Que dit la loi belge sur l'indexation des loyers ?

Réponse en bref

La loi belge sur l’indexation des loyers repose sur deux piliers fédéraux : l’article 1728^bis du Code civil (formule et droit de principe) et la loi du 6 août 1993 sur les baux à loyer (conditions d’application, enregistrement obligatoire, demande écrite). Depuis la sixième réforme de l’État (2014), les trois régions ajoutent chacune leurs modulations (coefficients PEB à Bruxelles et en Flandre, régime fédéral pur en Wallonie depuis fin 2023).

Les 4 textes-clés à connaître

1. Article 1728^bis du Code civil belge

C’est le fondement juridique de l’indexation. Inséré au Code civil par la loi du 20 février 1991, il pose :

• Le droit du bailleur à demander l’indexation une fois par an à la date anniversaire
• L’obligation d’une demande écrite (lettre simple, recommandée ou électronique)
• La formule mathématique basée sur l’indice santé publié par Statbel
• L’effet à la réception par le locataire — jamais rétroactif avant cette date

Le texte exact (extrait) :

« § 1^er. Pour autant qu’il n’en soit pas convenu autrement par écrit, le loyer est adapté au coût de la vie une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. (…) L’adaptation s’opère sur la base des indices des prix à la consommation. »

2. Loi du 6 août 1993 sur les baux à loyer

Cette loi cadre les conditions de fond de l’indexation :

• Enregistrement obligatoire du bail dans les 2 mois suivant la signature (art. 5^bis)
• Sanction en cas de non-enregistrement : pas de droit à indexation tant que la régularisation n’est pas faite (notre guide bail non enregistré détaille la procédure)
• Modalités de notification : forme libre mais traçable (recommandé recommandé en pratique)
• Articulation avec les baux successifs : un nouveau bail repart sur sa propre base d’indice

3. Arrêté royal du 24 décembre 1993

L’AR a introduit l’indice santé comme base spécifique pour l’indexation des loyers, à la place de l’indice général des prix à la consommation (IPC). L’indice santé exclut :

• Les carburants (essence, diesel, mazout de chauffage)
• Le tabac
• L’alcool

Cette exclusion vise à neutraliser les chocs de prix liés à ces produits, qui sont fortement volatils et ne reflètent pas le coût de la vie ordinaire. En pratique, l’indice santé suit l’IPC à 0,3 point près sur le long terme.

4. Codes régionaux (depuis 2014)

Avec la sixième réforme de l’État, les régions sont compétentes pour les baux d’habitation. Chaque région a ajouté son propre étage normatif :

• Bruxelles : Code bruxellois du Logement, art. 224/2 §1^bis/2 — coefficient PEB pour bails antérieurs au 14/10/2022
• Flandre : décret du 4 juillet 2023 — coefficient EPC permanent pour tous bails
• Wallonie : décret du 31 octobre 2023 — abrogation de l’ancien dispositif, retour au régime fédéral pur

Détail régional sur nos pages Wallonie, Bruxelles et Flandre.

La formule officielle pas-à-pas

L’article 1728^bis impose cette formule :

Loyer indexé = Loyer initial × (Indice santé du mois précédant l’anniversaire ÷ Indice santé du mois précédant la signature)

Trois précisions importantes :

1. « Mois précédant » signifie strictement antérieur — si le bail a été signé le 15 juin, l’indice de référence est celui de mai, pas de juin
2. Le « loyer initial » est celui inscrit au bail, hors charges et hors garantie locative
3. L’indice santé doit être de la bonne base statistique — Statbel publie simultanément 4 séries (1996, 2004, 2013, 2025) et chaque bail utilise la base en vigueur à sa date de signature

Pour le détail des bases successives et la table de conversion, voir notre méthodologie ou directement le calculateur qui applique automatiquement la bonne base.

Ce que la loi N’IMPOSE PAS (les faux mythes)

Beaucoup d’idées reçues circulent. Voici ce que la loi ne dit pas :

Mythe	Ce que dit vraiment la loi
« Il faut un préavis avant la date anniversaire »	Aucun délai préalable imposé
« L’indexation doit être notifiée par recommandé »	Forme libre — simple lettre suffit
« Le bailleur doit indexer chaque année sinon il perd son droit »	Renonciation autorisée, sans précédent
« Il y a un plafond fédéral en pourcentage »	Aucun plafond (sauf coefficients régionaux PEB)
« Le locataire peut refuser s’il trouve le loyer trop cher »	Motif invalide, condamnation probable
« L’indexation se calcule sur l’IPC général »	Non, sur l’indice santé spécifique
« Un bail verbal peut être indexé »	Non, faute d’enregistrement possible

Pour les motifs valables (et invalides) de refus, voir notre guide peut-on refuser ?.

Évolutions législatives récentes (2022-2026)

La matière a beaucoup bougé entre 2022 et 2024 sous l’effet de l’inflation post-Covid :

Date	Texte	Effet
14 octobre 2022	Ord. bruxelloise (transitoire)	Coefficient PEB pour anciens bails Bxl
19 octobre 2022	Décret-programme wallon	Gel partiel temporaire (PEB E/F/G)
4 juillet 2023	Décret flamand	Coefficient EPC permanent en Flandre
31 octobre 2023	Décret wallon	Abrogation du gel : retour au régime fédéral pur
1er janvier 2026	Nouvelle base Statbel 2025	Recalibrage de l’indice santé pour bails neufs

La loi fédérale (1728^bis) n’a pas été modifiée, mais ses conditions d’application varient désormais d’une région à l’autre. C’est précisément l’objet de nos pages régionales.

Comment vérifier qu’une indexation est conforme à la loi ?

Trois contrôles séquentiels :

1. Enregistrement — le bail est-il enregistré ? Vérification gratuite via MyMinfin (rubrique « Mes biens immobiliers »)
2. Calcul — la formule est-elle respectée ? Notre calculateur restitue les indices exacts et le résultat officiel
3. Coefficient régional — un coefficient PEB s’applique-t-il ? Dépend de la région et de la date de signature (voir tableaux dans notre guide plafond)

Si les trois contrôles sont positifs, l’indexation est conforme. Si l’un échoue, le locataire a un motif valable de contestation devant la justice de paix.

Sources officielles à consulter

Pour aller à la source, les textes intégraux sont disponibles sur :

• Code civil, art. 1728^bis — base de données Justel (Service public fédéral Justice)
• Loi du 6 août 1993 — Moniteur belge du 7 octobre 1993
• AR du 24 décembre 1993 — Moniteur belge du 31 décembre 1993
• Décrets et codes régionaux — sites des parlements régionaux respectifs
• Indice santé Statbel — statbel.fgov.be (mise à jour mensuelle, autour du 26)

Pour aller plus loin

• Quand peut-on indexer un loyer ? — calendrier annuel et règles de fréquence
• Bail non enregistré : conséquences — sanction de l’art. 5^bis de la loi de 1993
• Peut-on refuser une indexation ? — motifs juridiques de refus
• Calculer l’indexation officielle — application directe des textes
• Méthodologie complète — sources légales détaillées
• Indexation Wallonie, Bruxelles, Flandre

La loi belge sur l’indexation est, dans son principe fédéral, restée stable depuis 1993. Mais les variations régionales depuis 2022 obligent désormais à raisonner région par région — ce que les textes ne disaient pas il y a 10 ans.