Kan men een huurindexering weigeren in België?
Huurder of verhuurder, wanneer is een weigering van indexering wettelijk gegrond? Lijst van geldige en ongeldige redenen volgens de Belgische wet.
Antwoord in het kort
In België kan een huurder een huurindexering enkel weigeren in juridisch nauwkeurig omschreven gevallen: niet-geregistreerd contract (Brussel, Wallonië), EPC-certificaat niet meegedeeld aan de huurder (Brussel), foutieve berekening, of retroactiviteit van meer dan 3 maanden. Subjectieve redenen (huur “al hoog”, afwezigheid van vooraankondiging, financiële situatie) zijn niet geldig. Omgekeerd kan een verhuurder afzien van indexering voor een gegeven jaar zonder zijn recht voor de volgende jaren te verliezen.
Praktische regel: vóór elke escalatie, controleer de berekening. Onze calculator past automatisch de officiële Statbel-formule toe en geeft de exacte basisindex en nieuwe index aan.
Weigeren: een omkaderd recht, geen vrije oppositie
De indexering van woninghuren wordt geregeld door artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en de wet van 6 augustus 1993 op de huurcontracten. Deze teksten stellen een eenvoudig principe: als de gewestelijke voorwaarden vervuld zijn (geregistreerd contract in Brussel en Wallonië, EPC-certificaat meegedeeld aan de huurder in Brussel, schriftelijk contract in Vlaanderen) en de verhuurder het schriftelijk verzoekt, is de indexering van rechtswege.
Het woord “weigeren” is dus misleidend. Het gaat er voor de huurder niet om een contract te aanvaarden of af te wijzen, maar om te controleren of de aanvraag juridisch gegrond is. Als hij een geldige reden heeft, houdt de weigering stand voor de vrederechter. Anders stelt hij zich bloot aan een veroordeling en kosten.
Aan de zijde van de verhuurder heeft het werkwoord “weigeren” een andere betekenis: het is de mogelijkheid om voor een gegeven jaar af te zien, zonder enig gevolg voor de volgende jaren. Onze gids huurder weigert behandelt meer in detail de verhaalmiddelen van de verhuurder wanneer de huurder ten onrechte betwist.
De 4 GELDIGE weigeringsredenen voor de huurder
1. Niet-geregistreerd contract (Brussel, Wallonië)
In Brussel en Wallonië moet het contract geregistreerd zijn, ten laste van de verhuurder; in Vlaanderen volstaat een schriftelijk contract. In die twee gewesten is zonder registratie geen indexering verschuldigd, ongeacht de verstreken duur. De huurder kan zonder tegenprestatie weigeren, en de verhuurder heeft geen verhaal zolang het contract niet wordt geregulariseerd.
Het is het meest radicale gevolg van het ontbreken van registratie. Zie onze gids niet-geregistreerd contract voor de procedure van regularisatie a posteriori en de fiscale gevolgen.
2. EPC-certificaat niet meegedeeld (Brussel)
In Brussel veronderstelt de indexering bovendien dat een geldig EPC-certificaat aan de huurder werd meegedeeld (artikel 224/2, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode). Zo niet is geen indexering verschuldigd. Deze reden geldt niet in Wallonië, waar het certificaat geen algemene voorwaarde is om te indexeren, noch in Vlaanderen, waar geen EPC vereist is.
3. Foutieve berekening
De officiële formule luidt:
Geïndexeerde huur = Aanvangshuur × (Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag ÷ Gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening)
In Vlaanderen is de aanvangsindex, voor contracten gesloten sinds 1 januari 2019, die van de maand vóór de inwerkingtreding van het contract, niet de ondertekening (artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet).
Elke afwijking van deze formule (verkeerde maand, verkeerde indexen, vergeten van de EPC-correctiefactor die voor bepaalde contracten in Brussel of Vlaanderen geldt, of van de Waalse bijzondere methode) maakt de aanvraag tot indexering gedeeltelijk of volledig betwistbaar. De huurder kan de berekening weigeren en een nieuwe gecorrigeerde kennisgeving eisen.
