Indexation des loyers à Bruxelles : règles et calcul 2026
À Bruxelles, l'indexation des loyers est encadrée par le Code bruxellois du Logement et l'ordonnance du 11 octobre 2022. Un coefficient PEB s'applique encore aux baux signés avant le 14 octobre 2022, en fonction de la classe énergétique du logement.
En bref : à Bruxelles, l'indexation est annuelle, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pour les bails signés avant le 14 octobre 2022, un coefficient PEB s'applique : 100 % pour A-C, 75 % pour D-E, 0 % pour F-G. Pour les bails plus récents, calcul fédéral standard sans correction.
Les règles de l'indexation à Bruxelles
Le Code bruxellois du Logement
L'indexation des baux résidentiels bruxellois est régie par le Code bruxellois du Logement, complété en 2022 par l'ordonnance du 11 octobre 2022 visant à plafonner l'indexation pour les logements énergivores. L'article-clé est le 224/2 § 1er/2, qui définit le mécanisme de coefficient correcteur PEB et son application dans le temps.
Cette ordonnance a été adoptée dans le contexte de la crise inflationniste de 2022. Elle reste en vigueur en 2026, contrairement au mécanisme wallon (abrogé fin 2023). Bruxelles est donc la seule région belge où le PEB conditionne encore activement l'indexation, bien que de façon dégressive et limitée aux baux pré-2022.
Conditions à respecter
- Bail enregistré auprès du bureau de l'enregistrement bruxellois
- Demande écrite au locataire (recommandé conseillé pour la preuve)
- Date anniversaire de l'entrée en vigueur respectée
- PEB à jour pour les bails pré-2022 (sinon : coefficient 0)
- Une seule indexation par an, sans cumul avec d'autres révisions
Périodicité (annuelle uniquement)
Comme partout en Belgique, l'indexation se calcule à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Si le locataire est entré dans les lieux le 1ᵉʳ mars, vous indexez chaque 1ᵉʳ mars. La rétroactivité est limitée à 3 mois — au-delà, vous perdez le droit aux montants non réclamés.
Le facteur PEB à Bruxelles
Pour un bail signé avant le 14 octobre 2022, le coefficient PEB s'applique selon la grille suivante :
Mécanisme dégressif sur 12 mois
L'ordonnance bruxelloise prévoit un mécanisme dégressif : le coefficient appliqué dépend également du mois anniversaire du bail. Par exemple, un bail anniversaire en mars 2026 n'aura pas le même coefficient qu'un bail anniversaire en septembre 2026. Cette gradation lisse l'impact sur les bailleurs et évite un effet « cliff » brutal.
Notre calculateur applique automatiquement la bonne valeur — pas besoin de consulter la table mensuelle. Vous indiquez la date anniversaire et le PEB, on applique le bon coefficient.
Comment trouver son PEB à Bruxelles ?
Le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en location à Bruxelles. Pour le retrouver :
- Consultez votre bail (souvent annexé en copie)
- Contactez le certificateur agréé qui l'a établi (validité 10 ans)
- Vérifiez la base de données publique de Bruxelles Environnement
- Faire établir un nouveau certificat (compter 250-400 € selon la surface)
Comment calculer votre indexation à Bruxelles
Pour un bail bruxellois signé avant le 14 octobre 2022, la formule complète est :
Loyer indexé = Loyer de base × (Indice nouveau ÷ Indice base) × Coefficient PEB
Pour un bail signé à partir du 14 octobre 2022, le coefficient PEB tombe à 1 (100 %) et la formule revient au calcul fédéral standard.
Exemple chiffré
Bail bruxellois signé le 1ᵉʳ avril 2021, loyer 850 €, PEB E, indexation au 1ᵉʳ avril 2026 :
Indice santé mars 2021 : 110,38 — Indice santé mars 2026 (estimé) : 132,12
Coefficient PEB E : 0,75 (75 %)
Loyer indexé = 850 × (132,12 ÷ 110,38) × 0,75 = 762,75 €... non, attendez :
L'application du coefficient se fait sur la hausse, pas sur le résultat total.
