Indexering en cohuur: specifieke regels
Gezamenlijk huurcontract, individuele contracten per kamer, cohuurpact: hoe de indexering toepassen volgens het gekozen cohuurregime.
Antwoord in het kort
De indexering bij cohuur volgt twee logica’s volgens het juridisch regime: gezamenlijk huurcontract = één enkele jaarlijkse indexering voor het totaal van de huur, op de verjaardagsdatum; individuele contracten per kamer = één indexering per contract, op elke individuele verjaardagsdatum. Het cohuurpact (Brussel sinds 2018, Wallonië sinds 2018) kadert de solidariteit en de verdeling maar wijzigt het federale indexeringsmechanisme niet.
Te onthouden: de indexeringsformule is identiek aan die van een klassiek contract (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). Wat verandert in cohuur, is de contractuele structuur (één of meerdere contracten) en de verdeling tussen cohuurders. Om te berekenen, gebruik de calculator.
Drie mogelijke cohuurregimes
1. Gezamenlijk huurcontract (meest frequent)
Kenmerken:
- Eén enkel contract ondertekend door alle cohuurders tegelijk
- Passieve solidariteit: elke cohuurder is gehouden tot de volledige betaling
- Unieke verjaardagsdatum = ondertekeningsdatum van het contract
- Globale huur onderhandeld tussen verhuurder en groep cohuurders
Indexering: één enkele jaarlijkse kennisgeving aan de groep (of aan een aangewezen vertegenwoordiger), berekening op de totale huur. De verdeling tussen cohuurders wordt bepaald door hun interne pact (of interne regel) — de verhuurder bemoeit zich er niet mee.
2. Individuele contracten per kamer
Kenmerken:
- Elke cohuurder ondertekent zijn eigen contract voor zijn kamer + toegang tot de gemeenschappelijke ruimtes
- Geen solidariteit tussen cohuurders (elk betaalt enkel zijn deel)
- Individuele verjaardagsdata (volgens respectievelijke ondertekeningsdata)
- Huur per kamer individueel onderhandeld
Indexering: één kennisgeving per contract, op elke individuele verjaardagsdatum. Indien de 4 cohuurders met 6 maanden interval zijn aangekomen, verstuurt de verhuurder 4 afzonderlijke kennisgevingen per jaar (gespreid over het jaar).
Het is het klassieke regime van het studentenkot en van grote huizen verdeeld in onafhankelijke kamers.
3. Cohuurpact (Brussel + Wallonië sinds 2018)
Kenmerken:
- Tussen-cohuurders document gevoegd bij het gezamenlijk huurcontract
- Bepaalt: interne regels (wie betaalt wat, wie slaapt waar, schoonmaak, lasten), procedure voor aankomst/vertrek van een nieuwe cohuurder, individuele uitstaptermijn zonder het collectieve contract te verbreken
- In de Brusselse Huisvestingscode (art. 261/1 e.v. sinds 2018)
- In Wallonië, gekaderd door het decreet van 15 maart 2018
Indexering: geen wijziging van het federale mechanisme. Het pact kan daarentegen de verdeling van de indexering tussen cohuurders preciseren (gelijk, pro rata van de kamers, enz.). Het is een interne regel zonder effect op de verhuurder.
Welk regime voor welke situatie?
| Typische situatie | Aanbevolen regime | Waarom |
|---|---|---|
| Niet-gehuwd koppel | Gezamenlijk huurcontract | Eenvoud, natuurlijke solidariteit |
| 3-4 vrienden cohuurders | Gezamenlijk contract + pact | Individuele uitstaptermijn mogelijk |
| Studentenkot 4 kamers | Individuele contracten | Onafhankelijke jaarlijkse vernieuwing |
| Coliving huis 6+ | Individuele contracten | Hoge omloop, vereenvoudigd beheer |
| Samengestelde familie | Gezamenlijk contract | Klassiek koppelsregime |
Indexering: wat verandert volgens het regime
Geval A: Gezamenlijk huurcontract, 4 cohuurders, totale huur 1 600 €
- Aanvangshuur: 1 600 €/maand (400 € per persoon conventioneel)
- 1ste indexering: +40 €/maand → totale huur 1 640 €/maand
- Verdeling volgens het interne pact:
- Gelijk: +10 €/persoon
- Pro rata m² (kamers 12 / 14 / 16 / 20 m² = 62 m²): 7,74 € / 9,03 € / 10,32 € / 12,90 €
- De verhuurder vordert 1 640 € van eender wie van de cohuurders (solidariteit)
Geval B: Individuele contracten, 4 kamers, verschillende huren
- Kamer 1: 350 €/maand (ondertekend 1 sept 2024) → 1ste indexering 1 sept 2025 (+9 €)
- Kamer 2: 380 €/maand (ondertekend 1 dec 2024) → 1ste indexering 1 dec 2025 (+10 €)
- Kamer 3: 420 €/maand (ondertekend 1 apr 2025) → 1ste indexering 1 apr 2026 (+11 €)
- Kamer 4: 360 €/maand (ondertekend 1 juni 2025) → 1ste indexering 1 juni 2026 (+9 €)
De verhuurder verstuurt 4 afzonderlijke kennisgevingen gespreid over 9 maanden. Elke cohuurder betaalt enkel zijn eigen indexering.