4. Retroactiviteit van meer dan 3 maanden
Artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek beperkt de terugwerkende kracht van de aanvraag tot indexering tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag. Als de verhuurder 3 of 5 jaar achterstallen ineens vordert, kan de huurder het overschrijdende deel weigeren en enkel de laatste 3 maanden geïndexeerd betalen.
De NIET-geldige weigeringsredenen (de meest voorkomende)
| Aangevoerde reden | Juridische status | Gevolg bij volgehouden weigering |
|---|---|---|
| « De huur is al te duur » | Ongeldig | Mogelijke veroordeling + kosten |
| « U hebt mij niet vooraf verwittigd » | Ongeldig (geen wettelijke termijn) | Idem |
| « Mijn inkomsten zijn gedaald » | Ongeldig (persoonlijke reden) | Idem |
| « Het EPC van de woning is slecht » | Blokkeert de indexering niet, maar kan ze verlagen (correctiefactor in Brussel en Vlaanderen, bijzondere methode in Wallonië); enkel een niet aan de huurder meegedeeld EPC-certificaat, in Brussel, blokkeert de indexering | Nagaan of het regionale mechanisme correct is toegepast |
| « U hebt meerdere jaren vergeten, dat is uw fout » | Ongeldig voor het deel binnen 3 maanden | Betaling van de laatste 3 maanden |
| « Ik wil liever onderhandelen » | Juridisch ongeldig | Verhuurder behoudt zijn recht |
Een huurder die zich op een van deze redenen baseert, neemt een reëel risico: als de verhuurder de vrederechter aanspreekt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat), zal hij in principe veroordeeld worden tot betaling van de achterstallen en de gerechtskosten.
Hoe correct weigeren?
Als de huurder meent een geldige reden te hebben onder de vier hierboven, is de aanbevolen procedure de volgende:
- Schriftelijk antwoorden aan de verhuurder, idealiter aangetekend met ontvangstbewijs, binnen de 15 dagen volgend op de kennisgeving van de indexering
- De exacte reden preciseren van de weigering (bijvoorbeeld: « Niet-geregistreerd contract, indexering niet opeisbaar » of « Berekeningsfout: gebruikte basisindex onjuist »)
- De niet-geïndexeerde huur blijven betalen om niet voor het overige in betalingsverzuim te zijn
- Alle bewijsstukken bewaren (kopie van het contract, van het registratiebewijs of het ontbreken ervan, van de gecorrigeerde berekening)
Als de verhuurder volhardt ondanks een geldige reden, is hij het die de vrederechter zal moeten aanspreken — en hij zal worden afgewezen.
Voor een onrechtmatige weigering (huur te duur, enz.) heeft de huurder er alle belang bij zijn weigering niet te formaliseren en te betalen: een krachtmeting aangaan met een ongeldige reden zal alleen kosten genereren.
Bijzonder geval: de verhuurder die « weigert » te indexeren
Aan de zijde van de verhuurder betekent weigeren te indexeren afzien voor een gegeven jaar. Dit is juridisch mogelijk en zonder negatieve gevolgen:
- Geen verplichting om elk jaar te indexeren — het recht wordt al dan niet uitgeoefend, naar goeddunken van de verhuurder
- De afstand voor een jaar geldt niet voor de volgende (geen contractueel precedent)
- De verhuurder kan maximaal de laatste 3 maanden inhalen door een laattijdige aanvraag te versturen (art. 1728bis, §1)
Deze flexibiliteit is nuttig om de relatie met een goede huurder commercieel te beheren of om een uitzonderlijke inflatieschok op te vangen zonder de hele stijging door te geven.
En de vrederechter in dit alles?
Als de onenigheid voortduurt, is de bevoegde rechtbank de vrederechter van de gemeente waar de woning zich bevindt. De procedure is:
- Goedkoop, maar niet gratis: bijdrage van 26 € bij de neerlegging van het verzoekschrift, plus 50 € rolrecht ten laste van de verliezende partij (bedragen 2026); alleen de verzoening is gratis
- Zonder verplichte advocaat — eenieder kan zich alleen aanmelden
- Oproeping in principe binnen 15 dagen na de inschrijving van het verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.); de termijn tot het vonnis verschilt per kanton
- Beslecht door een alleenrechter gespecialiseerd in huurgeschillen
De rechter controleert eerst de registratie van het contract (Brussel, Wallonië) en, in Brussel, de mededeling van het EPC-certificaat, dan de berekening van de indexering, dan de eerbiediging van de retroactiviteitsgrens van 3 maanden (art. 1728bis, §1). Als alles conform is, wordt de huurder veroordeeld tot de achterstallen en in principe ook tot de gerechtskosten.