Hausse théorique = 850 × (132,12/110,38 − 1) = 167,46 €
Hausse pondérée à 75 % = 125,60 €
Loyer indexé final = 850 + 125,60 = 975,60 €
Notre calculateur applique automatiquement cette mécanique correcte. Vous évitez les pièges de méthodologie qui peuvent fausser le résultat de plusieurs dizaines d'euros par mois.
Cas particuliers
Bail post-14 octobre 2022
Si votre bail a été signé à partir du 14 octobre 2022, le coefficient PEB ne s'applique pas et le calcul est strictement fédéral. C'est ce que la plupart des bailleurs bruxellois rencontreront pour leurs bails récents.
PEB inconnu ou expiré
Pour les bails antérieurs à octobre 2022, l'absence de PEB valide équivaut à un coefficient de 0 — autrement dit, aucune indexation possible. Solution : faire établir un nouveau certificat PEB.
Logement non certifiable (PEB impossible)
Très rare en location résidentielle, mais existe pour certains logements de fonction ou biens atypiques. Dans ce cas, contactez Bruxelles Environnement pour clarifier votre situation avant d'indexer.
Que faire si le locataire refuse l'indexation ?
- Vérifier votre calcul avec le calculateur — vérifiez en particulier la prise en compte du PEB et du mois anniversaire.
- Renotifier par recommandé avec le détail du calcul (notre PDF est prévu pour).
- Saisir la justice de paix de la commune du logement (procédure gratuite).
Indexation des loyers bruxellois en 2026
L'indice santé Statbel oscille autour de 132 (base 2013) en 2026. Pour les bails bruxellois pré-2022 avec PEB E ou F, l'indexation reste plafonnée à 75 % de la hausse théorique. Pour les bails plus récents ou les logements bien classés, indexation pleine.
Pour suivre l'évolution mois par mois, consultez notre tableau des indices santé mis à jour quotidiennement depuis Statbel.
Questions fréquentes — Bruxelles
Quand peut-on indexer un loyer à Bruxelles ? + −
Une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Le bail doit être enregistré et l'indexation doit être notifiée par écrit au locataire.
Le PEB joue-t-il à Bruxelles ? + −
Oui — mais uniquement pour les bails signés avant le 14 octobre 2022. Pour ces bails, l'art. 224/2 § 1er/2 du Code bruxellois du Logement applique un coefficient correcteur selon la classe énergétique : 100 % pour A-C, 75 % pour D-E, 0 % pour F-G.
Mon bail bruxellois date d'avril 2022 avec PEB G : que faire ? + −
Le coefficient G est de 0 % à Bruxelles : aucune indexation possible tant que le logement reste classé G. Une rénovation énergétique passant le bien en F ou mieux débloquerait la situation pour les indexations futures.
Que se passe-t-il pour les bails post-octobre 2022 ? + −
Pour les bails signés à partir du 14 octobre 2022, le coefficient PEB ne s'applique pas — retour au calcul fédéral standard, peu importe la classe énergétique.
Mon PEB est inconnu ou expiré : ai-je le droit d'indexer ? + −
Pour un bail post-octobre 2022 : aucune incidence (calcul fédéral). Pour un bail antérieur : l'absence de PEB valide vaut 0 % d'indexation. Faire établir un nouveau certificat PEB (validité 10 ans) débloque la situation.
Comment trouver mon PEB bruxellois ? + −
Plusieurs sources : le bail (souvent annexé), le certificateur agréé qui l'a établi, ou la base de données Bruxelles Environnement.
Que faire si le locataire conteste l'indexation ? + −
La justice de paix tranche gratuitement sur simple requête. Notre lettre PDF de notification fournit tous les éléments nécessaires en cas de litige (formule, indices, sources).
Le coefficient PEB varie-t-il dans l'année ? + −
Oui. Le mécanisme bruxellois est dégressif sur 12 mois : le coefficient appliqué dépend du mois anniversaire du bail. Notre calculateur applique automatiquement la bonne valeur.
Aller plus loin
- Calculateur Bruxelles
- Méthodologie de notre calcul
- Tableau des indices santé
- Comparaison avec la Wallonie
- Comparaison avec la Flandre
Page mise à jour le 04/05/2026. Sources : ordonnance bruxelloise du 11 octobre 2022, Code bruxellois du Logement (art. 224/2 § 1er/2), loi du 6 août 1993, AR du 24 décembre 1993, Statbel. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique.