Indexering na een eigenaarswissel: wie kan indexeren?
Verkoop, erfenis, schenking: wat gebeurt er met het indexeringsrecht wanneer een verhuurd goed van eigenaar verandert? Regels, datums en continuïteit.
Antwoord in het kort
In België onderbreekt een eigenaarswissel van een verhuurd goed nooit het huurcontract: de nieuwe verwerver neemt automatisch alle rechten en plichten over, inclusief het indexeringsrecht (artikel 9 van de wet van 20 februari 1991). De basisindex blijft die van de oorspronkelijke ondertekening, niet van de verkoop. De retroactieve inhaalbeweging is geplafonneerd op de 3 maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek), ook wanneer het indexeringsachterstand te wijten is aan de oude eigenaar.
Onmiddellijke actie na aankoop: stuur de huurder een brief met vermelding van de eigenaarswissel, het IBAN voor de huren, en de datum van overdracht. Verifieer vervolgens de keten van indexeringen om mogelijke inhaalbewegingen binnen de 3 maanden te identificeren.
Het principe: automatische voortzetting van het contract
Artikel 9 van de wet van 20 februari 1991 op de huurcontracten stelt een nette regel: het geregistreerde contract is tegenstelbaar aan de nieuwe verwerver. Concreet, bij verkoop:
- Het contract gaat door onder dezelfde voorwaarden (duur, huur, clausules)
- De nieuwe verwerver vervangt de oude eigenaar (« wettelijke overdracht »)
- De huurder behoudt al zijn rechten (behoud in de plaats, waarborg, opzegformules)
- De nieuwe verhuurder neemt alle rechten van de vorige over: huurinning, jaarlijkse indexering, opvordering van de huurwaarborg, enz.
Indien het contract niet geregistreerd is, is de tegenstelbaarheid kwetsbaarder (de verwerver kan opzeggen mits een speciale opzegtermijn), maar de indexering blijft onmogelijk bij gebrek aan registratie (zie onze gids niet-geregistreerd contract).
Oorspronkelijke datum: de aanvankelijke ondertekening, niet de verkoop
Dit is de meest voorkomende fout. Voor de berekening van de indexering is de datum die telt steeds de oorspronkelijke ondertekening van het contract tussen de vorige eigenaar en de huurder, niet de datum van de aankoopakte.
Praktisch gevolg: de basisindex (maand vóór de ondertekening) blijft vastgelegd voor de hele duur van het contract, ongeacht de opeenvolgende eigenaarswissels.
| Stap | Datum | Effect op de indexering |
|---|---|---|
| Ondertekening van het contract | 1 juni 2018 | Basisindex = mei 2018 |
| Verkoop van het goed | 15 maart 2024 | Geen wijziging van basis |
| 1ste indexering door nieuwe eigenaar | 1 juni 2024 | Berekening: index mei 2024 ÷ index mei 2018 |
| Volgende indexering | 1 juni 2025 | Berekening: index mei 2025 ÷ index mei 2018 |
Onze calculator past automatisch deze logica toe: voer de oorspronkelijke ondertekeningsdatum en de indexeringsdatum in, zonder te bekommeren om de aankoopdatum.
Inhaalbeweging van door de oude eigenaar « vergeten » indexeringen
Typisch geval: u koopt in 2025 een sinds 2018 verhuurd goed. De oude eigenaar heeft nooit geïndexeerd. Kunt u de 7 voorgaande jaren indexeringen inhalen?
Antwoord: nee, behalve voor de laatste 3 maanden.
Artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek beperkt het retroactief effect van de aanvraag tot de drie maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag, en dit plafond is van toepassing op het contract (en dus op het goed), niet op de eigenaar. Concreet:
- Indien de oude eigenaar 7 jaar niets heeft kennisgegeven: alle achterstallen boven 3 maanden zijn verloren
- De nieuwe eigenaar kan de laatste 3 maanden recupereren die voorafgaan aan die van zijn eerste kennisgeving aan de huurder
- Voor de toekomst geldt de aanvraag daarentegen volledig: de volledig geïndexeerde huur is verschuldigd vanaf de kennisgeving
- De inhaalbeweging wordt berekend op de volledige keten van theoretische indexeringen (cascade) — zie onze gids retroactieve indexering voor het detail
De aankoop van een verhuurd goed wist dus de geschiedenis van vergetelheden van de vorige eigenaar niet uit, maar laat de nieuwe toe onmiddellijk het nog recupereerbare deel te recupereren.
Aanbevolen procedure na de aankoop van een verhuurd goed
1. De documenten van het contract recupereren
Vóór de ondertekening van de authentieke akte, eis van de verkoper:
- Volledige kopie van het contract (alle bladzijden, bijlagen)
- Registratiebewijs (uittreksel uit het registratiedossier)
- Geschiedenis van de toegepaste indexeringen (gekendgemaakte brieven, geïndexeerde overschrijvingen)
- Contactgegevens van de huurder (naam, telefoon, e-mail)
- Detail van de huurwaarborg (geblokkeerde rekening, bedrag, bank)
2. De huurder verwittigen van de wissel
Binnen de 15 dagen na de akte, een brief naar de huurder versturen:
« Mevrouw, mijnheer, ik deel u mede dat ik eigenaar ben geworden van het goed dat u betrekt gelegen [adres], bij akte van [datum]. Het contract gaat door onder dezelfde voorwaarden. Vanaf [datum van overdracht] verzoek ik u de maandelijkse huur over te schrijven op de volgende bankrekening: [IBAN]. Voor elke vraag kunt u mij bereiken op [contactgegevens]. »
Geen verplicht officieel model — een eenvoudige brief volstaat. Aangetekend is niet onmisbaar maar aanbevolen voor traceerbaarheid.
3. De keten van indexeringen reconstrueren
De calculator gebruiken om te verifiëren:
- Wat zou de theoretische huur in 2026 moeten zijn (volledige keten sinds de ondertekening)?
- Welke huur betaalt de huurder momenteel?
- Maandverschil en recupereerbare achterstallen (3 maanden maximum)
Deze analyse neemt 5 minuten in beslag en onthult vaak een indexeringsachterstand bij de oude eigenaar.
4. De (nieuwe) indexering kennisgeven indien relevant
Indien indexeringsachterstand vastgesteld, een kennisgeving van indexering versturen per aangetekende zending met ontvangstbewijs, volgens het model van kennisgeving. Preciseer de nieuwe maandelijkse huur en de inhaalbeweging van 3 maanden.
Voor het detail van de procedure, zie onze gids retroactieve indexering.
Bijzonder geval 1: erfenis
Bij overlijden van de verhuurder nemen de erfgenamen automatisch het contract over (artikel 1742 van het oude Burgerlijk Wetboek). Tijdens de erfopvolgingsfase (vóór de verdeling):
- De erfopvolgingsonverdeeldheid int de huren en kan indexeren
- Een meerderheid van de mede-erfgenamen volstaat voor de daden van gewoon beheer (waaronder de indexering)
- De huren worden gestort op een rekening van de onverdeeldheid, te verdelen tussen erfgenamen volgens de aandelen
Na de verdeling of de verkoop van het goed neemt de erfgenaam-toewijzer (of de verwerver) alleen de voortzetting over. Alles is juridisch continu: geen verloren indexering, geen speciale kennisgeving nodig aan de huurder (behalve wijziging van IBAN).
Bijzonder geval 2: splitsing van eigendom (vruchtgebruik / blote eigendom)
Zeer frequent in familiale erfopvolgingen (schenking met voorbehoud van vruchtgebruik). Regels:
- De vruchtgebruiker is alleen titularis van het recht op de huren — dus alleen bevoegd om te indexeren
- De blote eigenaar heeft geen enkel recht op de huur noch op de indexering
- De vruchtgebruiker moet de indexering kennisgeven aan de huurder in eigen naam (het contract blijft gehecht aan het goed, maar de begunstigde van de huren is de vruchtgebruiker)
- Indien het vruchtgebruik uitdooft (overlijden), recupereert de volle eigenaar onmiddellijk het geheel — hij zal de huurder moeten verwittigen voor de wijziging van IBAN en hervat de keten van indexeringen op de volgende verjaardagsdatum
Bijzonder geval 3: schenking onder levenden
De schenking van een verhuurd goed volgt dezelfde regels als de verkoop: de schenkingsbegunstigde neemt het contract over zoals het is. Het enige verschil is fiscaal (schenkingsrechten in plaats van registratierechten van verkoop), zonder impact op de indexering.
Bijzonder geval 4: gedwongen verkoop (beslag, faillissement)
Bij openbare verkoop op beslag of vereffening neemt de verwerver het contract over indien het geregistreerd is. Indien het contract niet geregistreerd is, kan de verwerver opzeggen mits een speciale opzegtermijn (doorgaans 3 maanden). De indexering volgt de gebruikelijke regels vanaf de overdracht.
Frequente fouten te vermijden
| Fout | Gevolg |
|---|---|
| De indexering berekenen op de index van de aankoopmaand | Ongeldige berekening, betwisting huurder |
| De verkoop beschouwen als een nieuw contract | Onjuist, het oorspronkelijke contract gaat door |
| De huurder het behoud in de plaats weigeren | Burgerlijk delict, mogelijke veroordeling |
| Een nieuwe huurwaarborg vragen | Niet wettig, de oorspronkelijke waarborg blijft bestaan |
| Indexering kennisgeven zonder de registratie van het contract te verifiëren | Betwistbare indexering indien niet geregistreerd |
| Meer dan 3 maanden achterstallen vorderen ten titel van de oude eigenaar | Huurder kan het overschrijdende deel weigeren |
| Vergeten het IBAN aan de huurder over te maken | Verwarring, betalingen aan de oude eigenaar |
Om verder te gaan
- Wanneer kan men een huur indexeren? — jaarlijkse kalender na verkoop
- Retroactieve indexering: regels — inhaalbeweging beperkt tot 3 maanden
- 9-jaar contract en indexering — voortzetting na wissel
- Standaardbrief naar de huurder — verplichte elementen
- Niet-geregistreerd contract — risico voor de verwerver
- Standaardbrief van kennisgeving — aanpasbaar modelbrief
- De officiële indexering berekenen — past de keten automatisch toe
- Methodologie — wettelijke bronnen
Een verhuurd goed kopen, is een lopend contract kopen — en heel zijn geschiedenis van indexeringen. De aankoopdiligentie moet een verificatie van deze keten omvatten, op straffe van een sinds jaren bevroren huur te recupereren.
Veelgestelde vragen
Wanneer een verhuurd goed wordt verkocht, erft de nieuwe eigenaar het indexeringsrecht? + −
Ja, automatisch. Het huurcontract gaat door met de nieuwe verwerver onder dezelfde voorwaarden (artikel 9 van de wet van 20 februari 1991). De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de vorige verhuurder over, inclusief het indexeringsrecht, op zijn eigen toetredingsdatum tot het contract. Geen avenant is vereist: de verkoop van het goed brengt de automatische overdracht van het contract met zich.
Op welke oorspronkelijke datum berekent men de indexering na verkoop? + −
Op de oorspronkelijke ondertekeningsdatum van het contract, niet op de verkoopdatum van het goed. De basisindex blijft die van de maand vóór de oorspronkelijke ondertekening tussen de oude eigenaar en de huurder. De verkoop van het goed initialiseert nooit het contract opnieuw. Deze regel is cruciaal: een in 2025 gekocht goed maar sinds 2018 verhuurd heeft een basisindex van 2018, niet van 2025.
Kan de nieuwe eigenaar de door de oude vergeten indexeringen inhalen? + −
Zeer gedeeltelijk. De aanvraag tot indexering heeft enkel retroactief effect voor de 3 maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Als de oude eigenaar 5 jaar nooit heeft geïndexeerd, kan de nieuwe verwerver dus enkel de laatste 3 maanden achterstallen recupereren vanaf zijn eerste schriftelijke kennisgeving. Voor de toekomst geldt de volledig geïndexeerde huur (volledige formule vanaf de basishuur) daarentegen vanaf de aanvraag.
Bij erfenis, gaan de erfgenamen door met de indexering? + −
Ja. De erfgenamen van een verhuurder nemen alle rechten en plichten van de overledene op het contract over (artikel 1742 van het oude Burgerlijk Wetboek). Zij kunnen dus blijven indexeren op de gebruikelijke verjaardagsdata, inclusief een door de overledene vergeten indexering binnen de limiet van de 3 maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag. De overgang is juridisch transparant.
Moet men de huurder verwittigen van de verkoop? + −
Geen formele wettelijke verplichting, maar sterk aanbevolen. Een eenvoudige brief van de nieuwe eigenaar die de verandering meldt (met contactgegevens, IBAN voor de huren, datum van overdracht) vermijdt verwarring. Zonder deze informatie kan de huurder te goeder trouw blijven betalen aan de oude eigenaar — en de nieuwe zal de huren dan moeten recupereren bij de vorige eigenaar.
Bijzonder geval: splitsing van eigendom (vruchtgebruik / blote eigendom) + −
De vruchtgebruiker is alleen titularis van het recht op huurinning, dus alleen bevoegd om te indexeren. De blote eigenaar heeft geen enkel recht op de huur noch op de indexering. Indien het vruchtgebruik wordt overgedragen of uitdooft (overlijden van de vruchtgebruiker), recupereert de volle eigenaar alle rechten, inclusief de voortzetting van de jaarlijkse indexeringen. Deze situatie is frequent in familiale erfopvolgingen (schenking met voorbehoud van vruchtgebruik).
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).