Indexation après un changement de propriétaire : qui peut indexer ?
Vente, héritage, donation : que devient le droit à indexation lorsqu'un bien loué change de propriétaire ? Règles, dates et continuité du bail.
Réponse en bref
En Belgique, un changement de propriétaire d’un bien loué n’interrompt jamais le bail : le nouvel acquéreur reprend automatiquement tous les droits et obligations, y compris le droit à indexation (article 9 de la loi du 20 février 1991). L’indice de base reste celui de la signature originelle, pas de la vente. Le rattrapage rétroactif est plafonné à 12 mois, même quand le retard d’indexation est dû à l’ancien propriétaire.
Action immédiate après achat : envoyer au locataire un courrier indiquant le changement de propriétaire, le RIB pour les loyers, et la date du transfert. Ensuite, vérifier la chaîne d’indexations pour identifier d’éventuels rattrapages possibles dans les 12 mois.
Le principe : continuité automatique du bail
L’article 9 de la loi du 20 février 1991 sur les baux à loyer pose une règle nette : le bail enregistré est opposable au nouvel acquéreur. Concrètement, lors d’une vente :
- Le bail continue dans les mêmes termes (durée, loyer, clauses)
- Le nouvel acquéreur se substitue à l’ancien propriétaire (« cession légale »)
- Le locataire conserve tous ses droits (maintien dans les lieux, garantie, formules de préavis)
- Le nouveau bailleur reprend tous les droits du précédent : perception des loyers, indexation annuelle, exigence de la garantie locative, etc.
Si le bail n’est pas enregistré, l’opposabilité est plus fragile (l’acquéreur peut résilier moyennant préavis spécial), mais l’indexation reste impossible faute d’enregistrement (voir notre guide bail non enregistré).
Date d’origine : la signature initiale, pas la vente
C’est l’erreur la plus fréquente. Pour le calcul d’indexation, la date qui compte est toujours la signature originelle du bail entre le précédent propriétaire et le locataire, pas la date de l’acte d’achat.
Conséquence pratique : l’indice de base (mois précédant la signature) reste figé pour toute la durée du bail, peu importe les changements de propriétaire successifs.
| Étape | Date | Effet sur l’indexation |
|---|---|---|
| Signature du bail | 1ᵉʳ juin 2018 | Indice de base = mai 2018 |
| Vente du bien | 15 mars 2024 | Aucun changement de base |
| 1ʳᵉ indexation par nouveau propriétaire | 1ᵉʳ juin 2024 | Calcul : indice mai 2024 ÷ indice mai 2018 |
| Indexation suivante | 1ᵉʳ juin 2025 | Calcul : indice mai 2025 ÷ indice mai 2018 |
Notre calculateur applique automatiquement cette logique : entrer la date originelle de signature et la date d’indexation, sans se préoccuper de la date d’achat.
Rattrapage des indexations « oubliées » par l’ancien propriétaire
Cas typique : vous achetez en 2025 un bien loué depuis 2018. L’ancien propriétaire n’a jamais indexé. Pouvez-vous rattraper les 7 années d’indexations passées ?
Réponse : non, sauf pour les 12 derniers mois.
L’article 2277 du Code civil plafonne la rétroactivité à 12 mois, et ce plafond s’applique au bail (et donc au bien), pas au propriétaire. Concrètement :
- Si l’ancien propriétaire n’a rien notifié en 7 ans : 6 années d’indexations sont perdues
- Le nouveau propriétaire peut récupérer les 12 derniers mois à compter de sa première notification au locataire
- Le rattrapage se calcule sur la chaîne complète d’indexations théoriques (cascade) — voir notre guide indexation rétroactive pour le détail
L’achat d’un bien loué n’efface donc pas l’historique d’oublis du précédent propriétaire, mais permet au nouveau de récupérer immédiatement la part encore récupérable.