Geval C: Brussels cohuurpact, geleidelijke omschakeling
- Gezamenlijk contract ondertekend sept 2023 door 3 cohuurders (Alice, Bob, Carla)
- Totale huur 1 500 €/maand, indexering op de septemberverjaardagsdatum
- Carla vertrekt in maart 2026 (individuele uitstaptermijn volgens pact) — David vervangt haar
- Het hoofdcontract gaat door met Alice + Bob + David (avenant ondertekend)
- De volgende indexering (sept 2026) wordt nog steeds berekend op het oorspronkelijke contract van sept 2023
De verandering van cohuurder onderweg initialiseert niets opnieuw — de indexeringsketen volgt zijn normale voortgang.
Procedure van kennisgeving in cohuur
Voor een gezamenlijk huurcontract
- Eén enkele brief geadresseerd aan alle cohuurders (of aan de in het pact aangewezen vertegenwoordiger)
- Aangetekend verstuurd op het adres van het goed, of in handen tijdens een bezoek
- Berekening op de totale huur via de calculator
- De interne verdeling wordt beheerd door de cohuurders (de verhuurder beslecht niet)
Voor individuele contracten per kamer
- Een brief per cohuurder, op zijn eigen verjaardagsdatum
- Aangetekend geadresseerd aan elk op zijn kennisgevingsadres (vaak het adres van het goed)
- Individuele berekening voor elke kamer via de calculator
- De verhuurder houdt een eigen kalender bij van de individuele verjaardagsdata
Het modelbrief blijft hetzelfde: zie onze standaardbrief van kennisgeving, te dupliceren indien meerdere contracten.
Bijzondere gevallen en frequente valkuilen
Valkuil 1: Geloven dat een wijziging van cohuurder de indexering annuleert
Werkelijkheid: de keten van indexeringen volgt het contract, niet de personen. Een nieuwe cohuurder onderweg initialiseert niets opnieuw. Hij erft de situatie zoals ze is, geïndexeerde huur inbegrepen.
Valkuil 2: Elke cohuurder individueel indexeren in een gezamenlijk contract
Fout: 3 afzonderlijke brieven versturen voor hetzelfde gezamenlijke contract. Meervoudige indexeringen zijn nietig (1ste = geldig, volgende = nietig). Eén enkele kennisgeving volstaat voor het geheel.
Valkuil 3: Aan een geïsoleerde cohuurder vorderen, zonder de anderen te informeren
Risico: intern conflict tussen cohuurders, indruk van ongelijkheid. Goede praktijk: formeel kennisgeven aan allen, ook al betaalt slechts één effectief. Vangrail bij later geschil.
Valkuil 4: Passieve solidariteit en automatische verdeling verwarren
Passieve solidariteit = de verhuurder kan 100 % vorderen van eender wie van de cohuurders. Dit betekent niet dat de verhuurder moet wachten tot de cohuurders onderling verdelen. Indien 200 € ontbreekt op de huur, vordert de verhuurder deze 200 € van een van hen, die zich vervolgens tegen de anderen zal keren.
Valkuil 5: De regionale EPC-coëfficiënt vergeten
Zoals voor alle woninghuurcontracten is de EPC-coëfficiënt van toepassing in Brussel (contracten van vóór 14/10/2022) en in Vlaanderen. Zie onze gids EPC-klassen en calculator die automatisch de juiste coëfficiënt toepast.
