Classes PEB et indexation : tableau complet par classe

Réponse en bref

En Belgique, chaque classe PEB (A, B, C, D, E, F, G) reflète la performance énergétique théorique du logement, exprimée en kWh consommés par m² par an. Pour l’indexation des loyers, l’impact varie selon la région et la date d’entrée en vigueur du bail : à Bruxelles (baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022, classes E, F, G) et en Flandre (contrats entrés en vigueur avant le 1/10/2022, labels D, E, F ou sans EPC), le loyer indexé est multiplié par un facteur de correction d’environ 0,89 à 0,99. En Wallonie, les classes A-C suivent la formule ordinaire, tandis que les baux PEB D à G ou sans certificat ayant eu un anniversaire pendant la période de limitation (1/11/2022-31/10/2023) se recalculent depuis novembre 2023 selon une méthode particulière (calcul à partir du loyer adapté).

Lire les classes PEB : la signification physique

Le PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) mesure la consommation d’énergie théorique d’un logement, recalculée selon une méthode standardisée. Le résultat est exprimé en kWh/m²·an et classé sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore).

Classe	Wallonie (Espec)	Bruxelles	Flandre (score EPC)
A++	≤ 0	sous-niveau de A	—
A+	0 – 45	sous-niveau de A	≤ 0
A	45 – 85	≤ 45	1 – 100
B	85 – 170	46 – 95	101 – 200
C	170 – 255	96 – 150	201 – 300
D	255 – 340	151 – 210	301 – 400
E	340 – 425	211 – 275	401 – 500
F	425 – 510	276 – 345	≥ 501
G	> 510	> 345	n’existe pas

Valeurs en kWh d’énergie primaire par m² et par an.

Note : chaque région a sa propre échelle et sa propre méthode de calcul — une même lettre ne désigne donc pas la même consommation d’une région à l’autre (un logement à 300 kWh/m²·an est classé D en Wallonie, F à Bruxelles et C en Flandre). À Bruxelles, les classes B à E comportent trois sous-niveaux (+, neutre, −) ; la Flandre présente elle-même son tableau de conversion comme indicatif. Sources : SPW Énergie (brochure « Le certificat PEB »), Bruxelles Environnement (modèle officiel de certificat PEB), vlaanderen.be (explication de l’EPC résidentiel). Pour l’indexation, seule la lettre compte — et l’échelle flamande va de A+ à F : le label G n’existe pas en Flandre.

Tableau récapitulatif : régime d’indexation par classe et région

C’est le tableau central à connaître pour l’indexation 2026. À Bruxelles et en Flandre, le critère est la date d’entrée en vigueur du bail (et non sa date de signature) :

Classe PEB	Wallonie	Bruxelles (entrée en vigueur avant le 14/10/2022)	Flandre (entrée en vigueur avant le 1/10/2022)	Bruxelles et Flandre (baux plus récents)
A	100 %	100 %	100 %	100 %
B	100 %	100 %	100 %	100 %
C	100 %	100 %	100 %	100 %
D	100 % ou loyer adapté¹	100 %	× ≈ 0,945-0,980	100 %
E	100 % ou loyer adapté¹	× ≈ 0,945-0,990	× ≈ 0,891-0,960	100 %
F	100 % ou loyer adapté¹	× ≈ 0,891-0,980	× ≈ 0,891-0,960	100 %
G	100 % ou loyer adapté¹	× ≈ 0,891-0,980	label inexistant	100 % (Bruxelles)
Sans certificat	100 % ou loyer adapté¹	aucune indexation due²	× ≈ 0,891-0,960	100 % (Flandre)²

¹ Méthode particulière wallonne : pour les baux entrés en vigueur avant le 1/11/2022 qui ont eu un anniversaire entre le 1/11/2022 et le 31/10/2023, le calcul repart du loyer adapté de cette période. Les autres baux wallons sont indexés à 100 %. ² À Bruxelles, aucune indexation n’est due tant que le certificat PEB n’a pas été communiqué au locataire, ou tant que le bail n’est pas enregistré, quelle que soit la date du bail. En Flandre, aucun EPC n’est requis pour indexer.