Procédure recommandée après l’achat d’un bien loué
1. Récupérer les pièces du bail
Avant la signature de l’acte authentique, exiger du vendeur :
- Copie complète du bail (toutes pages, annexes)
- Preuve d’enregistrement (extrait du fichier d’enregistrement)
- Historique des indexations déjà appliquées (lettres notifiées, virements indexés)
- Coordonnées du locataire (nom, téléphone, e-mail)
- Détail de la garantie locative (compte bloqué, montant, banque)
2. Notifier le locataire du changement
Dans les 15 jours suivant l’acte, envoyer un courrier au locataire :
« Madame, Monsieur, je vous informe que je suis devenu(e) propriétaire du bien que vous occupez situé [adresse], par acte du [date]. Le bail se poursuit aux mêmes conditions. À compter du [date du transfert], je vous prie d’effectuer le versement du loyer mensuel sur le compte bancaire suivant : [IBAN]. Pour toute question, vous pouvez me joindre à [coordonnées]. »
Pas de modèle officiel obligatoire — un courrier simple suffit. Le recommandé n’est pas indispensable mais conseillé pour traçabilité.
3. Reconstituer la chaîne d’indexations
Utiliser le calculateur pour vérifier :
- Quel devrait être le loyer théorique en 2026 (chaîne complète depuis la signature) ?
- Quel loyer le locataire paie-t-il actuellement ?
- Différence mensuelle et arriérés récupérables (12 mois maximum)
Cette analyse prend 5 minutes et révèle souvent un retard d’indexation chez l’ancien propriétaire.
4. Notifier la (nouvelle) indexation si pertinent
Si retard d’indexation détecté, envoyer une notification d’indexation par recommandé avec accusé de réception, en suivant le modèle de notification. Préciser le nouveau loyer mensuel et le rattrapage des 12 mois.
Pour le détail de la procédure, voir notre guide indexation rétroactive.
Cas particulier 1 : héritage
Lors du décès du bailleur, les héritiers reprennent automatiquement le bail (article 1742 du Code civil ancien). Pendant la phase de succession (avant le partage) :
- L’indivision successorale perçoit les loyers et peut indexer
- Une majorité des indivisaires suffit pour les actes d’administration courante (dont l’indexation)
- Les loyers sont versés sur un compte de l’indivision, à répartir entre héritiers selon les quotes-parts
Après le partage ou la vente du bien, l’héritier attributaire (ou l’acquéreur) reprend seul la suite. Tout est juridiquement continu : aucune indexation perdue, aucune notification spéciale nécessaire au locataire (sauf changement de RIB).
Cas particulier 2 : démembrement (usufruit / nue-propriété)
Très fréquent dans les successions familiales (donation avec réserve d’usufruit). Règles :
- L’usufruitier est seul titulaire du droit aux loyers — donc seul habilité à indexer
- Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur le loyer ni sur l’indexation
- L’usufruitier doit notifier l’indexation au locataire en son propre nom (le bail reste attaché au bien, mais le bénéficiaire des loyers est l’usufruitier)
- Si l’usufruit s’éteint (décès), le plein propriétaire récupère immédiatement la totalité — il devra notifier le locataire pour le changement de RIB et reprend la chaîne d’indexations à la prochaine date anniversaire
Cas particulier 3 : donation entre vifs
La donation d’un bien loué suit les mêmes règles que la vente : le donataire reprend le bail en l’état. La seule différence est fiscale (droits de donation au lieu de droits d’enregistrement de vente), sans impact sur l’indexation.
Cas particulier 4 : vente forcée (saisie, faillite)
Lors d’une vente publique sur saisie ou liquidation, l’acquéreur reprend le bail si celui-ci est enregistré. Si le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur peut résilier moyennant un préavis spécial (généralement 3 mois). L’indexation suit les règles habituelles à compter du transfert.
