni 2020: 110,05; nieuwe index juni 2026: 139,08; gewone formule: 800 × 139,08 ÷ 110,05 = 1 011,03 €):
| Geval | Gewone formule | Correctie | Geïndexeerde huur |
|---|---|---|---|
| Wallonië, EPC B | 1 011,03 € | geen | 1 011,03 € |
| Wallonië, EPC G (verjaardag van 1/7/2023 binnen de periode) | 1 011,03 € | methode van de aangepaste huur | 962,74 € |
| Brussel, EPC D | 1 011,03 € | geen | 1 011,03 € |
| Brussel, EPC G | 1 011,03 € | × 0,952238571 | 962,74 € |
| Vlaanderen, EPC D | 1 011,03 € | × 0,976119286 | 986,89 € |
| Vlaanderen, EPC F | 1 011,03 € | × 0,952238571 | 962,74 € |
Voor een contract gesloten en in werking getreden op 1 juli 2024 (dus na de scharnierdata) geldt in Brussel en in Vlaanderen geen enkele correctie, ongeacht de klasse: 800 × (139,08 ÷ 131,92) = 843,42 € op 1 juli 2026.
Voor uw exacte situatie past de calculator automatisch de juiste correctie toe op basis van regio, EPC en de data van sluiting en inwerkingtreding.
Waarom heeft de Belgische wet geen federaal plafond vastgelegd?
Drie historische redenen:
- Contractueel evenwicht — de indexering wordt opgevat als een eenvoudige bijwerking van de aanvangshuur tegenover de inflatie. Het vastleggen op een plafond zou neerkomen op het organiseren van een werkelijk waardeverlies voor de verhuurder, wat verhuurinvestering ontmoedigt.
- Macro-economische logica — de gezondheidsindex sluit reeds de meest volatiele componenten uit (brandstoffen, tabak, alcohol). De wetgever van 1993 oordeelde dat deze weging volstond om schokken op te vangen.
- Regionale subsidiariteit — sinds de zesde staatshervorming (2014) zijn de regio’s bevoegd voor huisvesting. Zij kunnen dus de regels moduleren door eigen mechanismen (bv. EPC-correctiefactoren), wat een federaal plafond overbodig maakt.
En de uitzonderlijke maatregelen (bevriezing)?
In periodes van extreme inflatie (>5 % jaarlijks) kan de wetgever punctueel tussenkomen om de indexering te bevriezen of te plafonneren. Dit is gebeurd in de drie regio’s:
- Wallonië: van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023, beperking voor EPC D (75 % van de stijging), E (50 %) en F, G of zonder certificaat (geen indexering); het effect blijft verankerd door de bijzondere methode van het decreet van 19 oktober 2022
- Brussel: van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023, hoogstens 50 % van de indexering voor EPC E en geen indexering voor EPC F, G of zonder EPC (ordonnantie van 13 oktober 2022); sinds 14 oktober 2023 vervangen door de correctiefactor
- Vlaanderen: van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023, de helft van de stijging voor EPC D en geen indexering voor EPC E, F of zonder EPC (decreet van 3 oktober 2022, artikel 3); sinds 1 oktober 2023 vervangen door de correctiefactor (artikel 4)
Deze maatregelen zijn tijdelijk in hun principe, maar hun effecten werden bestendigd voor de betrokken contracten. In september 2026 is geen enkele bevriezingsmaatregel van kracht: enkel de hierboven beschreven blijvende regionale regels blijven bestaan.
Bijzonder geval: de negatieve indexering
Theoretisch, als de gezondheidsindex daalt tussen de ondertekening en de verjaardagsdatum (deflatie), levert de formule een huur lager dan de aanvangshuur. Of die daling verplicht is, is omstreden, en wij kennen geen regel die de vraag beslecht:
- Eerste lezing: de negatieve indexering is van toepassing (de formule is neutraal)
- Tweede lezing: de indexering is een recht, dus de verhuurder kan afzien van een ongunstig resultaat
- Praktijk: het geval is uiterst zeldzaam; raadpleeg een professional als het zich voordoet
In 2026 blijft de vraag theoretisch.
Om verder te gaan
- De indexering en haar exacte plafond berekenen — EPC-correctie automatisch toegepast
- Indexering na 5 jaar — historisch cumul vs jaarlijks plafond
- Kan men een indexering weigeren? — geldige redenen EPC-gerelateerd
- Indexering Wallonië — periode 2022-2023 en bijzondere methode
- Indexering Brussel — detail van de correctiefactor
- Indexering Vlaanderen — detail van de Vlaamse correctiefactor
- Wanneer kan men indexeren? — jaarlijkse kalender
- Volledige methodologie — wettelijke bronnen en formule
Het « plafond » is geen juridisch begrip op federaal niveau. Het is daarentegen een operationele realiteit in Brussel en Vlaanderen voor contracten van vóór oktober 2022 — en een duurzaam verankerd effect in Wallonië voor de contracten D tot G die door de periode 2022-2023 gingen — en het is precies de energieklasse van de woning die de drempel vastlegt. Deze informatie is louter informatief en vormt geen juridisch advies.