Quatre lectures clés :

• Wallonie : pas de facteur multiplicatif, mais les baux D-G (ou sans certificat) qui ont eu un anniversaire pendant la période de plafonnement 2022-2023 se réindexent selon une méthode particulière permanente (décret du 19 octobre 2022) : le calcul repart du loyer adapté de cette période
• Bruxelles, baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022 : seules les classes E, F et G sont pénalisées, par un facteur qui multiplie le résultat complet de la formule (article 224/2, § 1er/2 du Code bruxellois du Logement) ; A-B-C-D indexés pleinement
• Bruxelles, baux entrés en vigueur à partir du 14/10/2022 : aucun impact de la classe — formule ordinaire, pourvu que le certificat PEB ait été communiqué
• Flandre : facteur pour les labels D, E, F ou l’absence d’EPC, uniquement pour les contrats entrés en vigueur avant le 1/10/2022 (décret du 3 octobre 2022) ; un contrat plus récent est indexé à 100 % quel que soit son label

Pour mémoire, des pourcentages différents ont existé pendant les périodes temporaires, aujourd’hui terminées, où seule une part de la hausse pouvait être réclamée :

Région	Période	Règle alors applicable
Bruxelles	14/10/2022 → 13/10/2023	A, B, C, D : 100 % · E : 50 % maximum de l’indexation · F, G et sans PEB : aucune indexation
Flandre	1/10/2022 → 30/9/2023	A+, A, B, C : 100 % · D : la moitié de la hausse · E, F et sans EPC : aucune indexation
Wallonie	1/11/2022 → 31/10/2023	A, B, C : 100 % · D : 75 % de la hausse · E : 50 % · F, G et sans certificat : aucune indexation

Pour le détail régional, voir nos pages PEB Wallonie, PEB Bruxelles, et notre guide plafond indexation.

Exemples chiffrés par classe

Pour un loyer de base de 800 €/mois, bail signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2020, indexé au 1ᵉʳ juillet 2026. Indice de départ : juin 2020 (110,05) ; nouvel indice : juin 2026 (139,08) ; formule ordinaire : 800 × (139,08 ÷ 110,05) = 1 011,03 €. Puis, selon la classe :

Classe	Wallonie	Bruxelles	Flandre
A, B, C	1 011,03 €	1 011,03 €	1 011,03 €
D	998,96 € (méthode du loyer adapté)	1 011,03 €	× 0,976119286 = 986,89 €
E	986,89 € (méthode du loyer adapté)	× 0,976119286 = 986,89 €	× 0,952238571 = 962,74 €
F	962,74 € (méthode du loyer adapté)	× 0,952238571 = 962,74 €	× 0,952238571 = 962,74 €
G	962,74 € (méthode du loyer adapté)	× 0,952238571 = 962,74 €	label inexistant
Sans certificat	962,74 € (méthode du loyer adapté)	aucune indexation due	× 0,952238571 = 962,74 €

Lecture : un logement classé G à Bruxelles n’est plus gelé, mais son loyer indexé plafonne ici à 962,74 €, soit 48,29 €/mois de moins que la formule ordinaire. En Wallonie, ce bail a eu un anniversaire le 1ᵉʳ juillet 2023, pendant la période de plafonnement : les classes D à G repartent donc du loyer adapté de 2023. Pour un bail signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024, à Bruxelles comme en Flandre, toutes les classes donnent le même résultat : 800 × (139,08 ÷ 131,92) = 843,42 €.

Pour calculer votre cas exact, le calculateur applique automatiquement la bonne correction.

Pourquoi pénaliser les classes basses ?

Trois objectifs politiques convergents dans les trois régions :

1. Lutter contre les « passoires énergétiques »

Les biens classés F-G consomment 5 à 10 fois plus d’énergie qu’une classe A ou B. La facture de chauffage du locataire peut atteindre 250 à 400 €/mois en hiver, soit l’équivalent d’une indexation annuelle… qui irait dans la poche du fournisseur d’énergie plutôt que du bailleur.

2. Inciter les bailleurs à rénover

En réduisant l’indexation tant que le bien reste mal classé, le législateur crée un manque à gagner récurrent. Dans l’exemple ci-dessus, l’écart atteint 48,29 €/mois, soit près de 580 € par an — et il se répète à chaque indexation. Cumulé sur la durée du bail, ce montant pèse dans la décision d’investir en rénovation (typiquement 20 000 à 50 000 € pour passer de G à C).

3. Maintenir l’incitation dans la durée

Les facteurs de correction bruxellois et flamands n’ont pas de date de fin, et la méthode wallonne du loyer adapté vaut jusqu’à la fin de la location. La porte de sortie est la rénovation : en Flandre, le facteur cesse de s’appliquer dès que le bailleur obtient un nouvel EPC A+, A, B ou C ; en Wallonie, un label favorable obtenu après rénovation permet de revenir à l’indexation intégrale (Cour constitutionnelle, arrêt n° 64/2024 du 20 juin 2024).

