Wat zegt de Belgische wet over de huurindexering?

Antwoord in het kort

De Belgische wet over de huurindexering rust op twee federale pijlers: artikel 1728^bis van het Burgerlijk Wetboek (formule en principerecht) en de wet van 6 augustus 1993 op de huurcontracten (toepassingsvoorwaarden, verplichte registratie, schriftelijke aanvraag). Sinds de zesde staatshervorming (2014) voegen de drie regio’s elk hun modulaties toe (EPC-coëfficiënten in Brussel en Vlaanderen; in Wallonië, terugkeer naar de federale formule eind 2023, behalve een blijvende aangepaste methode voor de in 2022-2023 geplafonneerde EPC D-G contracten).

De 4 sleutelteksten om te kennen

1. Artikel 1728^bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek

Het is de juridische grondslag van de indexering. Ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek door de wet van 20 februari 1991, stelt het:

• Het recht van de verhuurder om de indexering te vragen één keer per jaar op de verjaardagsdatum
• De verplichting van een schriftelijke aanvraag (gewone, aangetekende of elektronische brief)
• De wiskundige formule gebaseerd op de door Statbel gepubliceerde gezondheidsindex
• Het effect bij ontvangst door de huurder — nooit retroactief vóór deze datum

De exacte tekst (uittreksel):

« § 1^er. Voor zover schriftelijk niet anders is overeengekomen, wordt de huur aangepast aan de kosten van het levensonderhoud één keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. (…) De aanpassing gebeurt op basis van de indexen van de consumptieprijzen. »

2. Wet van 6 augustus 1993 op de huurcontracten

Deze wet kadert de inhoudelijke voorwaarden van de indexering:

• Verplichte registratie van het contract binnen de 2 maanden na ondertekening (art. 5^bis)
• Sanctie bij niet-registratie: geen recht op indexering zolang de regularisatie niet is uitgevoerd (onze gids niet-geregistreerd contract beschrijft de procedure)
• Wijze van kennisgeving: vrije vorm maar traceerbaar (aangetekende zending in de praktijk aanbevolen)
• Articulatie met opeenvolgende contracten: een nieuw contract vertrekt van een eigen indexbasis

3. Koninklijk Besluit van 24 december 1993

Het KB heeft de gezondheidsindex ingevoerd als specifieke basis voor de indexering van huren, in plaats van de algemene index van de consumptieprijzen (CPI). De gezondheidsindex sluit uit:

• Brandstoffen (benzine, diesel, stookolie)
• Tabak
• Alcohol

Deze uitsluiting beoogt de schokken van prijzen gekoppeld aan deze producten te neutraliseren, die sterk volatiel zijn en niet de gewone kosten van het levensonderhoud weerspiegelen. In de praktijk volgt de gezondheidsindex de CPI op 0,3 punt nabij over de lange termijn.

4. Regionale codes (sinds 2014)

Met de zesde staatshervorming zijn de regio’s bevoegd voor woninghuurcontracten. Elke regio heeft haar eigen normatieve verdieping toegevoegd:

• Brussel: Brusselse Huisvestingscode, art. 224/2 §1^bis/2 — EPC-coëfficiënt voor contracten van vóór 14/10/2022
• Vlaanderen: decreet van 4 juli 2023 — permanent EPC-coëfficiënt voor alle contracten
• Wallonië: einde van het plafonneringsvenster op 31 oktober 2023 — terugkeer naar het federale regime, behalve een blijvende aangepaste methode voor de in 2022-2023 geplafonneerde EPC D-G contracten (decreet van 19 oktober 2022, nog steeds van kracht)

Detail per regio op onze pagina’s Wallonië, Brussel en Vlaanderen.

De officiële formule stap voor stap

Artikel 1728^bis legt deze formule op:

Geïndexeerde huur = Aanvangshuur × (Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag ÷ Gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening)

Drie belangrijke preciseringen:

1. « Maand vóór » betekent strikt voorafgaand — als het contract op 15 juni werd ondertekend, is de referentie-index die van mei, niet van juni
2. De « aanvangshuur » is die ingeschreven in het contract, exclusief lasten en exclusief huurwaarborg
3. De gezondheidsindex moet uit de juiste statistische basis komen — Statbel publiceert gelijktijdig 4 reeksen (1996, 2004, 2013, 2025) en elk contract gebruikt de basis die op zijn ondertekeningsdatum van kracht is

Voor de details van de opeenvolgende basissen en de conversietabel, zie onze methodologie of rechtstreeks de calculator die automatisch de juiste basis toepast.