Erreurs fréquentes à éviter
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Calculer l’indexation sur l’indice du mois de l’acte d’achat | Calcul invalide, contestation locataire |
| Considérer la vente comme un nouveau bail | Faux, le bail original continue |
| Refuser au locataire le maintien dans les lieux | Délit civil, condamnation possible |
| Demander une nouvelle garantie locative | Pas légal, la garantie initiale subsiste |
| Notifier l’indexation sans vérifier l’enregistrement du bail | Indexation contestable si bail non enregistré |
| Réclamer plus de 12 mois d’arriérés au titre de l’ancien propriétaire | Locataire peut refuser la part excédentaire |
| Oublier de transmettre le RIB au locataire | Confusion, paiements à l’ancien propriétaire |
Pour aller plus loin
- Quand peut-on indexer un loyer ? — calendrier annuel après vente
- Indexation rétroactive : règles — rattrapage 12 mois
- Bail 9 ans et indexation — continuité après changement
- Lettre type au locataire — éléments obligatoires
- Bail non enregistré — risque pour l’acquéreur
- Modèle de notification — lettre type adaptable
- Calculer l’indexation officielle — applique la chaîne automatiquement
- Méthodologie — sources légales
Acheter un bien loué, c’est acheter un bail en cours — et toute son histoire d’indexations. La diligence d’achat doit inclure une vérification de cette chaîne, sous peine de récupérer un loyer figé depuis des années.
Questions fréquentes
Quand un bien loué est vendu, le nouveau propriétaire hérite-t-il du droit à indexation ? + −
Oui, automatiquement. Le bail continue avec le nouvel acquéreur dans les mêmes termes (article 9 de la loi du 20 février 1991). Le nouveau propriétaire reprend l'intégralité des droits et obligations du bailleur précédent, y compris le droit à indexation, à sa propre date d'entrée dans le bail. Aucun avenant n'est requis : la vente du bien emporte transfert automatique du bail.
Sur quelle date d'origine se calcule l'indexation après vente ? + −
Sur la date de signature originelle du bail, pas sur la date de vente du bien. L'indice de base reste celui du mois précédant la signature initiale entre l'ancien propriétaire et le locataire. La vente du bien ne réinitialise jamais le bail. Cette règle est cruciale : un bien acheté en 2025 mais loué depuis 2018 a un indice de base de 2018, pas de 2025.
Le nouveau propriétaire peut-il rattraper les indexations oubliées par l'ancien ? + −
Oui, mais limité à 12 mois en arrière (article 2277 du Code civil). Si l'ancien propriétaire n'a jamais indexé pendant 5 ans, le nouvel acquéreur ne peut récupérer que les 12 derniers mois d'arriérés à compter de sa première notification écrite. Le délai de 12 mois ne se cumule pas entre anciens et nouveaux propriétaires : c'est le total qui plafonne.
En cas d'héritage, les héritiers continuent-ils l'indexation ? + −
Oui. Les héritiers d'un bailleur reprennent l'intégralité des droits et obligations du défunt sur le bail (article 1742 du Code civil ancien). Ils peuvent donc continuer à indexer aux dates anniversaires habituelles, y compris une indexation oubliée par le défunt dans la limite de 12 mois en arrière. La transition est juridiquement transparente.
Faut-il prévenir le locataire de la vente ? + −
Pas d'obligation légale formelle, mais c'est fortement recommandé. Une simple lettre du nouveau propriétaire informant du changement (avec coordonnées, RIB pour les loyers, date du transfert) évite les confusions. Sans cette information, le locataire peut continuer à payer l'ancien propriétaire de bonne foi — et le nouveau devra alors récupérer les loyers auprès du précédent propriétaire.
Cas particulier : démembrement (usufruit / nue-propriété) + −
L'usufruitier est seul titulaire du droit de percevoir les loyers, donc seul habilité à indexer. Le nu-propriétaire n'a aucun droit sur le loyer ni sur l'indexation. Si l'usufruit est cédé ou s'éteint (décès de l'usufruitier), le plein propriétaire récupère la totalité des droits, y compris la suite des indexations annuelles. Cette situation est fréquente dans les successions familiales (donation avec réserve d'usufruit).
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Aller au calculateur →Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation litigieuse ou complexe, consultez un avocat ou la justice de paix de la commune du logement (procédure gratuite).