Comment passer d’une classe à une autre : ordre de grandeur des travaux

Sans entrer dans le détail technique, voici les leviers principaux pour améliorer le PEB :

Travail	Gain typique en classes
Isolation du toit	+1 à 2 classes
Isolation des murs	+1 classe
Châssis + double vitrage	+1 classe
Chaudière à condensation	+1 classe
Panneaux photovoltaïques	+1 classe
Pompe à chaleur	+1 à 2 classes
Rénovation complète (passif)	jusqu’à G → A

Pour la plupart des bailleurs, l’isolation du toit est le levier au meilleur ROI : 5 000 à 10 000 € pour gagner 1-2 classes, de quoi, en Flandre, sortir du facteur de correction (EPC C ou mieux) ou passer au facteur D, moins pénalisant.

Cas pratiques fréquents

Cas 1 : J’achète un G à Bruxelles avec bail de 2018

Situation : bail signé le 12 mars 2018 et entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2018 (donc avant le 14 octobre 2022), loyer de base 800 €, classe G. Vous pouvez indexer, mais avec le facteur de correction — à condition que le bail soit enregistré et le certificat PEB communiqué au locataire. Au 1ᵉʳ avril 2026 (indice de départ : février 2018, mois précédant la signature ; nouvel indice : mars 2026) : 800 × (137,78 ÷ 106,54) = 1 034,58 € ; × 0,931533646 = 963,75 €. Que faire ?

• Court terme : indexer au montant corrigé, et planifier les travaux
• Moyen terme : isoler toit + châssis pour améliorer la classe, puis vérifier auprès de be.brussels comment le nouveau certificat est pris en compte
• Long terme : surveillez les annonces régionales sur les exigences énergétiques

Cas 2 : Mon logement passe de E à C grâce aux travaux

Situation : contrat flamand signé le 15 mars 2019 et entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2019, loyer de base 800 €, EPC E. Au 1ᵉʳ avril 2026 (indice de départ : mars 2019, mois précédant l’entrée en vigueur ; nouvel indice : mars 2026), avec l’EPC E : 800 × (137,78 ÷ 109,04) = 1 010,86 € ; × 0,931533646 = 941,65 €. Effet : une fois le nouvel EPC C obtenu, le facteur de correction cesse de s’appliquer et la formule ordinaire joue pleinement : 1 010,86 €. À condition que le nouveau certificat soit en cours de validité — un EPC expiré équivaut à une absence d’EPC.

Cas 3 : Bail récent en Flandre, classe C

Situation : contrat flamand signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024, loyer de base 800 €, classe C. Conséquence : le contrat est entré en vigueur après le 1ᵉʳ octobre 2022, aucun facteur ne s’applique — et il en irait de même avec un EPC E ou sans EPC. Au 1ᵉʳ juillet 2026 : 800 × (139,08 ÷ 131,92) = 843,42 €.

Cas 4 : Wallonie, classe D à G avec anniversaire en 2022-2023

Situation : bail wallon PEB E, date anniversaire en mars 2023 (pendant la période de plafonnement). Effet : depuis novembre 2023, l’indexation repart du loyer adapté de cette période, avec pour indice de départ l’indice santé de février 2023 (méthode particulière du décret du 19 octobre 2022). Dans l’exemple officiel du SPW (600 €, bail signé en septembre 2019 et entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E), le loyer adapté de 665,24 € au 1ᵉʳ novembre 2022 devient 667,22 € au 1ᵉʳ novembre 2023, contre 705,79 € avec la formule ordinaire. Un bail A-C, ou un bail sans anniversaire dans la période, suit la formule ordinaire.

Comment vérifier la classe PEB d’un logement

Trois sources fiables :

1. Le certificat PEB lui-même, joint obligatoirement au bail depuis 2010-2011 selon les régions
2. La base de données régionale :
   • Wallonie : portail energie.wallonie.be
   • Bruxelles : portail homegrade.brussels
   • Flandre : portail energiesparen.be
3. Le PEB inscrit dans l’annonce de location (obligation depuis 2018-2019 dans les trois régions)

Pour la procédure pas-à-pas, voir notre guide « Comment trouver son PEB ».

Pour aller plus loin

• PEB et indexation à Bruxelles — détail du facteur de correction pour les anciens baux
• PEB et indexation en Wallonie — période 2022-2023 et méthode particulière
• Hub PEB (toutes régions) — comparaison complète
• Comment trouver le PEB — sources officielles
• Plafond de l’indexation — vue économique des corrections PEB
• Calculer l’indexation avec la bonne correction — applique automatiquement le PEB
• Peut-on refuser une indexation ? — motifs PEB
• Méthodologie — sources légales détaillées

La classe PEB est devenue, depuis 2022, un paramètre central du calcul d’indexation à Bruxelles, en Flandre et — pour les baux D à G touchés par la période 2022-2023 — en Wallonie. L’identifier correctement avant de notifier est désormais aussi important que de vérifier l’enregistrement du bail. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un avis juridique.