Om verder te gaan
- Indexering correct berekenen — controleren vóór aanvaarden of weigeren
- De huurder weigert: verhaalmiddelen van de verhuurder — de procedure aan verhuurderzijde in detail
- Niet-geregistreerd contract en indexering — de reden nr. 1 van geldige weigering in Brussel en Wallonië
- Standaardbrief van kennisgeving — kant-en-klaar PDF-model
- Methodologie — door onze calculator gebruikte juridische bronnen
De indexering is een recht, geen onderhandeling. Maar dit recht wordt uitgeoefend in een strikt formeel kader: dat kader rechtvaardigt een legitieme weigering, en het alleen.
Veelgestelde vragen
Kan de huurder de indexering weigeren omdat de huur al te hoog lijkt? + −
Nee. Het subjectieve gevoel over het huurniveau vormt geen juridische reden tot weigering. Het enige criterium dat telt is de formele conformiteit van de aanvraag aan artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. Als de aanvraag regelmatig is (geregistreerd contract in Brussel en Wallonië, EPC-certificaat meegedeeld in Brussel, juiste berekening, exacte Statbel-indexen), kan de huurder zich er niet tegen verzetten. Voor dit soort onenigheid is een minnelijke heronderhandeling van de huur de aangewezen weg, geen weigering van indexering.
Als de verhuurder mij niet vooraf heeft verwittigd, heb ik dan het recht om te weigeren? + −
Nee. De Belgische wet legt geen enkele opzeggingstermijn op vóór de verjaardagsdatum. De indexering gaat in op de verjaardagsdatum; een laattijdige aanvraag werkt slechts terug tot de 3 maanden vóór de maand van de aanvraag. Het ontbreken van een voorafgaande verwittiging is geen geldige reden tot weigering. De verhuurder kan perfect kennisgeven op de verjaardagsdatum zelf, of zelfs erna — waarbij de aanvraag dan slechts terugwerkt tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek), maar zonder verlies van het recht zelf.
Kan men een retroactieve indexering weigeren? + −
Ja, gedeeltelijk: de aanvraag tot indexering werkt slechts terug tot de 3 maanden voorafgaand aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Als de verhuurder meer dan 3 maanden achterstallen indexering opvordert, kan de huurder het overschrijdende deel weigeren. Het deel binnen de laatste 3 maanden blijft daarentegen opeisbaar en tegenstelbaar.
Het contract is mondeling: kan ik de indexering weigeren? + −
Indexering veronderstelt in de drie gewesten een schriftelijk contract. In Brussel en Wallonië moet dat contract bovendien geregistreerd zijn, wat onmogelijk is bij gebrek aan geschrift. Zonder schriftelijk contract is geen indexering verschuldigd. In de praktijk: onderhandel het opstellen en de registratie van het contract vóór elke discussie over de indexering.
Als ik de indexering weiger, kan de verhuurder mijn contract opzeggen? + −
Niet rechtstreeks om die ene reden. Maar als de verhuurder de vrederechter aanspreekt en gelijk krijgt, wordt u in principe veroordeeld tot betaling van de achterstallen en de gerechtskosten. Bij gebreke van betaling kan het gekarakteriseerde betalingsverzuim de ontbinding van het huurcontract rechtvaardigen in een latere procedure. Een geldige indexering weigeren stelt dus bloot aan kosten en, op termijn, een risico op het behoud in de plaats.
Heeft de verhuurder ook het recht om te 'weigeren' (af te zien van) indexering? + −
Ja. De indexering is een recht van de verhuurder, geen verplichting. Hij kan perfect kiezen om een bepaald jaar niet te indexeren — als commercieel gebaar, om een goede huurder te behouden, of door vergetelheid. Deze stilzwijgende afstand schept geen precedent: de verhuurder kan het volgende jaar opnieuw indexering vragen, en maximaal de 3 maanden voorafgaand aan zijn aanvraag inhalen (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek).
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).