Indexation des loyers en Wallonie : tout ce qu'il faut savoir
En Wallonie, l'indexation des loyers résidentiels est encadrée par le décret du 15 mars 2018 et par la loi fédérale du 6 août 1993. Depuis le 31 octobre 2023, le coefficient PEB n'est plus appliqué — retour au calcul fédéral standard.
En bref : en Wallonie, l'indexation est annuelle, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Elle s'applique à tous les baux d'habitation enregistrés. Le PEB n'a plus d'impact sur le calcul depuis le 1ᵉʳ novembre 2023.
Les règles de l'indexation en Wallonie
Le décret wallon du 15 mars 2018
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (intégré au Code wallon du Logement et de l'Habitat durable, art. 27 et suivants) constitue le cadre régional principal pour les baux résidentiels en Wallonie. Il complète le mécanisme fédéral d'indexation prévu par la loi du 6 août 1993 et précise les obligations du bailleur sur la durée du bail (état des lieux, garantie, indexation, congés).
Pour la formule de calcul d'indexation elle-même, le décret wallon n'invente rien : il s'aligne sur la formule fédérale standard. Sa spécificité régionale tenait, entre 2022 et 2023, à un mécanisme temporaire de plafonnement en fonction du PEB du logement (voir plus bas).
Conditions à respecter
L'indexation est de droit pour le bailleur, mais soumise à plusieurs conditions cumulatives :
- Bail enregistré auprès du bureau de l'enregistrement compétent dans les 2 mois suivant la signature. Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due — le locataire peut légitimement refuser.
- Demande écrite au locataire (courrier simple ou recommandé). Une indexation appliquée sans notification écrite est invalide.
- Date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail respectée — pas avant, pas après.
- Une seule fois par an, sans cumul possible avec d'autres révisions.
Périodicité (annuelle uniquement)
L'indexation se calcule chaque année à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (et non à la date de signature, sauf si les deux coïncident). Si vous oubliez de demander l'indexation pendant plusieurs années, la rétroactivité est strictement limitée à 3 mois par la loi : au-delà, vous perdez définitivement le droit aux montants non réclamés.
Le rôle du PEB depuis 2022
Entre 2022 et octobre 2023, la Wallonie avait introduit — comme Bruxelles et la Flandre — un mécanisme de plafonnement de l'indexation pour les logements énergivores, dans le cadre des mesures anti-inflation. Concrètement, plus le PEB du logement était mauvais (E, F, G), moins l'indexation pouvait être appliquée.
Tableau historique des coefficients PEB wallons
Ces coefficients ne s'appliquent plus pour les indexations postérieures au 31 octobre 2023. Pour vérifier rétroactivement une indexation entre 2022 et octobre 2023, le calculateur les applique automatiquement selon la date d'indexation demandée.
Comment retrouver son PEB ?
Le certificat PEB est obligatoire en Wallonie pour la mise en location depuis 2010. Pour le retrouver :
- Consulter votre bail (le PEB doit y être annexé)
- Contacter le certificateur agréé qui l'a établi (validité 10 ans)
- Demander une copie au notaire si le bien a été acheté avec PEB
- Faire établir un nouveau PEB (compter 200-300 € selon la taille du bien)
Comment calculer votre indexation en Wallonie
Notre calculateur Wallonie applique automatiquement la formule fédérale et signale, le cas échéant, l'application du coefficient PEB historique pour les indexations antérieures à novembre 2023.
Exemple chiffré (bail wallon signé le 1ᵉʳ juin 2021, loyer 800 €, PEB C, indexation au 1ᵉʳ juin 2026) :
Indice santé mai 2021 : 110,99 — Indice santé mai 2026 (estimé) : 132,47
Loyer indexé = 800 × (132,47 ÷ 110,99) = 954,83 €
Les pièges à éviter
- Confondre la date de signature et la date d'entrée en vigueur du bail (l'indexation se calcule sur la seconde)
- Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut (le lissé sert pour les salaires, pas les loyers)
- Réclamer plus de 3 mois de rétroactivité (impossible légalement)
- Indexer un bail non enregistré (légalement nul)
- Oublier d'envoyer la notification écrite au locataire
Que faire si le locataire refuse l'indexation ?
Le locataire wallon peut refuser une indexation pour plusieurs motifs légitimes : bail non enregistré, indexation au-delà de 3 mois rétroactifs, calcul erroné, ou tout simplement non-réception du courrier de notification. Avant tout litige judiciaire :
- Vérifier votre calcul avec notre calculateur — une erreur de votre part est plus fréquente qu'on ne le pense.
- Renotifier par recommandé avec accusé de réception, en motivant et en joignant le détail du calcul (notre PDF de notification est conçu pour ça).
- En cas de blocage, saisir la justice de paix de la commune du logement. La procédure est gratuite et la décision intervient en quelques semaines.
Indexation des loyers wallons en 2026
L'indice santé Statbel évolue mensuellement. En 2026, l'indice oscille autour de 132 (base 2013 = 100), en hausse modérée par rapport à 2025. Les indexations cumulent depuis 2021 environ +20 % de hausse pour les bails ayant traversé toute la période inflationniste 2022-2024.
Pour suivre l'évolution mois par mois et anticiper les prochaines indexations, consultez notre tableau des indices santé mis à jour quotidiennement depuis Statbel.
Questions fréquentes — Wallonie
Quand peut-on indexer un loyer en Wallonie ? + −
Une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Le bail doit être enregistré et l'indexation doit être notifiée par écrit au locataire.
Le PEB joue-t-il encore en Wallonie ? + −
Non, plus depuis le 31 octobre 2023. Le décret wallon de 2018 ne plafonne plus l'indexation selon la classe énergétique. Le calcul revient à la formule fédérale standard.
Quel indice utiliser ? + −
L'indice santé brut publié mensuellement par Statbel. C'est l'indice qui exclut les produits volatils (alcool, tabac, carburants) — ce n'est PAS l'indice santé lissé qui sert pour les salaires.
Que faire si le locataire refuse l'indexation ? + −
Notifiez d'abord par recommandé motivé. En cas de désaccord persistant, la justice de paix tranche gratuitement sur simple requête.
Mon bail wallon date de 2019 : puis-je indexer rétroactivement ? + −
Non au-delà des 3 derniers mois. La rétroactivité est strictement limitée par la loi du 6 août 1993. Au-delà, l'indexation non réclamée est définitivement perdue.
Mon bail n'est pas enregistré : ai-je le droit d'indexer ? + −
Non. L'enregistrement est une condition préalable. Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due et le locataire peut la refuser légitimement.
Faut-il faire un courrier recommandé pour l'indexation ? + −
Pas obligatoire — un courrier simple suffit légalement. Mais nous le recommandons fortement pour conserver une preuve d'envoi en cas de litige.
Le décret wallon de 2018 s'applique-t-il à mon bail commercial ? + −
Non. Le décret de 2018 ne couvre que les baux d'habitation. Les baux commerciaux suivent la loi fédérale du 30 avril 1951 et leur indexation est encadrée différemment (souvent par clause contractuelle).
Aller plus loin
- Calculateur Wallonie
- Méthodologie de notre calcul
- Tableau des indices santé
- Comparaison avec Bruxelles
- Comparaison avec la Flandre
Page mise à jour le 04/05/2026. Sources : décret wallon du 15 mars 2018, loi du 6 août 1993, AR du 24 décembre 1993, Statbel. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation litigieuse, consultez un avocat ou la justice de paix.