De onderverhuring tussen cohuurders: onderscheiden regime
Indien een cohuurder zijn kamer onderverhuurt aan een derde (met toestemming van de verhuurder), ontstaat een tweede onderverhuurcontract tussen de onderverhuurder (= de cohuurder) en de onderhuurder:
- Indexering van dit secundair contract volgens de klassieke regels
- Maar plafond: de onderverhuurde huur mag het deel van de huur betaald door de onderverhuurder aan de hoofdverhuurder niet overschrijden
- Indien de indexering van het hoofdcontract het deel van de onderverhuurder verhoogt, kan deze zijn eigen onderverhuring in dezelfde verhouding indexeren
Deze complexe structuur is zeldzaam in praktijk maar juridisch mogelijk. Een specifieke gids voor onderverhuring overstijgt het kader van dit artikel.
Om verder te gaan
- 9-jaar contract en indexering — onderliggend klassiek regime
- Kortlopend contract — frequent in studentenkot
- Wanneer kan men een huur indexeren? — temporele regels
- Hoe een indexering berekenen — formule stap voor stap
- Mijn indexering berekenen — officieel instrument
- Standaardbrief van kennisgeving — modelbrief
- EPC-coëfficiënt per klasse — toe te passen in Bxl/Vla
- Niet-geregistreerd contract — gemeenschappelijke sanctie
- Methodologie — wettelijke bronnen
Cohuur voegt een organisatorische dimensie toe aan de indexering, maar wijzigt het recht niet. De gouden regel blijft: één contract = één jaarlijkse indexering = één berekening op de huur van dat contract.
Veelgestelde vragen
Kan een cohuur worden geïndexeerd zoals een klassiek contract? + −
Ja, maar volgens het gekozen cohuurregime. Voor een gezamenlijk huurcontract (alle cohuurders op hetzelfde contract), één enkele jaarlijkse indexering voor het geheel. Voor individuele contracten per kamer volgt elk contract zijn eigen verjaardagsdatum en zijn eigen formule. Het cohuurpact (Brussel, Wallonië) kan de verdeling moduleren maar wijzigt het indexeringsmechanisme niet.
Kan de verhuurder onderweg indexeren als een cohuurder verandert? + −
Nee, het vertrek of de aankomst van een cohuurder leidt niet tot indexering. De verjaardagsdatum van het oorspronkelijke contract blijft de enige mogelijke indexeringsdatum. Daarentegen, indien een nieuw contract wordt ondertekend met een nieuwe cohuurder (geval van individuele contracten per kamer), start een nieuwe indexeringscyclus vanaf deze nieuwe ondertekening.
Hoe verdelen de cohuurders de indexering onderling? + −
Dit wordt vrij bepaald door het cohuurpact of door interne afspraak. Drie frequente praktijken: 1) gelijke verdeling (totale geïndexeerde huur ÷ aantal cohuurders), 2) verdeling pro rata van de kamers (grootte m²), 3) verdeling volgens het oorspronkelijke rooster van het contract (indien sommige kamers een gewogen huur hadden). De verhuurder bemoeit zich niet met deze verdeling — hij vordert het totaal van de ondertekenaar(s) van het contract.
Kadert het cohuurpact in Brussel de indexering anders? + −
Het Brussels cohuurpact (Brusselse Huisvestingscode, art. 261/1 e.v., sinds 2018) kadert de solidariteit tussen cohuurders, de individuele uitstaptermijn en de verdeling van de lasten, maar wijzigt het federale indexeringsmechanisme niet. Eén enkele indexering per jaar blijft de regel, op de verjaardagsdatum van het hoofdcontract. Het pact bepaalt daarentegen hoe de indexering tussen cohuurders wordt verdeeld.
Voor een studentenkot, kan men indexeren? + −
Dit hangt af van de juridische structuur: indien elke student zijn eigen individueel contract heeft (meest frequente geval in kot), is elk contract een klassiek hoofdverblijfplaatscontract, indexeerbaar op zijn verjaardagsdatum volgens de duur. Voor een contract van 1 jaar: 0 indexering mogelijk (vervaldag vóór 1ste verjaardagsdatum). Voor een contract van 3 jaar: 2 indexeringen mogelijk. Veel verhuurders in kot praktiseren een vaste huur zonder indexering voor de korte duur (geldige afstandsclausule).
Kan een cohuurder de indexering weigeren terwijl de anderen aanvaarden? + −
Nee, in het kader van een gezamenlijk huurcontract met passieve solidariteit: alle cohuurders zijn hoofdelijk gehouden tot de volledige betaling van de nieuwe geïndexeerde huur. De verhuurder kan het totaal vorderen van eender wie van hen. De interne afspraak tussen cohuurders (wie betaalt wat) is hun probleem, niet dat van de verhuurder. Voor individuele contracten per kamer beïnvloedt de weigering van een geïsoleerde cohuurder de anderen niet.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (gratis procedure).