Veelgestelde vragen
Bestaat er een wettelijk plafond in percentage voor de huurindexering in België? + −
Nee, er bestaat geen plafond uitgedrukt in percentage. Noch artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek, noch de gewestelijke teksten die de formule hebben overgenomen, leggen een bovengrens op: als de gezondheidsindex op een jaar 9 % stijgt, kan de indexering die stijging volgen. De enige huidige limieten zijn gewestelijk en gekoppeld aan het EPC: in Brussel en Vlaanderen vermindert een correctiefactor (van ongeveer 0,89 tot 0,99) de geïndexeerde huur van energieverslindende woningen waarvan het contract vóór oktober 2022 in werking trad; in Wallonië geldt een bijzondere methode voor de contracten met EPC D tot G die in 2022-2023 geplafonneerd werden.
Geldt de bevriezing van de huren van 2022-2023 nog steeds? + −
Nee. De tijdelijke beperkingen eindigden op 30 september 2023 in Vlaanderen, op 13 oktober 2023 in Brussel en op 31 oktober 2023 in Wallonië. Ze lieten wel een blijvende regeling na. In Brussel (sinds 14 oktober 2023) en in Vlaanderen (sinds 1 oktober 2023) vermenigvuldigt een correctiefactor de geïndexeerde huur van contracten die in werking traden vóór 14 oktober 2022 (Brussel, EPC E, F of G) of vóór 1 oktober 2022 (Vlaanderen, EPC D, E, F of geen EPC). In Wallonië worden contracten met EPC D tot G of zonder certificaat die tijdens de periode een verjaardag hadden, voortaan berekend vanaf de aangepaste huur van die periode (decreet van 19 oktober 2022, nog steeds van kracht).
Wat is het maximum effectieve indexering voor een woning klasse G? + −
Dit hangt af van de regio en van de datum van inwerkingtreding van het contract. In Brussel wordt, als het contract vóór 14 oktober 2022 in werking trad, het resultaat van de gewone formule vermenigvuldigd met een factor van ongeveer 0,891 tot 0,980 naargelang de verjaardagsmaand; voor een recenter contract bedraagt de indexering 100 % (in beide gevallen op voorwaarde dat het contract geregistreerd is en het EPC-certificaat aan de huurder werd bezorgd). In Vlaanderen bestaat label G niet: de slechtste labels (E, F of geen EPC) krijgen een factor van ongeveer 0,891 tot 0,960 voor contracten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden. In Wallonië vertrekt een contract met EPC G dat een verjaardag had tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 van de aangepaste huur van die periode: het blijft duurzaam onder de gewone formule. Het volledige indexeringsverbod voor EPC F en G gold enkel tijdens de tijdelijke periodes van 2022-2023.
Kan de indexering de prijsinflatie overstijgen? + −
Ja theoretisch, omdat de gezondheidsindex brandstoffen en tabak uitsluit, en dus anders kan evolueren dan de algemene prijsindex. In de praktijk volgt de gezondheidsindex de algemene inflatie zeer dicht over de laatste tien jaar. In 2022-2023 heeft de gezondheidsindex zelfs licht de inflatie afgeremd (~9 % vs ~10 % op de CPI), wat het ergste voor de Belgische huurders heeft vermeden.
Kan de verhuurder vrijwillig afzien van het toepassen van het plafond? + −
De vraag heeft geen zin in de gewone betekenis: er is geen plafond om 'op te heffen'. De verhuurder kan ofwel de volledige indexering volgens de formule toepassen, ofwel afzien van indexering (volledig of gedeeltelijk). Afzien van een deel van de stijging is juridisch mogelijk maar moet dan duidelijk worden meegedeeld.
Wat gebeurt er als de inflatie opnieuw ontploft (10-15 % per jaar)? + −
Zonder politieke tussenkomst volgt de indexering mechanisch de gezondheidsindex, zonder federaal plafond. Een inflatie van 15 % zou een huurstijging van 15 % in datzelfde jaar genereren. Historisch is het juist in deze situaties dat de regio's tussenkomen door tijdelijke maatregelen (bevriezing of plafonnering). In 2026 is geen enkele bevriezingsmaatregel van kracht, maar de ervaring 2022-2023 toont dat een dispositief in enkele weken kan worden geheractiveerd in geval van crisis.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).