Wat de wet NIET OPLEGT (de valse mythes)

Veel ontvangen ideeën circuleren. Hier wat de wet niet zegt:

Mythe	Wat de wet werkelijk zegt
« Een termijn vóór de verjaardagsdatum is nodig »	Geen voorafgaande termijn opgelegd
« De indexering moet aangetekend worden gekendgemaakt »	Vrije vorm — gewone brief volstaat
« De verhuurder moet elk jaar indexeren of hij verliest zijn recht »	Afstand toegelaten, geen precedent
« Er is een federaal plafond in percentage »	Geen plafond (behalve regionale EPC-coëfficiënten)
« De huurder kan weigeren als hij de huur te duur vindt »	Ongeldige reden, waarschijnlijke veroordeling
« De indexering wordt berekend op de algemene CPI »	Nee, op de specifieke gezondheidsindex
« Een mondeling contract kan worden geïndexeerd »	Nee, bij gebrek aan registratie

Voor de geldige (en ongeldige) weigeringsredenen, zie onze gids kan men weigeren?.

Recente wetgevende evoluties (2022-2026)

De materie heeft veel bewogen tussen 2022 en 2024 onder invloed van de post-Covid-inflatie:

Datum	Tekst	Effect
14 oktober 2022	Brusselse ordonnantie (overgang)	EPC-coëfficiënt voor oude Bxl-contracten
19 oktober 2022	Waals programmadecreet	Tijdelijke gedeeltelijke bevriezing (EPC E/F/G)
4 juli 2023	Vlaams decreet	Permanent EPC-coëfficiënt in Vlaanderen
31 oktober 2023	Einde Waals venster (decreet 19/10/2022)	Terugkeer federaal regime, behalve aangepaste methode voor geplafonneerde EPC D-G
1 januari 2026	Nieuwe Statbel-basis 2025	Hercalibratie van de gezondheidsindex voor nieuwe contracten

De federale wet (1728^bis) werd niet gewijzigd, maar haar toepassingsvoorwaarden verschillen voortaan van regio tot regio. Dat is precies het voorwerp van onze regionale pagina’s.

Hoe controleren of een indexering wettig is?

Drie opeenvolgende controles:

1. Registratie — is het contract geregistreerd? Gratis verificatie via MyMinfin (rubriek « Mijn onroerende goederen »)
2. Berekening — wordt de formule nageleefd? Onze calculator geeft de exacte indexen en het officiële resultaat
3. Regionale coëfficiënt — is een EPC-coëfficiënt van toepassing? Hangt af van de regio en datum van ondertekening (zie tabellen in onze gids plafond)

Als de drie controles positief zijn, is de indexering conform. Bij falen, heeft de huurder een geldige reden tot betwisting voor de vrederechter.

Officiële bronnen om te raadplegen

Om naar de bron te gaan, zijn de volledige teksten beschikbaar op:

• Burgerlijk Wetboek, art. 1728^bis — Justel-databank (Federale Overheidsdienst Justitie)
• Wet van 6 augustus 1993 — Belgisch Staatsblad van 7 oktober 1993
• KB van 24 december 1993 — Belgisch Staatsblad van 31 december 1993
• Regionale decreten en codes — websites van de respectievelijke regionale parlementen
• Statbel-gezondheidsindex — statbel.fgov.be (maandelijkse update, rond de 26ste)

Om verder te gaan

• Wanneer kan men een huur indexeren? — jaarlijkse kalender en frequentieregels
• Niet-geregistreerd contract: gevolgen — sanctie van art. 5^bis van de wet 1993
• Kan men een indexering weigeren? — juridische weigeringsredenen
• De officiële indexering berekenen — directe toepassing van de teksten
• Volledige methodologie — gedetailleerde wettelijke bronnen
• Indexering Wallonië, Brussel, Vlaanderen

De Belgische wet over de indexering is, in haar federale principe, stabiel gebleven sinds 1993. Maar de regionale variaties sinds 2022 verplichten voortaan om regio per regio te redeneren — wat de teksten 10 jaar geleden niet zegden.